Jak korzystnie nabyć nieruchomość pod działalność gospodarczą

Osoby rozpoczynające działalność gospodarczą nieposiadające własnego lokalu lub środków za zakup nieruchomości zazwyczaj decydują się na zawarcie umowy najmu. Ale takie umowy zawierają też duzi przedsiębiorcy, prowadzący działalność np. handlową lub usługową, którym zależy na dobrej lokalizacji. Firmy rozwijające swoją działalność częściej poszukują terenów pod kolejne inwestycje albo decydują się na zakup istniejących budynków, zmieniając ich przeznaczenie zgodnie z charakterem prowadzone biznesu.

Zakup nieruchomości

Nieruchomość można nabyć na wolnym rynku albo od gminy lub Skarbu Państwa. Gdy właścicielem nieruchomości jest podmiot publiczny, obowiązują określone procedury przy jej nabyciu. Przedsiębiorca ma jednak gwarancję, że nie przejmie zobowiązań finansowych po poprzednim właścicielu. W ogłoszeniu o przetargu podawane są też informacje o sposobie zagospodarowania nieruchomości.

Zasadą jest przetarg organizowany w dwóch trybach: ustnym lub pisemnym. W przetargu ustnym decydujące znaczenie ma cena. W przetargu pisemnym poza ceną brane są pod uwagę również inne czynniki np. możliwość zagospodarowania terenów sąsiednich przez nabywcę, stworzenie przez niego nowych miejsc pracy. Zarówno przetarg pisemny, jak i ustny może ograniczać liczbę oferentów (np. do mieszkańców danej gminy lub przedsiębiorców w niej zarejestrowanych). Najczęściej jednak organizowany jest przetarg nieograniczony, w którym oferty mogą składać wszyscy zainteresowani.

Zdarza się, że w przetargu nie zostaje wyłoniony nabywca. W okresie nie krótszym niż 30 dni od dnia jego zamknięcia, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy przeprowadza się drugi przetarg. Cena wywoławcza może być wówczas obniżona. A jeśli i drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, organ organizujący przetarg w okresie od 30 dni do 6 miesięcy od jego zamknięcia może zbyć nieruchomość w drodze rokowań.

Gdy przedsiębiorca zainteresowany jest konkretną lokalizacją, powinien sprawdzić przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu ustali, czy będzie można tam zrealizować planowaną inwestycję, a także dowie się o sposobie zagospodarowania sąsiednich terenów.

Plan miejscowy może przeglądać każdy i otrzymać z niego wypisy i wyrysy. Wniosek o wyrys i wypis należy kierować według właściwości - do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. We wniosku trzeba określić granice terenu, oznaczenia geodezyjne i jeśli to możliwe, numer księgi wieczystej.

Większość gmin nie ma miejscowych planów zagospodarowania terenu. Jedynym sposobem na określenie przeznaczenia działki jest wówczas decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Taką decyzję wydaje również - według właściwości - wójt, burmistrz albo prezydent miasta. O jej wydanie może wystąpić zarówno właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości, jak i potencjalny nabywca.

Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana, pod warunkiem że spełnione są wymogi określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Po pierwsze - co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (chodzi m.in. o kontynuację funkcji, parametrów i cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych). Po drugie - działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Po trzecie - istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Po czwarte - teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Po piąte - decyzja taka musi być zgodna z przepisami odrębnymi (np. o ochronie środowiska).

O tym, czy nieruchomość jest obciążona długiem lub innym prawem, dowiemy się z księgi wieczystej. Od niedawna można przeglądać zawartość księgi wieczystej w systemie elektronicznym (http://ekw.ms.gov.pl), np. na firmowym komputerze. Dostęp do ksiąg wieczystych w systemie elektronicznym jest bezpłatny, wystarczy podać numer księgi. Ale system ten pozwala na przeglądanie tylko tych ksiąg wieczystych, które zostały wpisane do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych. Jeśli księga nie została zarejestrowana w systemie elektronicznym, można przeglądać ją w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne, każdy ma prawo w obecności pracownika sądu bezpłatnie je przeglądać. Nikt nie może więc zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Nabywcę nieruchomości chroni tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył nieruchomość od osoby, której według księgi wieczystej przysługiwało prawo do tej nieruchomości.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni jednak rozporządzeń nieodpłatnych (np. darowizny) albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze działa ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Rękojmia nie działa też przeciwko:

● prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,

● prawu dożywocia,

● służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,

● służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

Poza tym rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Księga wieczysta dla nieruchomości zawiera cztery działy: pierwszy - obejmuje oznaczenie nieruchomości; drugi - obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego; trzeci - przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych; czwarty - na wpisy dotyczące hipotek.

W dziale pierwszym znajdziemy informacje dotyczące: położenia nieruchomości, numeru obrębu ewidencyjnego i działki ewidencyjnej. Dla nieruchomości lokalowej ujawnia się np. udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, z której lokal został wyodrębniony.

W dziale drugim potwierdzimy dane o właścicielu, współwłaścicielu, wieczystym użytkowniku (i współużytkowniku), wysokości ich udziałów lub rodzaju wspólności; bieżące numery nieruchomości; podstawę wpisu (np. akt notarialny, orzeczenie sądu, decyzję administracyjną).

W dziale trzecim znajdziemy informacje o ograniczonych prawach rzeczowych obciążających nieruchomość lub użytkowanie wieczyste. Należą do nich: użytkowanie, służebności (gruntowe i osobiste), zastaw. Mogą tu się znaleźć również wpisy dotyczące ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, prawa osobiste i roszczenia (z wyjątkiem dotyczących hipotek). Do praw osobistych i roszczeń, które mogą być ujawnione w księdze wieczystej, należą m.in:

● prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,

● roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych i warunkowych,

● roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,

● wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych.

W dziale czwartym ustalimy, czy nieruchomość jest obciążona długiem. To tu wpisuje się kwotę hipoteki i pieniądz, w jakim jest wyrażona, jej rodzaj i charakter.

W razie częściowego wykreślenia kwoty hipoteki pod wpisaną kwotą hipoteki wpisuje się kwotę podlegającą wykreśleniu i po podkreśleniu jej czarną linią wpisuje się kwotę pozostałą po odliczeniu kwoty wykreślonej.

Najem lokalu użytkowego

Umowa najmu lokalu użytkowego może być zawarta zarówno na czas oznaczony (rok, dwadzieścia lat), jak i nieoznaczony. Jeśli najem zawarty jest na czas dłuższy niż trzydzieści lat, a stronami są przedsiębiorcy - po upływie tego terminu uznaje się go za zawarty na czas nieoznaczony. Jeśli umowa nie jest zawierana między przedsiębiorcami - przekształca się w umowę na czas nieoznaczony po upływie 10 lat.

Umowę najmu lokalu użytkowego należy zawrzeć na piśmie. Należy określić datę i miejsce jej zawarcia oraz strony umowy: Wynajmującego i najemcę. Gdy stroną jest przedsiębiorca, podaje się numer NIP i numer z rejestru przedsiębiorców. Określając przedmiot umowy, czyli lokal, podaje się nie tylko jego adres, powierzchnię, liczbę pomieszczeń, kondygnację, na której się znajduje (parter, piętro) i jego przeznaczenie (np. lokal handlowy, produkcyjny). Trzeba wskazać, że chodzi o lokal użytkowy, a nie powierzchnię użytkową.

Istotnym postanowieniem jest wysokość czynszu. Trzeba podać, w jakim terminie i w jaki sposób będzie płatny - np. do rąk wynajmującego lub na rachunek bankowy. Czynsz może być wyrażony w złotych lub w obcej walucie. Trzeba też określić termin płatności czynszu, np. do 10. każdego miesiąca. Jeżeli nie zostanie on jest w umowie określony, powinien być płacony z góry.

Strony powinny koniecznie zawrzeć w umowie klauzulę waloryzacji czynszu: jak często może być przeprowadzana i według jakich kryteriów. W sposób jasny powinien być określony w umowie termin, w którym wynajmujący może dokonać waloryzacji czynszu, częstotliwość waloryzacji oraz sposób obliczenia wzrostu czynszu najmu. Powinny być też podane wskaźniki, na jakich opiera się waloryzacja czynszu (najczęściej są to wskaźniki statystyczne wzrostu cen towarów i usług czy wzrostu płac). Jeśli umowa najmu nie zawiera stosownego zapisu, który upoważnia wynajmującego do podwyższenia czynszu albo wprowadza automatyczną waloryzację czynszu - podwyższenie czynszu najmu przez wynajmującego nie będzie możliwe.

Jeśli strony nie przyjmą odmiennych ustaleń w umowie, wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

W umowie należy tez określić, kto będzie ponosił koszty m.in.: zużycia wody, gazu, energii elektrycznej, centralnego ogrzewania, wywozu nieczystości, odśnieżania, utrzymania porządku.

Zazwyczaj wynajmujący żąda od najemcy kaucji, która stanowi wielo- lub jednokrotność miesięcznego czynszu. Należy więc w umowie zapisać, jakiej jest ona wysokości i kiedy zostanie zwrócona, a także, czy i w jaki sposób będzie waloryzowana.

Zanim przedsiębiorca podpisze umowę najmu powinien dokładnie sprawdzić, w jakim stanie technicznym jest lokal. Jeżeli wymaga remontu, to w umowie można ustalić, kto będzie ponosił jego koszty. Gdy strony tego nie zrobią, zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego. Mówią one, że obowiązkiem wynajmującego jest wydanie najemcy lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w takim stanie przez czas trwania najmu.

Najemcę lokalu obciążają drobne naprawy m.in.: podłóg, drzwi i okien, instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody, a także malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych. Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.

Jeśli w czasie trwania umowy rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których lokal nie nadaje się do użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw, a po jego upływie może dokonać napraw na koszt wynajmującego. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Gdy w czasie trwania umowy najmu lokal został zniszczony z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, nie ma on obowiązku przywrócenia go do stanu poprzedniego.

Umowa zawarta na określony czas, wygasa po upływie terminu, na jaki została zawarta. Jeśli strony przewidziały możliwość wypowiedzenia, mogą je złożyć drugiej stronie w terminie określonym w umowie.

Gdy umowa została zawarta na czas nieoznaczony, strony mogą ją także wypowiedzieć bez wskazywania powodu. Termin wypowiedzenia jest następujący: jeśli czynsz jest płatny miesięcznie - zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem, najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli:

● wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy, albo osób u niego zatrudnionych (nawet jeśli najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach),

● w chwili wydania najemcy lokal miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jego używanie, albo jeżeli powstały one później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli usunąć się nie dadzą; uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. W takim przypadku wynajmujący powinien jednak uprzedzić o tym najemcę na piśmie i wyznaczyć mu dodatkowy termin miesięczny do zapłaty zaległego czynszu. Najemca musi się tez liczyć z wypowiedzeniem umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje go używać w taki sposób.

Zdarza się, że w czasie trwania umowy najmu właściciel sprzedaje lokal. Wówczas nowy właściciel wstępuje w stosunek najmu na miejsce poprzedniego właściciela. Może on wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to nie przysługuje mu jednak, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a lokal został najemcy wydany.

Zmiana sposobu użytkowania

Jeśli przedsiębiorca zamierza zmienić przeznaczenie budynku (lokalu), które uprzednio spełniało inne funkcje lub było budowane w innym celu, musi o tym zawiadomić właściwy organ budowlany, czyli starostę. Za zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) przepisy prawa budowlanego uznają podjęcie bądź zaniechanie w tym obiekcie działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy, a także zamierzony sposób użytkowania obiektu. Należy do niego dołączyć:

● opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do innych obiektów oraz oznaczyć część obiektu, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,

● opis techniczny, określający m.in. konstrukcję obiektu oraz dane techniczno-użytkowe (w tym wielkości rozkład obciążeń),

● oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (takie prawdo ma właściciel i najemca lub dzierżawca - jeśli właściciel wyraził na to zgodę.

Przedsiębiorca musi też dołączyć do zgłoszenia zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli w danej gminie nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego - potrzebna będzie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Gdy na skutek zmiany przeznaczenia zmienią się warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higienicznosanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń - wymagana jest też ekspertyza techniczna, wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności. Mogą być też potrzebne pozwolenia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami (dotyczącymi m.in. ochrony środowiska, ochrony zabytków, wymogów sanitarnych).

Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, starosta nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Jeśli do zgłoszenia nie zostaną dołączone wymagane dokumenty, właściwy organ nakłada na zgłaszającego (w drodze postanowienia), obowiązek ich uzupełnienia w określonym terminie. Jeśli zgłaszający tego nie zrobi, starosta wniesie sprzeciw w drodze decyzji. Sprzeciw oznacza brak zgody na przystąpienie inwestora do prac adaptacyjnych.

Taki sprzeciw starosta wnosi również wtedy, gdy planowana zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części: wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Wówczas trzeba złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Starosta może wnieść sprzeciw także wtedy, gdy planowana zmiana przeznaczenia budynku (lub lokalu) narusza ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego, albo może spowodować np. zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zabytków.

Teresa Siudem

teresa.siudem@infor.pl

Ustawa z 24 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.)

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.)

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.)

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.),

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.).