Gmina się odwołuje, obywatel za to płaci. Niezależnie od okoliczności

Aktualizacja przez gminy opłat z tytułu użytkowania wieczystego wzbudza wiele emocji.

- Z uwagi na fakt, że wartość nieruchomości systematycznie rośnie, gminy, korzystając z przysługującego im uprawnienia, wypowiadają wysokość dotychczasowych opłat i proponują wyższe - potwierdza Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr. Prawnicy wskazują, że w tych postępowaniach jest rzeczywiście wiele zawiłości.

Użytkownik zawsze ponosi koszty

Gminy, chcąc wypowiedzieć na przyszły rok wysokość dotychczasowej opłaty, muszą tego dokonać do 31 grudnia, przesyłając użytkownikom odpowiednie pismo. W wypowiedzeniu muszą określić sposób obliczenia nowej opłaty oraz podać informację o aktualnej wartości nieruchomości. Nowa wysokość wchodzi w życie począwszy od 1 stycznia roku następnego.

- Wieczysty użytkownik, który nie zgadza się z nową stawką, może w ciągu 30 dni złożyć wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) w celu sprawdzenia, czy wypowiedzenie dokonane zostało w sposób zasadny - wyjaśnia Michał Gruca. Strona niezadowolona z rozstrzygnięcia SKO może z kolei wnieść sprzeciw z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego. Wówczas orzeczenie SKO traci moc, zaś sprawa rozpatrywana jest od nowa - tak, jakby postępowanie przed SKO nigdy się nie toczyło. Na tym etapie pierwotny wniosek wieczystego użytkownika, który inicjował postępowanie przed SKO, traktowany jest jak pozew, inicjujący postępowanie sądowe.

- W konsekwencji to zawsze użytkownik wieczysty niezadowolony z podwyższenia opłaty jest, jako autor wniosku, obciążony opłatą od pozwu. Nawet wówczas, gdy rozpoznania przez sąd cywilny żąda inna strona - wyjaśnia adwokat Andrzej Michałowski, członek Naczelnej Rady Adwokackiej.

- Wniesienie sprzeciwu jest bowiem równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego. Wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, zastępuje pozew - zauważa adwokat Karolina Wojciechowska, prowadząca własną kancelarię. Właściciel gruntu (gmina, Skarb Państwa) niczym zatem nie ryzykuje, wnosząc sprawę do sądu powszechnego.

- Wnosząc sprzeciw i nie opłacając go, usuwa automatycznie z obrotu prawnego orzeczenie SKO. Jeśli zaś użytkownik wieczysty nie opłaci pozwu, to rażąco naruszające jego interes prawny wypowiedzenie (np. opłata obliczona na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego) będzie prawomocne - akcentuje nasz czytelnik, pan Edward Gwoźdź, użytkownik wieczysty.

Działanie wbrew swoim interesom

Oznacza to, że obowiązujące przepisy przymuszają użytkowników wieczystych do skarżenia pozytywnych dla siebie rozstrzygnięć samorządowych kolegiów odwoławczych, w sytuacji gdy z ich orzeczeniem nie zgadza się druga strona - właściciel nieruchomości.

- Sądy, opierając się na art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wymuszają zapłatę za wpis od pozwu na wieczystych użytkownikach. Nawet jeśli nie mają oni ochoty ani interesu prawnego, aby wnieść sprawę do sądu powszechnego, ponieważ są zadowoleni z orzeczenia SKO, to sąd wyśle im wezwanie do uzupełnienia braków pozwu - podkreśla Edward Gwoźdź. Użytkownik będzie więc "powodem z przymusu", ponieważ jeśli nie opłaci pozwu i nie poprowadzi sporu, to sprawę przegra.

- Zatem w interesie użytkownika wieczystego jest uiszczenie opłaty od pozwu, ponieważ umożliwi mu to merytoryczne rozpoznanie sprawy przez sąd - mówi Karolina Wojciechowska. Dodatkowo to wieczysty użytkownik obciążony będzie obowiązkami wynikającymi z przepisów o rozkładzie ciężaru dowodu w procesie.

- To na nim ciążyć będzie obowiązek udowodnienia za pomocą opinii biegłego, iż aktualizacja jest uzasadniona we wskazanej przez niego wysokości. To on będzie również zobowiązany do pokrycia wynagrodzenia biegłego. Oczywiście w przypadku wygrania sprawy koszty te zostaną mu zwrócone. Nie zmienia to jednak faktu, iż początkowo muszą zostać przez niego pokryte - mówi Michał Gruca.

Brak odpowiedzialności podmiotów publicznych

Prawnicy wskazują, że tak skonstruowane przepisy są niesprawiedliwe.

- Nie ma dobrego powodu, poza pokazaniem obywatelowi jego miejsca w szyku, aby tymczasowo przerzucać finansowanie postępowania na użytkownika wieczystego, nawet mimo że wygrał przed SKO - podkreśla mecenas Andrzej Michałowski.Jego zdaniem to strona, która kwestionuje rozstrzygnięcie SKO, powinna ponosić koszty sądowe - nawet gdyby to był organ władzy publicznej.

- Gdyby urzędnicy musieli wysupłać z budżetów własnych instytucji opłaty, i jeszcze się z nich rozliczyć w wypadku niezasadnych sprzeciwów od przegranych w SKO, mniej swobodnie angażowaliby w niezasadne spory zarówno sądy, jak i obywateli - mówi dalej Andrzej Michałowski.

- Wobec wysokości sumy wpisów sądowych władze gminy musiałyby zastanowić się nad sposobem regulacji opłat za wieczyste użytkowanie. Musiałyby wybierać uzasadnione przypadki i opierać swoje wypowiedzenia zmieniające opłaty na prawidłowo wykonanych operatach szacunkowych tak, aby nie przegrać sprawy w sądzie powszechnym - wtóruje mu Edward Gwoźdź.

W tym miejscu warto przytoczyć statystykę. Na koniec 2010 roku 835 mln mkw. nieruchomości było w Polsce objętych prawem wieczystego użytkowania (dane GUS).

- Zakładając, że zmiana podniesie ceny metra gruntu średnio o 100zł, aśrednia roczna stawka opłaty to 2 proc. wartości nieruchomości, mamy spór o wartość 1 670 mln zł. Wpisy sądowe w wysokości 5 proc. wartości sporu dają 83,5 mln zł - wylicza Romualda Gwoźdź, rzeczoznawca majątkowy, członek zarządu pomorskiego towarzystwa rzeczoznawców. Sprawa dotyczy więc niebagatelnych sum. Przy podwyżkach opłat wieczystego użytkowania o 1000czy nawet 4000 proc., jakie w zeszłych latach przeprowadzane były chociażby w Warszawie, kwoty stają się więc zawrotne.

Wskazówki dla ustawodawcy

Konflikt na płaszczyźnie właściciel - użytkownik wieczysty nie może być rozwiązanyprzez orzecznictwo. Prawnicy podnoszą bowiem, że praktyka sądowa dotycząca przerzucania kosztów sądowych na użytkowników jest zgodna z przepisami. Kwestia ta była również badana i uznana za prawidłową przez Trybunał Konstytucyjny (sygn. akt SK 49/04).

- Wydaje się więc, że jedynym rozwiązaniem tej sytuacji jest zmiana stanu prawnego przez ustawodawcę - mówi mecenas Karolina Wojciechowska. Praktyka jednak wskazuje, że ustawodawca nie bardzo radzi sobie w materii dotyczącej użytkowania wieczystego.

- Analiza procesu legislacyjnego prowadzi do wniosku, że kwestia użytkowania wieczystego nadal nie została właściwie uregulowana. Świadczy o tym chociażby fakt, że była ona już kilkakrotnie przedmiotem orzekania Trybunału Konstytucyjnego - podkreśla Marlena Tomaszewska, prawnik w Kancelarii Lenar & Lawyers.

Złożenie wniosku o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości nie zwalnia użytkownika z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości.

Wniosek składa się przeciwko właścicielowi nieruchomości (gminie, Skarbowi Państwa). I to on musi udowodnić przed SKO, że zaistniały przesłanki, aby dokonać zmiany opłaty.

W przypadku niezłożenia wniosku do SKO użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana przez właściciela gruntu w wypowiedzeniu.

Od orzeczenia kolegium właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciww terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego.

Anna Krzyżanowska

anna.krzyzanowska@infor.pl

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. nr 115, poz. 741).