Nie zawsze najemca odpowiada za pogorszenie przedmiotu najmu

Pogorszenie rzeczy, związane z jej używaniem, oceniać należy z punktu widzenia przeznaczenia rzeczy, określonego w umowie najmu.

Powódka domagała się zasądzenia od pozwanej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością kwoty 41 722 zł tytułem zwrotu kosztów napraw i przywrócenia budynku do stanu poprzedniego. Strony zawarły w marcu 2001 r. umowę najmu nieruchomości. W marcu 2003 r. powódka wezwała pozwaną spółkę do uregulowania zaległych należności czynszowych. Wobec nieuregulowania należności pismem z kwietnia 2003 r. powódka rozwiązała najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Pozwana spółka przekazała powódce przedmiot najmu w grudniu 2003 r. Powódka wezwała spółkę do dokonania napraw budynku, ta jednak nie przeprowadziła żadnych prac remontowych. Sąd okręgowy ustalił, że budynek został zwrócony powódce w stanie, który nie jest następstwem prawidłowego używania go przez najemcę. Ponieważ umowa nie wyłączała odpowiedzialności pozwanej za zwrot rzeczy w stanie pogorszonym, ponosi ona odpowiedzialność za zwrot rzeczy pogorszonej ponad zwykłe zużycie. Sąd zasądził od pozwanej spółki na rzecz powódki kwotę 25 859 zł, w pozostałym zakresie oddalił powództwo. Od wyroku w części uwzględniającej powództwo apelację wniosła spółka.

Sąd apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił powództwo. Zdaniem sądu odwoławczego sąd okręgowy słusznie nie zaaprobował prezentowanej przez powódkę interpretacji umowy najmu, zgodnie z którą - skoro do rozwiązania umowy doszło z winy najemcy, taki przypadek należy zakwalifikować jako wypowiedzenie tej umowy przez najemcę. Charakter zabezpieczający interesy wynajmującego i najemcy ma ten zapis umowy, który mówi, że: 1) wynajmujący każdorazowo wyraża zgodę na adaptację lokalu; 2) koszty adaptacji ponosi najemca; 3) jeżeli umowa w ciągu trzech lat od podpisania zostanie wypowiedziana przez wynajmującego bez winy najemcy, pokryje on koszty adaptacji poniesione przez najemcę; 4) jeżeli jednak zakończenie umowy najmu nastąpi po trzech latach od podpisania umowy najmu lokalu oraz w każdym przypadku, kiedy umowa najmu zostanie wypowiedziana przez najemcę, najemca zobowiązany jest przywrócić stan lokalu. W okolicznościach sprawy nie można uznać, że do wypowiedzenia umowy doszło przez najemcę. W sprawie wobec tego znajduje zastosowanie art. 675 k.c., określający obowiązki stron umowy najmu. Stosownie do par. 1 tego artykułu po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednak nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będącej następstwem prawidłowego używania. W przedmiotowej sprawie nieruchomość będąca przedmiotem najmu przeznaczona była na prowadzenie działalności biurowej, przy czym stale miało w niej przebywać około pięćdziesięciu osób. Powódka w związku z przeznaczeniem nieruchomości na cele biurowe wyraziła w umowie najmu zgodę na modernizację budynku w zakresie wykonania sieci komputerowej oraz instalacji telefonicznej i energetycznej, pomalowania ścian, wyłożenia wykładzin w całym budynku, remontu piwnic w zakresie umożliwiającym pełnienie funkcji biurowych.

Użyte w art. 675 par. 1 k.c. sformułowanie "w stanie niepogorszonym" należy rozumieć jako stan identyczny pod względem faktycznym jak w momencie zawierania umowy, innymi słowy, czy w momencie zwrotu rzeczy przez najemcę istnieje możliwość uzyskania przez właściciela (wynajmującego) czynszu najmu realnie do poprzedniej wysokości. To na powódce, zgodnie z art. 6 k.c., spoczywał obowiązek wykazania, że w momencie zwrotu przedmiotu najmu nie uzyskałaby ona czynszu w wysokości zbliżonej do dotychczasowego wobec tego, że w istocie budynek został zwrócony w stanie pogorszonym, gdyby oceniać ten stan w porównaniu do stanu faktycznego w chwili zawierania umowy. Należy jednak podkreślić, że najemca ponosi odpowiedzialność nie za każde pogorszenie przedmiotu najmu, lecz jedynie za takie, które związane jest z nieprawidłowym jego używaniem. Tymczasem, jak wynika z zebranego materiału dowodowego, owo pogorszenie nie wynikało z nieprawidłowego używania nieruchomości przez pozwaną spółkę, zważywszy, że nieruchomość wykorzystywana była na cele biurowe, z czym wiązała się konieczność przeprowadzenia prac modernizacyjnych, o których mowa w umowie, a na które powódka wyraziła zgodę. Zniszczenie mogło wynikać z położenia wykładziny, skutkiem położenia instalacji była konieczność naprawienia ścian wewnętrznych i zewnętrznych.

Z treści art. 675 k.c. nie wynika, że najemca ma przywrócić stan pierwotny przedmiotu najmu. Zarzuty apelacji co do naruszenia prawa materialnego należy uznać za słuszne. Sąd okręgowy ocenił błędnie ustalony stan faktyczny. Materiał dowodowy zebrany w sprawie nie uzasadnia konstatacji, że nie zachodzi sytuacja, w której pogorszenie stanu nieruchomości było wynikiem prawidłowego używania jej przez najemcę. Z łączącej strony umowy nie wynika, by na pozwanej spółce ciążył obowiązek dokonywania remontów budynku, a jedynie bieżących i drobnych napraw, wynikających z użytkowania nieruchomości. Strony w umowie określiły okoliczności, zaistnienie których zobowiązywało pozwaną spółkę do przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego. Wobec tego, że umowa nie została wypowiedziana przez najemcę ani też jej zakończenie nie nastąpiło po upływie trzech lat od podpisania umowy, nie istnieje po stronie pozwanej wynikający z umowy obowiązek przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego. Wbrew stanowisku sądu okręgowego należy dojść do przekonania, że pogorszenie stanu przedmiotu najmu nie było wynikiem nieprawidłowego używania przez najemcę.

Po zakończeniu umowy najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz, przy czym zwrotowi podlega rzecz w stanie niepogorszonym, przy tym wynajmujący nie może odmówić przyjęcia rzeczy, choćby nie odpowiadała ona przepisowi art. 675 par. 1 k.c. Najemca nie odpowiada za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. To ostanie pojęcie m.in. wyjaśnia przepis art. 666 par. 1 k.c., nakazujący najemcy używanie rzeczy w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Od obowiązku naprawienia szkody uwalnia się ten, kto wykaże, że gorszy stan rzeczy jest usprawiedliwiony jej normalnym zużyciem. Poza sytuacją zwrotu rzeczy w stanie pogorszonym bądź w stanie odpowiadającym stanowi z chwili oddania rzeczy najemcy do używania może zachodzić sytuacja zwrotu rzeczy w stanie ulepszonym. Wówczas najemca, jeżeli dokonał nakładów czy ulepszeń, nie może jednak skorzystać z prawa zatrzymania rzeczy.