Wójt musi wskazać miejsce, do którego należy eksmitować osobę bez prawa do lokalu socjalnego

Kwestie związane z mieszkaniowym zasobem gminy reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Gmina, na zasadach i w przypadkach przewidzianych w tej ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach. W tym celu wykorzystuje przede wszystkim mieszkaniowy zasób gminy. W praktyce jednak na właściwe finansowanie tego zadania gmin po prostu nie stać. Trudną i tak sytuację pogarsza wzrastająca z roku na rok liczba osób eksmitowanych, którym sądy przyznają prawo do lokalu socjalnego. Obowiązek ich zapewnienia ciąży na gminach.

Najczęściej praktyka jest taka, że nowe mieszkania otrzymują mieszkańcy z budynków komunalnych, którzy dobrze wywiązują się z obowiązków lokatorskich. Z kolei mieszkania socjalne przyznawane są przede wszystkim osobom po wyrokach eksmisyjnych lub tym, które nie są w stanie sobie same poradzić. Tych ostatnich z roku na rok przybywa. Trudną i tak sytuację mieszkaniową samorządów komplikuje dodatkowo nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, która weszła w życie 16 listopada. Zgodnie z nią kolejnym obowiązkiem lokalnych samorządów jest wskazanie pomieszczenia tymczasowego, noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe osobie, której sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego, a będzie eksmitowana przez komornika (patrz ramka). Z obowiązku tego gmina jest zwolniona, gdy lokal odpowiadający wymogom pomieszczenia tymczasowego zostanie wskazany przez zainteresowanego jak najszybszym zwolnieniem lokalu wierzyciela lub dłużnika albo osobę trzecią.

Za pomieszczenie tymczasowe ustawa uznaje pomieszczenie nadające się do zamieszkania, mające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem. Musi być w nim dostęp do oświetlenia naturalnego i elektrycznego i ogrzewanie. Przegrody budowlane nie mogą być zawilgocone. Powinno ono również zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków oraz mieć co najmniej 5 mkw. powierzchni mieszkalnej na jedną osobę. Pomieszczenie tymczasowe w miarę możności powinno się znajdować w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

Od 16 listopada zmieniły się również przepisy ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego. Obecnie obowiązkiem komornika wykonującego obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika jego prawo do lokalu socjalnego lub zamiennego, jest usunięcie niesolidnego lokatora do innego lokalu lub pomieszczenia. Chodzi o takie pomieszczenie, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, obowiązkiem komornika jest wstrzymanie się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez sześć miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę. W takiej sytuacji obowiązkiem komornika jest również powiadomienie właściwej gminy o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia. Szczegółowy tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości, mając na względzie ochronę przed bezdomnością osób eksmitowanych oraz sprawne prowadzenie egzekucji, powinien określić w drodze rozporządzenia minister sprawiedliwości. Do dzisiaj jednak przepisy wykonawcze do ustawy nie zostały wydane.

Zgodnie z nowymi przepisami gmina tworzy zasób tymczasowych pomieszczeń, które przeznacza się na wynajem. Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż sześć miesięcy. Gmina może podpisać stosowny kontrakt tylko z osobą, wobec której wszczęto egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego, gdzie równocześnie orzeczono obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, bez prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego. Oznacza to, że podpisanie umowy najmu z innym osobami niż wskazane w ustawie będzie skutkować nieważnością dokonanej czynności prawnej. Dodatkowo nowe przepisy zastrzegają, że prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli:

● z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego,

● dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego,

● został on zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia.

Pomieszczenia tymczasowe, podobnie jak lokale socjalne, powinny zostać wydzielone z zasobu mieszkaniowego gminy. Jednak ani przepisy ustawy, ani definicja lokalu socjalnego nie rozstrzyga, czy takie mieszkanie może dostarczyć inny podmiot, w tym inny niż gmina wierzyciel, któremu zależy na jak najszybszym opróżnieniu swojej nieruchomości. Wątpliwości te rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uchwale z 11 września 1997 r. (III CZP 38/97; LexPolonica nr 325128). W orzeczeniu tym sędziowie podkreślili, że obowiązek zapewnienia lokali socjalnych przez gminy ma umożliwiać osobom, które nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i znajdują się w niedostatku, zawarcie z gminą umowy najmu na czas oznaczony. Ma ponadto chronić niektóre osoby eksmitowane przed drastycznymi skutkami egzekucji z lokalu mieszkalnego. Poza tym pojęcie to nie zostało powiązane w przepisach lokalowych z jakimkolwiek innym podmiotem niż gmina, zatem - zdaniem sędziów SN - nie może być wątpliwości, że najemca, który wyrokiem sądu został uprawniony do otrzymania lokalu socjalnego, może go otrzymać tylko od gminy. Lokal udostępniony najemcy przez inną osobę nie będzie miał zatem charakteru lokalu socjalnego. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu w stosunku do dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny. Eksmisja jest następnie wstrzymywana do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

W odróżnieniu jednak od ograniczeń prawnych związanych z przyznawaniem lokalu socjalnego przepisy związane z pomieszczeniami tymczasowymi są jednoznaczne. Wynika z nich, że pomieszczenie odpowiadające wymogom pomieszczenia tymczasowego mogą być wskazane również przez inne osoby, w tym w szczególności przez dłużnika lub wierzyciela w postępowaniu egzekucyjnym. Dodatkowo w takiej sytuacji komornik prowadzący postępowanie nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności egzekucyjnych.

● kobiety w ciąży;

● małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkującego;

● emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;

● obłożnie chorego;

● osoby mającej status bezrobotnego;

● osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Łukasz Sobiech

lukasz.sobiech@infor.pl

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.). Ustawa z 31 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz ustawy - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 224, poz. 1342 z późn. zm.).