Czy można sprzedać rzecz obciążoną zastawem rejestrowym lub hipoteką

Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, czy rzecz zabezpieczona jest hipoteką, czy zastawem rejestrowym. Hipoteka w żaden sposób nie ogranicza właściciela nieruchomości w możliwości jej zbycia lub obciążenia. W razie sprzedaży nieruchomości zmieni się tylko dłużnik hipoteczny, ale hipoteka ustanowiona np. na rzecz banku pozostanie. Dotychczasowy właściciel, jeśli był zarazem kredytobiorcą, odpowiadać będzie całym swoim majątkiem za spłatę kredytu, a nowy właściciel jako tzw. dłużnik rzeczowy, odpowiadać będzie do wysokości hipoteki, oczywiście tylko z nieruchomości, a zatem również w granicach jej wartości.

Gdyby w takiej umowie lub w innym dokumencie znalazło się zastrzeżenie zakazujące zbywania bądź obciążania nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki, to będzie ono nieważne z mocy samego prawa. Oznacza to, że właściciel nieruchomości nie może ponosić żadnych negatywnych konsekwencji związanych ze sprzedażą nieruchomości czy ustanowieniem na niej kolejnej hipoteki. Po pierwsze - czynności te dokonane nawet wbrew zakazowi będą ważne, po drugie - nie można postawić ze względu na ich dokonanie jakiegokolwiek zarzutu, w szczególności dochodzić odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania do nierozporządzania nieruchomością.

Z punktu widzenia banku sprzedaż obciążonej hipoteką nieruchomości teoretycznie nie ma wpływu na możliwość zaspokojenia się z niej, gdyż hipoteka jest skuteczna względem każdoczesnego właściciela, jednak praktycznie może wydłużyć ów proces. Przeciwko nowemu właścicielowi nieruchomości bank nie może bowiem wystawić bankowego tytułu egzekucyjnego, zastępującego wyrok sądowy i dającego możliwość skierowania sprawy bezpośrednio do komornika w celu wszczęcia egzekucji z nieruchomości. Nowy właściciel nie jest bowiem osobą, która dokonała z bankiem czynności bankowej czy udzieliła zabezpieczenia wierzytelności banku wynikającej z czynności bankowej oraz nie jest osobą, która złożyła oświadczenie o poddaniu się egzekucji. A tylko przeciwko takim osobom można wystawić bankowy tytuł egzekucyjny. Bank będzie zatem musiał wytoczyć przeciwko nowemu właścicielowi nieruchomości powództwo sądowe i uzyskać tytuł egzekucyjny w postaci orzeczenia sądowego.

W tym przypadku obowiązują inne zasady. Paradoksalnie zastaw jest instytucją, która również nie powinna ograniczać właściciela rzeczy lub prawa w możliwości jej zbywania czy obciążania. I tak jest rzeczywiście, ale tylko wówczas, gdy w umowie zastawu rejestrowego nie zawarto odmiennych zapisów. Jednak w praktyce bankowej standardem jest stosowanie wzorów umów, w których znajdują się zapisy o niedopuszczalności zbywania i obciążania przedmiotu zastawu rejestrowego. W przeciwieństwie do hipoteki, w tym przypadku zakazy takie są dopuszczalne.

Są one bardzo poważne, gdyż generalnie powodują nieważność dokonanego wbrew zakazowi zbycia lub obciążenia rzeczy lub prawa. Zbycie lub obciążenie (czyli ustanowienie na przykład kolejnego zastawu) będzie ważne, jedynie gdy osoba, na rzecz której zastawca dokonał jednej z tych czynności, nie wiedziała i przy zachowaniu należytej staranności nie mogła wiedzieć o zakazie rozporządzania rzeczą lub prawem w chwili zawarcia umowy z zastawcą. Jednak spełnić ten warunek niewiedzy jest w rzeczywistości bardzo trudno. Obciążenie zastawem rejestrowym podlega bowiem wpisowi do rejestru zastawów. Ponadto ujawnieniu w rejestrze podlegają również takie umowne zastrzeżenia, jak zakaz zbywania i obciążania przedmiotu zastawu. A tutaj ustawodawca skonstruował domniemanie, że dane zamieszczone w rejestrze są powszechnie i wszystkim znane. Zasada ta została wyrażona w przepisie mówiącym, iż od dnia dokonania wpisu w rejestrze zastawów nikt nie może zasłaniać się nieznajomością danych ujawnionych w rejestrze, chyba że mimo zachowania należytej staranności nie mógł o nich wiedzieć. A zatem można sobie jedynie wyobrazić jako realną i obalającą domniemanie znajomości danych ujawnionych w rejestrze sytuację, w której nabywca przedmiotu zastawu złożył w sądzie wniosek o wydanie zaświadczenia o obciążeniu zastawem i sąd wskutek omyłki wydał zaświadczenie o treści niezgodnej z rzeczywistością (stwierdzające przykładowo, że na danym samochodzie nie ustanowiono zastawu rejestrowego, mimo że jest on wpisany).

Reasumując - generalnie zbycie lub obciążenie przedmiotu zastawu rejestrowego dokonane wbrew zakazowi będzie nieważne, a to oznacza, że osoba wskazana w umowie jako nabywca w rzeczywistości nie stanie się właścicielem rzeczy lub prawa bądź kolejnym zastawnikiem.

Należy tutaj przestrzec osoby, które obciążyły jakiś element swojego majątku przed pochopnym zawieraniem umów jego sprzedaży bądź obciążenia wbrew zakazowi umownemu, które mogą być dokonywane z myślą, że co najwyżej umowa będzie nieważna. Niezbyt uczciwy zastawca może bowiem narazić się na postawienie zabezpieczonej wierzytelności w stan natychmiastowej wymagalności. Uprawnienie takie zostało wyraźnie nadane bankom jak również wszelkim wierzycielom przez ustawodawcę. Oczywiście od ich woli zależy każdorazowo, czy będą chcieli z tego prawa skorzystać i zażądać natychmiastowej spłaty całego kredytu.

Pewną furtką jest możliwość wystąpienia do banku o wyrażenie zgody na dokonanie takiego rozporządzenia. Zgoda taka uchyla zakaz i daje możliwość zawarcia ważnej czynności prawnej. Sprzedana rzecz jednak w dalszym ciągu będzie obciążona zastawem rejestrowym na rzecz banku, chyba że nabywca nie wiedział i przy zachowaniu należytej staranności nie mógł wiedzieć o istnieniu zastawu rejestrowego w chwili wydania rzeczy lub przejścia na niego prawa. Jednak z przyczyn wyżej podanych, powołanie się na taką niewiedzę jest praktycznie w zwykłych okolicznościach niemożliwe.

W rozumieniu art. 13 pkt 1 w związku z art. 38 ust. 1 ustawy z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz. U. Nr 149, poz. 703 ze zm.) należyta staranność nabywającego samochód na tzw. giełdzie samochodowej wymaga sprawdzenia w centralnej informacji o zastawach rejestrowych, czy jest on obciążony zastawem rejestrowym.

@RY1@i02/2010/007/i02.2010.007.087.003a.001.jpg@RY2@

Monika Radomska, radca prawny Centrum Zabezpieczeń Banku Zachodniego WBK

Art. 72 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).

Art. 13, 14 i 38 ustawy z 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 67, poz. 567 ze zm.).

Art. 96 i 97 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 72, poz. 665 ze zm.).