Deweloperzy narzucają notariusza

● Klauzule nieuzgodnione z klientem to zabronione postanowienia umowne

● Brak możliwości skorzystania z usług innego notariusza jest nadużyciem prawa

Większość deweloperów informuje swoich klientów, że nie ma żadnego problemu, żeby zawrzeć umowę sprzedaży w dowolnej kancelarii notarialnej. Chociaż oczywiście polecają swojego zaprzyjaźnionego notariusza, u którego jest szybko, tanio i solidnie. W praktyce jednak sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Problem pojawia się w momencie, kiedy klient chce zawrzeć umowę w innej kancelarii. Deweloper odmawia albo wydania odpowiednich dokumentów, albo zawarcia umowy. Jeden z deweloperów zapytany dlaczego, odpowiada krótko - nie, bo nie. Taka praktyka budzi niepokój klientów, którzy obawiają się, że wskazany w ten sposób notariusz nie zabezpieczy należycie ich praw i będzie działał na korzyść dewelopera.

Praktyka wprowadzania klientów w błąd stosowana jest przez wielu deweloperów. Dowodem na to są wpisy na forach internetowych oraz informacje od czytelników.

- Zostałem poinformowany, że teoretycznie mam prawo do własnego wyboru notariusza, ale to deweloper jest w posiadaniu całej dokumentacji niezbędnej do zawarcia umowy i założenia księgi wieczystej i może jej po prostu nie wydać - pisze użytkownik forum internetowego. Deweloperzy jednak nie chcą przyznać się do tego i pytani w rozmowach telefonicznych zapewniają, że klient sam może wybrać notariusza, u którego ma dojść do zawarcia umowy.

- Deweloper podczas rozmowy przez telefon poinformował mnie, że jeśli będę chciał skorzystać z usług innej kancelarii, nie będzie problemu. Problem pojawił się później, kiedy miało dojść do zawarcia umowy. Deweloper namawiał mnie do zawarcia umowy u swojego notariusza. Tłumaczył, że cała dokumentacja przechowywana jest u niego i jeśli będę chciał zawrzeć umowę gdzie indziej, poniosę dodatkowe koszty. Kiedy nadal upierałem się, że chcą iść do innej kancelarii, deweloper zagroził, że nie zawrze ze mną umowy - mówi czytelnik.

Deweloper nie może narzucić notariusza. Zdaniem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie ulega wątpliwości, że to konsument pokrywa wszystkie koszty, dlatego powinien mieć możliwość wyboru notariusza.

Notariusz jest osobą zaufania publicznego, która ma obowiązek chronić interesy obu stron umowy - dewelopera i klienta.

- Notariusza określa się mianem sędziego bez sporu - ponieważ przy dokonaniu czynności notarialnej nie reprezentuje żadnej ze stron. Przepisy kodeksu etyki zawodowej notariusza nakładają na niego obowiązek odmowy dokonania czynności w wypadku konfliktu miedzy stronami bądź oczywistej sprzeczności ich interesów - tłumaczy Gabriela Morawska-Stanecka, radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych G. Morawska-Stanecka M. Stańko. I dodaje, że deweloper powinien być zainteresowany sprzedażą mieszkania, nie zaś tym, jaki notariusz będzie dokonywał transakcji. To klient dewelopera ponosi wszystkie koszty transakcji, w tym także wynagrodzenie notariusza. Ma więc pełne prawo sam zadecydować, który notariusz dokona czynności.

Umowa przedwstępne musi być zgodna z wolą obu stron.

Problem robi się na tyle poważny, że deweloperzy chcą zamieszczać w umowie przedwstępnej zapis, że zawarcie umowy sprzedaży nastąpi w kancelarii określonego notariusza.

- Czy muszę akceptować taki zapis i czy jest on zgodny z prawem? - pyta użytkownik forum internetowego.

Umowa przedwstępne musi być zgodna z wolą obu stron - dewelopera i kupującego.

- Nie można narzucić klientowi klauzul, na które nie wyraża zgody. Klienci bardzo często nie zdają sobie sprawy z tego, że to oni mają pełne prawo kształtowania treści umów z deweloperami. Bez klientów deweloper nie mógłby funkcjonować. Dlatego nie wolno pozwalać narzucać sobie niekorzystnych zapisów - wyjaśnia Gabriela Morawska-Stanecka.

Zamieszczenie w umowie przedwstępnej gotowego punktu wskazującego notariusza może zostać uznane jako niedozwolone postanowienie umowne.

- Jeśli na etapie zawierania umowy przedwstępnej punkt wskazujący notariusza istniał jako gotowy zapis we wzorze umowy, a kupujący nie miał możliwości jego faktycznej negocjacji zastosowanie znajdzie 385¹ par. 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią takie postanowienie nie będzie dla konsumenta wiążące - wyjaśnia Maciej M. Bogucki radca prawny, Kancelaria Mamiński & Wspólnicy.

Według Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów propozycja dewelopera co do wyboru notariusza nie zawsze musi być niekorzystna dla konsumenta. Dzięki temu, że wybrany notariusz współpracuje z deweloperem, może oferować niższe opłaty. W praktyce deweloperzy często udzielają klientom takich informacji. Rzeczywistość pokazuje, że nie zawsze są one prawdziwe.

- Notariusz, którego polecił mi deweloper za sporządzenie aktu notarialnego wyliczył mi łączną kwotę 2300 zł. Odwiedziłem inną kancelarię i okazało się, że za taką umowę mogę zapłacić o 500 zł mniej. Jednakże nie mogłem zmusić dewelopera do zawarcia umowy w innej kancelarii - żali się użytkownik forum internetowego.

- W zakresie wysokości opłaty, którą trzeba będzie uiścić u wskazanego przez dewelopera notariusza, kupujący jest w pewnym stopniu chroniony przez rozporządzenie ministra sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Notariusz nie będzie mógł zażądać za sporządzenie aktu więcej, niż wskazuje rozporządzenie, co jednak nie ochroni kupującego w sytuacji, gdy za tę samą czynność u innego niż wskazany notariusza, mógłby zapłacić niższą opłatę - wyjaśniają Aneta Woźniak i Sławomir Karasiński z kancelarii Fortak & Karasiński.

@RY1@i02/2010/171/i02.2010.171.183.010a.001.jpg@RY2@

Koszty notarialne zakupy mieszkania

Ewelina Stępień

dgp@infor.pl

prawnik w kancelarii Kruk, Pasierbiak, Wasilewski i Wspólnicy

@RY1@i02/2010/171/i02.2010.171.183.010a.002.jpg@RY2@

Aleksandra Matwiejko-Demusiak, prawnik w kancelarii Kruk, Pasierbiak, Wasilewski i Wspólnicy

Ustalenie notariusza, przed którym zawarta zostanie umowa, powinno być objęte porozumieniem stron. Obstawanie przez dewelopera przy zawarciu umowy przed wskazanym przez niego notariuszem, u którego wysokość opłat jest wyższa niż u notariusza, którego proponuje kupujący, jest nieuprawnione. Działanie takie można potraktować jako tzw. nadużycie prawa. Zwłaszcza jeżeli wybór notariusza proponowanego przez kupującego

nie powodowałby po stronie dewelopera nadmiernych trudności. Wskazanie przez dewelopera w umowie przedwstępnej notariusza, przed którym zostanie zawarta umowa, może (ale nie musi) stanowić tzw. niedozwolone postanowienie umowne. Za takie może zostać uznane, jeżeli nie zostało uzgodnione indywidualnie z konsumentem i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami oraz rażąco narusza interesy klienta.

radca prawny, Kancelaria Radcy Prawnego Agnieszki Rabendy-Ozimek

@RY1@i02/2010/171/i02.2010.171.183.010a.003.jpg@RY2@

Barbara Bołtryk-Czechowska, radca prawny, Kancelaria Radcy Prawnego Agnieszki Rabendy-Ozimek

W przypadku braku zgody dewelopera na podpisanie umowy przed innym notariuszem konsument (osoba fizyczna, która dokonuje czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą) ma możliwość domagania się przed Sądem Okręgowym w Warszawie - Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów - uznania takiego postanowienia wzorca umowy za niedozwolony. Za niedozwolone klauzule umowne mogą zostać uznane również takie postanowienia umowy, które wprawdzie nie naruszają konkretnego przepisu prawa, ale kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Powództwo takie może wytoczyć każdy, kto według oferty pozwanego mógłby zawrzeć z nim umowę zawierającą postanowienie, którego uznania za niedozwolone żąda się pozwem.