Sąd powinien przeprowadzić dowód z opinii biegłego

Subsydiarność działania sądu z urzędu i jej ograniczony zakres w stosunku do działania stron nie oznacza zakazu przeprowadzenia dowodu niezbędnego dla wykazania istoty sprawy.

Powodowa Spółdzielnia jest użytkownikiem gruntu o powierzchni 66 104 mkw. W dniu 1 grudnia 2003 r. pozwane miasto wypowiedziało dotychczasową wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu i zapronowało nową opłatę w wysokości 413 811 zł, począwszy od 1 stycznia 2004 r. Powódka wystąpiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej za 2004 r. z tytułu użytkowania wieczystego gruntu było nieuzasadnione. Orzeczeniem z 14 lutego 2005 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło opłatę roczną za użytkowanie wieczyste gruntu na poziomie kwoty 324 570 zł. Pozwane miasto od tej decyzji wniosło sprzeciw, wobec czego sprawa zawisła przed sądem powszechnym. W postępowaniu sądowym powódka domagała się ustalenia, że podwyższenie opłaty rocznej za 2004 r. z tytułu użytkowania wieczystego gruntu było nieuzasadnione. Następnie wniosła o ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie 324 570 zł. Pozwane miasto domagało się ustalenia opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie w kwocie 413 811 zł. Sąd okręgowy w wydanym wyroku ustalił opłatę roczną za użytkowanie wieczyste gruntu na kwotę 324 570 zł. Wskazał, iż wypowiedzenie wysokości opłaty spełniało warunki z art. 78 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; także terminy z art. 78 ust. 2 i art. 80 ust. 1 zostały zachowane.

Rozważając operaty szacunkowe, których opracowanie rzeczoznawcom majątkowym zleciły same strony (na tej podstawie według powódki wartość nieruchomości wyniosła 32 457 064 zł, a według pozwanego wartość gruntu wyniosła 41 381 104 zł), uznał za zasługujący na uwzględnienie operat przedłożony przez powódkę, gdyż w jego ocenie nieruchomości przyjęte do porównania z przedmiotową nieruchomością były lepiej dobrane pod względem większej ilości podobnych cech i że były to grunty o podobnym przeznaczeniu. Tymczasem w operacie pozwanego do porównania przyjęto w większości nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone pod inwestycje, co powodowało, że działki były droższe. Apelację od wyroku wniosła pozwana.

Sąd apelacyjny uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał sądowi okręgowemu do ponownego rozpoznania. Zasadą jest, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego stanowią określony procent ceny nieruchomości, ustalonej na podstawie wartości rynkowej nieruchomości. Ta zasada usprawiedliwia podwyższenie opłaty rocznej, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zwiększeniu, jak również wyznacza granice podwyżki. Sposób określenia rynkowej wartości nieruchomości został sprecyzowany w ustawie, z tym że przewidziane zostały różne metody szacowania, których wybór pozostawiono uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu. Nie ma innych kryteriów podwyższenia opłaty rocznej niż zwiększenie wartości nieruchomości. Sprawia to, że z innych przyczyn właściwy organ nie może żądać podwyższenia opłaty i jednocześnie użytkownik wieczysty nie może skutecznie przeciwstawić się podwyższeniu opłaty z innych powodów, jak tylko z uwagi na niezwiększenie wartości nieruchomości. Spór co do podwyższenia dotychczasowej opłaty rocznej sprowadza się więc do kwestii, czy wartość nieruchomości uległa zwiększeniu i ewentualnie o ile. W przypadku ustalenia podwyższonej opłaty rocznej przez sąd w trybie art. 80 ust. 1 i 2 w zw. z art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przedmiotem badania jest zasadność oferty co do podwyższenia opłaty rocznej. Swoim orzeczeniem sąd w istocie zastępuje odpowiednie oświadczenie woli użytkownika wieczystego. Orzeczenie to ma charakter konstytutywny. Przesłanka zwyżkowania wartości nieruchomości, według której organ złożył ofertę powodowej Spółdzielni, a według której sąd ocenił jej zasadność, ma charakter materialnoprawny.

Zdaniem sądu apelacyjnego sąd okręgowy uchylił się od rozpoznania istoty sprawy. W uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia brak jest jakichkolwiek ustaleń i rozważań co do zasadności żądania przez pozwane miasto zwiększonej - w stosunku do poprzedniej wysokości - opłaty rocznej. Sąd apelacyjny nie podziela poglądu wyrażonego przez sąd okręgowy, że mimo rozbieżności w wycenie przedmiotowej nieruchomości brak wniosków stron reprezentowanych przez profesjonalnych pełnomocników o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości uzasadniał nieprzeprowadzenie tego dowodu z urzędu. Subsydiarność działania sądu z urzędu i jej ograniczony zakres w stosunku do działania stron nie oznacza zakazu przeprowadzenia dowodu niezbędnego dla wykazania istoty sprawy. Rola sądu nie może się sprowadzać jedynie do roli arbitra dokonującego wyboru jednej z dwóch przedstawionych przez strony prywatnych opinii. Sąd apelacyjny, uchylając wyrok, wskazał, iż przy ponownym rozpoznaniu sprawy sąd okręgowy po przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości dokona oceny zasadności żądania zwiększonej opłaty rocznej przez pozwanego.

OPINIA

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Co do zasady (art. 232 k.p.c.) strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Sąd może dopuścić dowód niewskazany przez stronę. Powyższe wskazanie znajduje zastosowanie w procesach wywołanych wniesieniem sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego - na tle aktualizowania opłaty za użytkowanie wieczyste. Wniesienie sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego powoduje, że orzeczenie to traci moc. Sąd I instancji rozpoznaje sprawę od początku w postępowaniu z pozwu, którym stał się - w myśl art. 80 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami - wniosek użytkownika wieczystego.