Podwykonawcy mogą naciskać na inwestorów

Co firma może, a co musi zrobić, żeby nie znaleźć się w niekorzystnej sytuacji i móc dochodzić swoich praw?

Zygmunt M., podwykonawca, wystąpił na drogę sądową przeciwko spółdzielni rzemieślniczej, na rzecz której wykonał prace przy remoncie komendy policji w Olsztynie. Nie otrzymał dużej części zapłaty. Sąd nie stanął jednak po jego stronie. Dlaczego? Spółdzielnia zawarła z komendą, czyli inwestorem, umowę na przebudowę i remont budynku, ale nie sprecyzowano w niej jednak zakresu robót i nie wskazano wynagrodzenia. A do tego Zygmunt M. nie miał umowy na piśmie.

Sprawa trafiła na wokandę Trybunału Konstytucyjnego, który wyraźnie stwierdził, że umowa o roboty budowlane musi mieć formę pisemną. Inaczej jest nieważna.

Warto zaznaczyć, że do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą potrzebna jest zgoda inwestora. Gdy inwestor w ciągu 14 dni nie zajmie stanowiska, to uważa się, że zaakceptował propozycję. Taka sama zasada obowiązuje, gdy podwykonawca chce powierzyć część prac następnej firmie. Na umowę muszą się zgodzić główny wykonawca i inwestor.

Kodeks cywilny przewiduje, że te same zasady stosuje się do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli.

Sprawę zaległych opłat w budownictwie poprawiła nowelizacja kodeksu cywilnego, która zaczęła obowiązywać 16 kwietnia. Ochroną przed niepłaceniem wynagrodzeń ma być gwarancja zapłaty. Inwestor udziela jej wykonawcy (generalnemu wykonawcy) w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych. Nie może jednak żądać gwarancji od inwestora dostawca materiałów budowlanych czy geodeta. Poprzednio obowiązująca ustawa z 2003 roku o gwarancji zapłaty za roboty budowlane została uchylona, gdyż Trybunał Konstytucyjny wyeliminował z niej wiele przepisów. Dlatego konieczne było dodanie kilku zasad do kodeksu cywilnego

Gwarancja bankowa polega na tym, że jest udzielana na zlecenie inwestora. A strony umowy: deweloper i wykonawca, ponoszą w równych częściach udokumentowane koszty zabezpieczenia wierzytelności. Nie określono górnego limitu kwoty gwarancyjnej.

- Od czterech lat prowadzę windykację dla firmy budowlanej, której problemy finansowe z inwestorem można by załatwić prawie od ręki, gdyby skorzystała z możliwości żądania gwarancji zapłaty - mówi Andrzej Springer, radca prawny z Kancelarii Bartkowiak Wojciechowski Wawrzynowicz Springer w Warszawie. - Inwestor opóźnia wypłatę wynagrodzenia, wskazując na rzekome wady wykonania i żądając kar umownych za zwłokę. Gdyby istniała gwarancja zapłaty, to wykonawca już dawno otrzymałby pieniądze - dodaje Springer.

Inwestor nie może odmówić zapłaty, mimo że roboty nie zostały wykonane, jeżeli wykonawca był gotów je zrealizować, lecz uniemożliwiły mu to przeszkody zależne od inwestora. W takim przypadku inwestor może jednak odliczyć to, co generalny wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót.

Ostatnio Sąd Arbitrażowy przy Krajowej Izbie Gospodarczej rozstrzygał sprawę z powództwa firmy budowlanej. Wykonawca spóźniał się z pracami, inwestycja była zaawansowana w 50 procentach. Aby uniknąć wypowiedzenia umowy przez inwestora, wykonawca zażądał od niego dostarczenia gwarancji zapłaty w ciągu trzech dni. Następnie odstąpił od umowy.

Sąd uznał, że nie można w tej sytuacji żądać gwarancji, a odstąpienie przez wykonawcę było nieskuteczne. Po nowelizacji k.c. inwestor ma 45 dni na dostarczenie gwarancji.

Katarzyna Żaczkiewicz