Jak rozstrzygnąć spór sąsiedzki

Właściciel działki, który zakłóca sąsiadom korzystanie z gruntów, musi się liczyć z tym, że zostanie przez nich pozwany do sądu. Za zakłócanie nie jest jednak uznawane korzystanie z nieruchomości nieprzekraczające zwykłej miary wynikającej z przeznaczenia nieruchomości.

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości najczęściej określane jest w planach zagospodarowania przestrzennego oraz w decyzjach administracyjnych, na przykład w sprawie ustanowienia stref ochronnych. Dlatego takie samo działanie sąsiadów podejmowane na działkach położonych na terenach o odmiennym przeznaczeniu może zostać ocenione jako uciążliwe lub w ogóle nie być odczuwalne jako przykre przez właścicieli sąsiednich działek. Przy ocenie uwzględnia się m.in. skalę zakłócania, natomiast nie bierze się pod uwagę subiektywnej wrażliwości sąsiada.

Dla przykładu: aby ocenić, czy hodowanie drobiu w ogródku przydomowym albo prowadzenie warsztatu w garażu na działce zakłóca innym korzystanie z sąsiednich posesji, bierze się pod uwagę, czy znajdują się one w okolicy przemysłowej, rolniczej, w aglomeracji miejskiej, w uzdrowisku czy na terenach rekreacyjnych. Hodowla drobiu w ogródku na przedmieściu nie będzie uciążliwa dla sąsiadów, bo oni najczęściej również prowadzą ją przy domu.

Właściciel nieruchomości sąsiedniej może się bronić przed zakłóceniami. Jeżeli negocjacje z sąsiadem nie pomogą, to wówczas powinien dochodzić ochrony tzw. naruszonego posiadania przed sądem. Może wystąpić o nakazanie zaniechania naruszeń, a nawet o przywrócenie sytuacji do stanu poprzedniego albo przynajmniej do stanu zgodnego z prawem. Oznaczałoby to jednak tylko zminimalizowanie zakłóceń do takiego poziomu, że nie będą one przekraczały przeciętnej miary.

Jeżeli jednak sąsiednia nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, to wtedy jej właściciel ma prawo domagać się ustanowienia tzw. drogi koniecznej. Na jego wniosek sąd może obciążyć sąsiednią działkę służebnością drogi koniecznej za wynagrodzeniem. Decyzja musi uwzględniać potrzeby nieruchomości bez dostępu do drogi oraz jak najmniej obciążać grunt, przez który prowadzi.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz