Mieszkanie kupujemy, sporządzając umowę w formie aktu notarialnego

Przeniesienie prawa własności na podstawie umowy sporządzonej tylko na piśmie, ale nie w formie aktu notarialnego, nie nastąpi, mimo że kupujący zapłacił sprzedającemu wymaganą kwotę.

Na podstawie umowy sporządzonej w niewłaściwej formie nie można dokonać wpisu nowego właściciela do działu drugiego księgi wieczystej i usunąć stamtąd wpisanego poprzedniego właściciela. Nabywca nie będzie więc mógł skutecznie obracać tą nieruchomością, czyli sprzedać ją, podarować, zapisać w testamencie.

Jeżeli jednak będzie władał nieruchomością tak jak właściciel i opłacał podatki od niej to po upływie 30 lat od nabycia jej na podstawie nieważnej umowy może wystąpić do sądu o zasiedzenie. Nabędzie wówczas prawo własności nieruchomości w drodze zasiedzenia. Po uiszczeniu podatku od zasiedzenia może wystąpić z wnioskiem do sądu do wydziału wieczystoksięgowego o wpis do księgi wieczystej nowego właściciela.

Aby został sporządzony akt notarialny, w kancelarii notarialnej powinni jednocześnie stawić się: dotychczasowy właściciel nieruchomości oraz nabywca. Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność przy zawieraniu umowy, muszą być obecni wszyscy współwłaściciele. Taka sytuacja ma miejsce na przykład wówczas, gdy nieruchomość w spadku odziedziczyło kilku współwłaścicieli i chcą ją sprzedać.

Zanim zostanie sporządzona umowa sprzedaży, nabywca i sprzedający muszą okazać notariuszowi swoje dowody osobiste. Sporządzający powinien jeszcze przedłożyć wypis z drugiego działu księgi wieczystej, z którego wynika, że jest tam umieszczony jako właściciel, a oprócz niego nie figurują jak współwłaściciele inne osoby, które nie stawiły się do aktu notarialnego.

Zwyczajowo przyjmuje się, że wypis z działu drugiego księgi wieczystej wskazujący na osobę właściciela jest ważny trzy miesiące. Notariusz odmówi sporządzenia aktu, jeżeli sprzedający będzie okazywał dokument starszy. Coraz częściej notariusze sami sprawdzają, kto jest wpisany jako właściciel do księgi wieczystej. Robią to w dniu transakcji, aby informacja była aktualna, a w akcie notarialnym zamieszczają o tym wzmiankę.

Nieruchomość może stanowić majątek wspólny małżonków. Aby ją sprzedać, do aktu notarialnego muszą przystąpić oboje. Tylko jeden małżonek, nieposiadający pełnomocnictwa od drugiego, nie może sprzedać całego mieszkania, domu, działki lub innej nieruchomości.

Zamiast właściciela nieruchomość może sprzedać pełnomocnik, może on też skutecznie zastąpić przy zawieraniu umowy nabywcę. Powinien się wylegitymować dowodem osobistym i przedstawić pełnomocnictwo upoważniające do sprzedaży albo nabycia nieruchomości sporządzone w formie aktu notarialnego. Pełnomocnictwo ustne albo tylko na piśmie nie będzie ważne.

Nie może to być również tzw. pełnomocnictwo ogólne do prowadzenia wszystkich spraw mocodawcy - należy w nim zawrzeć upoważnienie do sprzedaży tej konkretnej nieruchomości albo do jej nabycia.

Pełnomocnikowi wyposażonemu w pełnomocnictwo sporządzone w sposób właściwy przysługują takie same prawa, jakie miałby mocodawca, przystępując do transakcji. Notariusz w akcie odnotuje, że strona była reprezentowana przez pełnomocnika, poda jego imię oraz nazwisko.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl