Umowa przedwstępna ochroni klienta

Deweloperzy bardzo często wykorzystują to, że kupujący mieszkanie nie znają skutków prawnych niezachowania odpowiedniej formy umowy przedwstępnej.

W obrocie gospodarczym zdecydowana większość umów deweloperskich zawierana jest w formie pisemnej. Umowy w formie aktu notarialnego stanowią wyjątek. Obowiązujące przepisy nie przewidują zawierania umów przedwstępnych w określonej formie. Oznacza to, że forma takiej umowy uzależniona jest od woli stron, tj. kupującego i dewelopera.

Dla konsumenta korzystniejsza i bezpieczniejsza jest forma aktu notarialnego. Jednak deweloperzy bardzo często proponują zwykłą formę pisemną.

- Wybranie odpowiedniej formy posiada niebagatelne znaczenie dla jej skutków prawnych, przy czym zdecydowanie należy opowiedzieć się za formą aktu notarialnego - tłumaczą Agnieszka Rabenda-Ozimek, radca prawny, i Piotr Łada, aplikant adwokacki z Kancelarii Radcy Prawnego Agnieszki Rabenda-Ozimek. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego chroni kupującego przed uchyleniem się przez dewelopera od zawarcia umowy oraz przed bezzasadnym odstępowaniem od umowy. Ponadto umożliwia ujawnienie roszczeń, które przysługują kupującemu z tytułu umowy przedwstępnej w księdze wieczystej. Zabezpiecza to konsumenta przed ewentualną upadłością dewelopera.

Forma aktu notarialnego zapewnia również kupującemu możliwość skutecznego dochodzenia swoich praw przed sądem. W tym również domagania się wydania nieruchomości i przeniesienia jej własności. Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do sądu z żądaniem wydania orzeczenia na mocy, którego deweloper zostanie zobowiązany do zawarcia umowy sprzedaży mieszkania.

- W sytuacji gdy deweloper będzie się uchylał od zawarcia umowy przyrzeczonej, pokrzywdzony uprawniony będzie do żądania zawarcia takiej umowy na drodze sądowej, co określa się jako tzw. skutek mocniejszy - mówi Agnieszka Rabenda-Ozimek. I dodaje, że w konsekwencji konstytutywne orzeczenie sądowe, stwierdzające obowiązek dewelopera złożenia oznaczonego oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej, skutkować będzie zawarciem tejże umowy ostatecznej, a tym samym uzyskaniem własności mieszkania.

- Jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej, kupujący będzie mógł jedynie żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej - wskazuje Przemysław Przerywacz, radca prawny z kancelarii P.J. Sowisło & Topolewski.

ewelina.stępien@infor.pl