Dłużnik może skutecznie uniknąć egzekucji

W praktyce komorniczej spotyka się przypadki, że komornicy chcą w jednym terminie licytacyjnym sprzedawać kilka nieruchomości, zapisanych w odrębnych księgach wieczystych, które stanowią jedną całość gospodarczą. Komornicy argumentują, że sprzedaż wszystkich działek łącznie jest korzystna dla wierzycieli i dłużnika, gdyż jeśli sprzeda się najpierw działkę z dostępem do drogi publicznej, to pozostałe działki i tak będzie musiał kupić ten sam nabywca, a skoro inne osoby nie przystąpią do przetargu, to kupi je za cenę wywołania. Przekonują również, że za wszystkie działki sprzedawane łącznie można otrzymać niejednokrotnie większą cenę, niż stanowiłaby suma cen poszczególnych części sprzedawanych z osobna. Ta argumentacja nie jest pozbawiona sensu, zastanowić się jednak wypada, czy łączna licytacja kilku nieruchomości jest w ogóle na gruncie obecnego prawa możliwa.

Przedmiotem egzekucji z nieruchomości jest nieruchomość w ujęciu wieczystoksięgowym, a zatem o tym, czy dany grunt stanowi odrębną nieruchomość, decyduje wola właściciela i wpis do księgi wieczystej. W znaczeniu wieczystoksięgowym jeden właściciel ma tyle nieruchomości, ile jest ksiąg wieczystych dla gruntu o określonej powierzchni. Egzekucja toczy się oddzielnie do każdej z nieruchomości, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta.

Właściciel może oczywiście scalić dwie działki poprzez przyłączenie jednej do drugiej i wpisanie ich do jednej księgi wieczystej i wówczas mielibyśmy do czynienia z jedną nieruchomością w znaczeniu cywilnoprawnym, ale póki to nie nastąpi, przyjąć trzeba zasadę, że jest tyle nieruchomości, ile jest dla nich urządzonych ksiąg wieczystych. Licytowanie przez komornika wszystkich nieruchomości łącznie, jak i uprzednie łączne ich oszacowanie, jest zatem błędem, który ma niewątpliwie wpływ na wynik przetargu.

Zgodnie z art. 991 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego sąd odmówi udzielenia przybicia z powodu naruszenia przepisów postępowania w toku licytacji, jeżeli mogłoby mieć to istotny wpływ na wynik przetargu. W doktrynie i orzecznictwie wskazuje się, że podstawą odmowy przybicia mogą być nie tylko naruszenia przepisów w toku licytacji, ale także wadliwość postępowania powstała w czasie przed licytacją. Uchybienia komornika polegające na oszacowaniu łącznie kilku nieruchomości i traktowanie ich podczas licytacji (wystawienie do przetargu), jak gdyby była to jedna nieruchomość, jest tak znaczące, że nie może pozostać bez wpływu na wynik przetargu. Czym innym dla dłużnika (ale i w znaczeniu prawnym) jest licytowanie kilku nieruchomości, a czym innym jednej. Chodzi tu bowiem o samą istotę egzekucji i różne ujęcie przedmiotu egzekucji. Nawet gdyby z egzekucji z kilku działek dłużnika licytowanych łącznie udało się uzyskać taką samą kwotę, jaką stanowiłaby suma uzyskana za wszystkie trzy działki oddzielnie, to i tak omawiany błąd komornika dyskwalifikuje w ogóle licytację tak poważnie, że trzeba ją powtórzyć.

Komornicy zapominają, że obecnie przedmiotem egzekucji jest nieruchomość wyłącznie w jej wieczystoksięgowym rozumieniu. Często właściciele nieruchomości łączą kilka nieruchomości, dla których prowadzi się oddzielnie księgi wieczyste, w jedną całość gospodarczą, dlatego z punktu widzenia ekonomicznego rzeczywiście uzasadniona byłaby sprzedaż na licytacji publicznej wszystkich nieruchomości łącznie, jednak w świetle obecnie obowiązujących przepisów jest to niemożliwe. W praktyce zdarzają się i takie wypadki, że na dwóch (czasem więcej) nieruchomościach, których właścicielem jest ta sama osoba, znajdują się budynki, które w części leżą na działce objętej jedną księgą wieczystą, a w części na działce objętej odrębną księgą.

Gdy dzieli je ściana usytuowana w linii granicy między obu działkami, możliwa jest odrębna wycena tych nieruchomości, chociaż utrudniona, bo często zależności pomiędzy obu częściami budynku są takie, że są one ze sobą powiązane funkcjonalnie (np. w sposób użytkowy - w jednej części kuchnia i część sanitarna, w drugiej części budynku tylko pokoje, albo w sposób instalacyjny - np. w jednej części kotłownia z kotłem na gaz, a do drugiej części jest doprowadzone przyłącze gazu). Wówczas przedmiotem oszacowana i licytacji są dwie nieruchomości z wadami techniczno-użytkowymi, które mogą w zasadniczy sposób obniżać wartość każdej z nich - nawet w tak znacznym stopniu, że suma ich wartości będzie znacząco niższa od wartości nieruchomości, która powstałaby na skutek połączenia ich w jednej księdze wieczystej. Jeżeli takiej ściany w linii granicy działek budynek nie posiada, to sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym jest niedopuszczalna, a jeśli nastąpi - będzie wadliwa. Wynika to z uchwały Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 2007 r. (III CZP 27/07, OSNC 2008 nr 6, poz. 62). Dotyczyła ona wprawdzie obrotu umownego, jednak te same względy przemawiają za przyjęciem identycznego rozwiązania na gruncie egzekucji z nieruchomości. Sąd egzekucyjny nie powinien więc dopuścić do licytacji takiej nieruchomości. Okazuje się jednak, że takie rozwiązanie może być korzystne dla dłużnika. Właściciel kilku nieruchomości, który zabudował je w powyższy sposób, może skuteczne uniknąć egzekucji z nieruchomości, co kłóci się z istotą hipoteki i jest szczególnie niekorzystne dla wierzycieli hipotecznych, którzy uzyskali zabezpieczenie na tych nieruchomościach. Sens ustanowienia hipoteki polega bowiem na tym, że w razie braku dobrowolnej spłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wierzyciel hipoteczny ma prawo zaspokoić się z nieruchomości według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Niemożliwość spieniężenia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym niweczy w ogóle sens ustanawiania tego zabezpieczenia.

Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego w projekcie z listopada 2009 r. zaproponowała wprowadzenie zmian w kodeksie postępowania cywilnego, które nawiązują do regulacji rozporządzenia z 15 grudnia 1932 r. o postępowaniu przy opisie i szacowaniu (Dz.U. nr 12, poz. 1932 ze zm.). Różnica między tymi rozwiązaniami polega na tym, że przed wojną nieruchomości były szacowane osobno tylko wówczas, gdy było to możliwe. Komisja proponuje wprowadzenie zapisu, że obok wyceny łącznej całości gospodarczej, na którą składa się kilka nieruchomości, każda z nich ma być również zawsze szacowana osobno. Takie rozwiązanie nie wydaje się jednak zawsze konieczne, a co gorsza - nie jest to zawsze możliwe, np. gdy budynek postawiony na dwóch działkach nie posiada w linii granicy ściany, która pozwalałaby przyjąć, że w istocie mamy do czynienia z dwiema samodzielnymi częściami budynku. Z tego względu proponowane rozwiązanie nie wydaje się do końca odpowiadać wymogom praktyki.

Według nowego par. 3 art. 1026 k.p.c. dopuszczalna ma być jedna licytacja kilku nieruchomości tworzących całość gospodarczą. Projektodawcy nie zdefiniowali jednak pojęcia "całość gospodarcza" i w oparciu o jakie kryterium włączać do niej poszczególne nieruchomości. Niektóre nieruchomości wchodzące w skład takiej całości mogą nie mieć dostępu do drogi publicznej. Racjonalne byłoby wprowadzenie regulacji, że do całości gospodarczej może być zaliczona także nieruchomość bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, która ma do niej dostęp przez inną działkę stanowiącą drogę wewnętrzną, w której ten sam właściciel posiada udział. W tym przypadku objęcie egzekucją udziału w drodze wewnętrznej powinno następować z mocy prawa, ponieważ obecnie dokonywane podziały geodezyjne uzależniają ich skuteczność od zapewnienia do wydzielanej działki dostępu do drogi publicznej, a jednym ze sposobów zapewnienia takiego dostępu jest właśnie ów udział w drodze wewnętrznej.

@RY1@i02/2010/081/i02.2010.081.087.006a.001.jpg@RY2@

Andrzej Antkiewicz, sędzia SR w Grudziądzu, delegowany do Ministerstwa Sprawiedliwości współpraca Mariusz Bilski rzeczoznawca majątkowy

Andrzej Antkiewicz

sędzia SR w Grudziądzu, delegowany do Ministerstwa Sprawiedliwości współpraca Mariusz Bilski rzeczoznawca majątkowy

Ustawa z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 ze zm.).