Co zyskali właściciele mieszkań, którzy chcą eksmitować lokatora

Od 16 listopada obowiązuje nowa procedura eksmitowania lokatorów, którzy nie mają prawa do mieszkania socjalnego. Osoby, które dostają nakaz eksmisji z prywatnego mieszkania, kamienicy czy lokalu komunalnego, nie mogą już go zajmować latami w oczekiwaniu na pomieszczenie tymczasowe od gminy.

Nowe rozwiązania zawarte w kodeksie postępowania cywilnego przewidują, że lokatorzy, którym prowadzący proces eksmisyjny sąd nie przyzna prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego, muszą opuścić dotychczas zajmowaną nieruchomość maksymalnie po 6 miesiącach. Nie oznacza to jednak, że mają trafić na bruk.

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 1046 par. 6 k.p.c. komornik egzekwujący wyrok eksmisyjny ma obowiązek przeprowadzić lokatora do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego takiemu dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli lokator nie ma dokąd się wyprowadzić, komornik wstrzymuje się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu wskaże pomieszczenie tymczasowe. Ustawa przewiduje, że termin oczekiwania na gminne lokum nie może być jednak dłuższy niż 6 miesięcy. Liczy się on od dnia złożenia przez komornika wniosku o wskazanie pomieszczenia tymczasowego. [Przykład 1]

Po upływie półrocznego terminu komornik ma obowiązek umieścić dłużnika w noclegowni, schronisku lub innej placówce zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę. Wyprowadzając niechcianego lokatora, organ egzekucyjny ma obowiązek jeszcze raz powiadomić urzędników o potrzebie zapewnienia tymczasowego pomieszczenia. Nie mogą oni więc zakładać, że w tym czasie eksmitowanemu udało się znaleźć inne miejsce do zamieszkania.

Niezależnie od biegu 6-miesięcznego terminu komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności eksmisyjnych, jeżeli właściciel zajmowanej nieruchomości, dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia, do którego można się przeprowadzić.

Nowe przepisy po raz pierwszy przewidują, że nie każdy eksmitowany ma zagwarantowane prawo do pomieszczenia tymczasowego. Zgodnie z art. 25, który został dodany do ustawy o ochronie lokatorów, nie przysługuje ono dłużnikowi, jeżeli z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie. W takiej samej sytuacji znajdują się osoby, które muszą opuścić mieszkanie z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Podobnie są także traktowani dzicy lokatorzy, którzy zajmują nieruchomość bez tytułu prawnego (np. wprowadzili się do pustostanu bez umowy najmu czy użyczenia).

Kolejną grupą lokatorów, którzy nie mają obecnie prawa do pomieszczenia tymczasowego, są osoby eksmitowane z lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Ta instytucja pozwala właścicielom na wynajmowanie swoich lokali bez obaw, że w przyszłości będą mieli problemy z pozbyciem się zalegającego z czynszem lub zakłócającego porządek lokatora. Opróżnienie lokalu mieszkalnego następuje tutaj bez wyroku sądowego i konieczności dostarczenia zastępczej nieruchomości.

Na lokal od gminy nie mogą liczyć także najemcy, którzy zostali zobowiązani do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia. Oznacza to, że osoby, które trafiły do niego w wyniku eksmisji, muszą bezwzględnie opuścić go, gdy skończy się im umowa najmu z gminą. [Przykład 2]

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik musi umieścić go w noclegowni, schronisku lub innej placówce zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę. Taka osoba jest więc niezwłocznie eksmitowana z mieszkania.

Oprócz przyspieszenia procedur eksmisyjnych nowela zmienia zasady wynajmowania pomieszczeń tymczasowych. Takie nieruchomości nie mogą być już (tak jak do 16 listopada br.) wynajmowane na czas nieokreślony. Umowy najmu pomieszczenia tymczasowego są obecnie zawierane na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy. Nowy art. 25a ustawy o ochronie praw lokatorów wyraźnie nakłada na gminę obowiązek tworzenia zasobu pomieszczeń tymczasowych, które ma ona przeznaczać na wynajem. [Przykład 3]

Zmiany w tym zakresie są efektem wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 4 grudnia 2007 r., sygn. K 26/05. Jego zdaniem przepisy nie nakładały na gminy wyraźnego obowiązku wskazywania pomieszczeń tymczasowych osobom w stosunku, do których orzeczono obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, bez prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego. Ponadto żadna ustawa nie wskazywała, na jaki okres powinno być udostępniane tymczasowe pomieszczenie. Termin "tymczasowe" sugerował zaś, że powinno się to robić na okres przejściowy, a zatem nie na czas nieoznaczony.

Pomieszczenie tymczasowe nie może być miejscem dowolnie wskazanym przez gminę, ale musi spełniać określone prawem wymogi. Określały je: skreślony wskutek wejścia w życie omawianej art. 1046 par. 6 k.p.c. i rozporządzenie z 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać pomieszczenie tymczasowe (Dz.U. z 2005 r. nr 17, poz. 55).

Rozporządzenie precyzuje warunki techniczne, w tym sanitarne, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie. Zgodnie z nim pomieszczenie takie powinno mieć dostęp do źródeł zaopatrzenia w wodę i do ustępu (urządzenia takie mogą jednak znajdować się poza budynkiem), mieć dostęp do światła (sztucznego i naturalnego), możliwość ogrzewania oraz niezawilgocone przegrody budowlane. W pomieszczeniu takim musi być też możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.

Samorządowcy już dawno podkreślali, że przepisy przewidują zbyt surowe kryteria, jakim powinno odpowiadać każde pomieszczenie tymczasowe. Są one na tyle restrykcyjne, że borykające się z kłopotami finansowymi gminy, na które w przeważającej części przypadków spada obowiązek dostarczenia takich nieruchomości, nie są w stanie sprostać narzuconym wymaganiom. W efekcie niemal każda gmina nie ma wystarczającej liczby pomieszczeń tymczasowych dla eksmitowanych.

Minister sprawiedliwości ma na nowo określić w drodze rozporządzenia szczegółowy tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości, mając na względzie ochronę przed bezdomnością osób eksmitowanych oraz sprawne prowadzenie egzekucji.

Lokator powinien opuścić lokal zaraz po wydaniu wyroku eksmisyjnego, ale nawet gdy tego nie zrobi, właściciel nie ma w dalszym ciągu prawa samodzielnie wyprowadzić go ze swojej nieruchomości. Zgodnie z procedurą powinien się zwrócić do sądu o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności i z takim orzeczeniem udać się do komornika. Wtedy komornik wyznacza osobie zobowiązanej do opróżnienia lokalu mieszkalnego termin, do którego ma wydać nieruchomość. Jeżeli dłużnik tego nie zrobi, organ egzekucyjny może zastosować środki przymusu potrzebne do wprowadzenia właściciela lokalu w posiadanie. W tym celu powinien skorzystać z pomocy policji.

Jeżeli eksmitowany nie ma gdzie się przeprowadzić, to sąd orzeka w wyroku o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia. Osoby bez prawa do lokalu socjalnego muszą dostać także zamienne lokum w postaci niższego standardem pomieszczenia tymczasowego albo trafić do noclegowni.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu na opuszczenie mieszkania wynajmowanego okazjonalnie właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności posiadanemu notarialnemu oświadczeniu najemcy. W takim piśmie musi się on poddać egzekucji i zobowiązać do opuszczenia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Po uzyskaniu sądowej klauzuli wykonalności właściciel może udać się z takim dokumentem do komornika. Ten następnie bez zbędnej zwłoki usuwa z mieszkania niesolidnego lokatora wraz z jego dobytkiem i przeprowadza go do lokalu, który wskazał on w umowie o najem okazjonalny. W sytuacji gdy w trakcie przeprowadzania czynności egzekucyjnych okaże się, że wskazany przez najemcę adres jest fikcyjny lub utracił on możliwość zamieszkiwania w podanym przy zawieraniu umowy miejscu, komornik musi kontynuować eksmisję do noclegowni. Takiemu najemcy nie należy się lokal socjalny ani pomieszczenie tymczasowe.

Dokonana 31 sierpnia nowelizacja przepisów o ochronie praw lokatorów nie zmienia sytuacji osób, które są uprawnione do otrzymania lokalu socjalnego. W ich przypadku sąd, orzekając o takim uprawnieniu, musi w dalszym ciągu nakazywać wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu (o ile sami nie znajdą innego lokum).

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałego. Lokal socjalny muszą dostać od gminy także osoby obłożnie chore, emeryci i renciści spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, jak również osoby posiadającej status bezrobotnego. Poza tym na mieszkanie z zasobów komunalnym mogą liczyć zawsze lokatorzy, którzy spełniają przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały. Sąd powinien orzec o braku prawa do lokalu socjalnego, gdy powodem eksmisji jest stosowanie przemocy lub wandalizm. Taka osoba trafia następnie do noclegowni.

Kto stracił prawo do pomieszczenia tymczasowego po 16 listopada 2011 r.:

● sprawcy przemocy w rodzinie

● lokatorzy wykraczający rażąco lub uporczywie przeciwko porządkowi domowemu

● osoby, które korzystały samowolnie z cudzego lokalu, nie mając do tego tytułu prawnego

● najemcy, którzy zostali zobowiązani do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego

● dłużnicy, którym skończyła się umowa najmu pomieszczenia tymczasowego

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Ustawa z 31 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz ustawy - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2011 r. nr 224, poz. 1342).