Gminy mają prawo żądać ustanowienia służebności gruntowych

Mimo że od blisko dwóch lat obowiązują nowe przepisy kodeksu cywilnego pozwalające na ustanawianie służebności przesyłu na rzecz zakładów energetycznych czy petrochemii, to w dalszym ciągu wielu właścicieli gruntów toleruje bezumowne i zarazem nieodpłatne korzystanie z ich terenów. Wśród tej grupy właścicieli znajdują się także jednostki samorządu terytorialnego.

Instytucja służebności przesyłu funkcjonuje w kodeksie cywilnym od sierpnia 2008 r., a celem jej wprowadzenia było uregulowanie stosunków prawnych dotyczących urządzeń przesyłowych między przedsiębiorcami przesyłowymi a właścicielami nieruchomości, na których takie urządzenia się znajdują. Służebność przesyłu miała też ułatwić inwestycje w sieci przesyłowe.

Służebność przesyłu określa zakres, w jakim przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z cudzej nieruchomości, na której znajdują się (lub mają się znajdować) jego urządzenia przesyłowe - wszelkie konstrukcje i instalacje tworzące linie do doprowadzania i odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia o podobnym przeznaczeniu.

Ustanowienie służebności przesyłu powinno odbywać się poprzez zawarcie umowy notarialnej. Z uwagi na wynagrodzenie, które zobowiązane jest płacić właścicielowi gruntu przedsiębiorstwo przesyłowe za korzystanie z cudzej nieruchomości, bardzo wątpliwe jest jednak, aby wystąpiło ono pierwsze z propozycją podpisania takiego dokumentu. Z inicjatywą musi więc wystąpić sama jednostka samorządu. W tym celu należy złożyć w pierwszej kolejności do zakładu przesyłowego wniosek o umowne ustanowienie służebności przesyłu i wskazać w nim działkę (lub działki), na której posadowione są urządzenia. Należy także zaproponować oczekiwane wynagrodzenie za ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości.

Gdy przedsiębiorca przesyłowy odmawia polubownego zawarcia umowy, np. jeśli strony nie mogą dojść do porozumienia w kwestii jej warunków, można ustanowić służebność przesyłu w drodze orzeczenia sądowego. Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu składa się do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

W takim przypadku sąd ustali przede wszystkim wysokość wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości. Niestety nie ma wyraźnych i jednolitych zasad wyznaczania opłaty z tytułu służebności przesyłu. Dlatego najczęściej będzie konieczna tutaj pomoc biegłego rzeczoznawcy, który oceni wartość uszczerbku, jaki doznaje jednostka samorządu. Ważny jest tutaj rodzaj urządzeń oraz sposób, w jaki zakłócają one normalne korzystanie z nieruchomości.

W niektórych sytuacjachposadowienie urządzeń przesyłowych może powodować, że korzystanie z gruntu jest niemożliwe lub bardzo utrudnione. Wtedy właściciel może żądać, aby przedsiębiorca przesyłowy nabył od niego tę część nieruchomości, na której znajduje się urządzenie. Roszczenie takie powstaje tylko wtedy, gdy urządzenie przesyłowe ma wartość znacznie wyższą od wartości zajętej nieruchomości.

Swój finał w sądzie może znaleźć także spór pomiędzy jednostką samorządu terytorialnego a przedsiębiorstwem przesyłowym, które dopiero chce wybudować swoje urządzenia na jej gruncie. Sam sprzeciw władz samorządowych może okazać się tutaj niewystarczający, gdyż art. 305² par. 1 kodeksu cywilnego umożliwia ustanowienie służebności przesyłu nawet pomimo braku zgody właściciela nieruchomości. Jeżeli bowiem właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia na drodze sądowej za odpowiednim wynagrodzeniem. Gdy sąd przyzna rację zakładowi, jednostka samorządu nie będzie mogła mu tego zabronić.

Samo ustanowienie służebności przesyłu pozwala jednostce samorządu na otrzymywanie wynagrodzenia za korzystanie z jej nieruchomości od daty podpisania umowy. Niezależnie od tego może ona domagać się rekompensaty pieniężnej za wcześniejszy okres bezumownego zajęcia terenu pod infrastrukturę przesyłową w zakresie, w jakim obniżało to funkcjonalność i wartość gruntów. W każdym przypadku można żądać odszkodowania za dziesięć lat przed dniem wytoczenia powództwa przeciwko przedsiębiorstwu przesyłowemu, gdyż w tym zakresie obowiązuje okres przedawnienia roszczeń.

Podstawą prawną takiego żądania jest art. 225 kodeksu cywilnego. Jak wypowiadały się już wielokrotnie sądy, zajęcie cudzej nieruchomości i umieszczenie na niej urządzeń energetycznych (lub innych urządzeń przesyłowych) bez uzyskania tytułu prawnego jest zawsze równoznaczne ze złą wiarą.

Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, jak również wysokość tego wynagrodzenia nie zależą od tego, czy właściciel poniósł jakiś uszczerbek, a posiadacz uzyskał jakąś korzyść. O wysokości należnego wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania przez posiadacza. Warto też pamiętać, że stawki są najczęściej wyższe przy działkach budowlanych i mniejsze przy gruntach rolnych. Odszkodowania nie można żądać, jeśli właściciel nieruchomości (obecny lub poprzedni) wyraził zgodę na nieodpłatne korzystanie z niej.

● rodzaj urządzeń przesyłowych, zakres i sposób ich wykorzystania,

● uszczerbek poniesiony przez jednostkę samorządu w związku z ograniczeniem możliwości korzystania z gruntu, np. obniżenie funkcjonalności terenu,

● rodzaj, powierzchnia, położenie i przeznaczenie gruntu,

● ograniczenie możliwości inwestycyjnych, np. brak możliwości zabudowy, wynajmu, sprzedaży po cenach rynkowych.

Korzystanie przez pozwany zakład jako właściciela linii energetycznej przekazanej przez powódkę z gruntu, nad którym ta linia przebiega, odpowiada treści służebności - obecnie służebności przesyłu, zaś poprzednio treści służebności gruntowej w zakresie, w jakim prawo własności linii energetycznej wymagało korzystania z nieruchomości powódki. Pozwany zatem musi być uznany za posiadacza tej służebności.

Okres do 1989 r. nie może być wliczany do okresu zasiedzenia przez przedsiębiorstwo państwowe, jakim był zakład energetyczny. Do tego czasu wszystko było własnością Skarbu Państwa, a zatem i posiadanie było wykonywane na jego rzecz. Zakład sprawował tylko zarząd, a więc nie był właścicielem urządzeń.

Przed ustawowym uregulowaniem służebności przesyłu dopuszczalne było nabycie w drodze zasiedzenia służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa.

Katarzyna Sawicka

gp@infor.pl

Art. 305¹ - 305⁴ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U z 1964 r. nr 16 poz. 93 z późn. zm.)