Księgi wieczyste pełne niedomówień

W Polsce ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. I choć akt ten tylko w ostatnim dwudziestoleciu zmieniał się kilkukrotnie, to nadal nie rozwiązał wszystkich problemów.

- Kupując daną nieruchomość, przede wszystkim sprawdzamy, czy sprzedawca faktycznie jest właścicielem gruntu, domu czy mieszkania. Niestety, to, że dana osoba jest właścicielem, nie oznacza jednak, czy ma ona prawo do swobodnego rozporządzania swoją własnością. Luki w prawie powodują, że tej informacji raczej już nie znajdziemy w księgach wieczystych - mówi radca prawny Bożena Nowakowska z kancelarii Radcy Prawnego Bożena Nowakowska - Sprawa ta powinna być jak najszybciej uregulowana - dodaje Bożena Nowakowska.

Eksperci zwracają także uwagę na inny aspekt. Księgi wieczyste nadal nie gwarantują, że zawarte w nich informacje są aktualne. Wpis odbywa się bowiem dopiero po pewnym czasie od sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność lub od uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu dziedziczenia po poprzednim właścicielu i uregulowaniu spraw związanych z podatkiem spadkowym. Notariusz w ciągu kilku dni po sporządzeniu aktu o przeniesienie własności nieruchomości powinien doprowadzić do zamieszczenia o tym wzmianki w księdze wieczystej, jeszcze przed dokonaniem wpisu nowego właściciela do działu drugiego.

- Jednak od transakcji do dokonania wzmianki, a potem wpisu upływa pewien okres, w którym istnieje możliwość dokonywania nadużyć przez nieuczciwych właścicieli, którzy nawet kilkakrotnie mogą obracać tą samą nieruchomością na podstawie starego, nieaktualnego wpisu aż do momentu, gdy do księgi wieczystej zostanie wpisany nowy właściciel. Oczywiście grozi im za to odpowiedzialność karna i obowiązek zwrotu pieniędzy, ale to są już sprawy wtórne - stwierdza radca prawny Piotr Czachorowski z Kancelarii Radców Prawnych Czachorowscy.

Tymczasem na skrócenie czasu oczekiwania na wpis nie wpływa nawet to, że złożony wniosek dotyczy wyłącznie zarejestrowania nowego właściciela albo wykreślenia starego nieaktualnego wpisu, czyli został złożony w sprawie, w której strony nie prowadzą między sobą sporu. Zdaniem notariuszy w tego typu sytuacjach nie ma potrzeby, by znajdowały się one w kognicji sądów. Zaletą takiego rozwiązania jest to - jak podkreślają nasi rozmówcy - że nie wymaga wprowadzenia zmian do konstytucji, bo wystarczy tylko znowelizować kodeks postępowania cywilnego oraz ustawę o księgach wieczystych i hipotece.

Zdaniem sędziego Waldemara Żurka, członka Krajowej Rady Sądowniczej, w ramach ograniczania kognicji sądów można byłoby wyłączyć nie tylko rozpoznawanie przez wydziały wieczystoksięgowe wpisów hipotek, ale też rejestrowanie spraw własności. - Wyeliminowanie niektórych spraw wieczystoksięgowych z kognicji sądów cywilnych nie odbije się niekorzystnie dla pracy sądu, ponieważ najczęściej prowadzą je wydziały składające się z jednego sędziego i referendarzy sądowych - argumentuje sędzia.

Z kolei Małgorzata Kluziak, prezes Sądu Okręgowego w Warszawie, nie widzi konieczności wyprowadzania ksiąg wieczystych z sądów. - Po co to robić, skoro zainwestowano w informatyzację ksiąg, a okres oczekiwania na wpis znacznie się skrócił - stwierdza.

Niestety nadal funkcjonują wydziały wieczystoksięgowe, którego pracownicy o informatyzacji procedury słyszeli tylko z telewizji czy od kolegów. I na nic się zdają dobre chęci, najpierw muszą być pieniądze na sprzęt, szkolenia i zatrudnienie specjalistów. Ponadto wiele do życzenia pozostawia sama procedura. Sąd bowiem w przypadku, gdy interesant nie dostarczy wszystkich niezbędnych dokumentów, nie wzywa go do uzupełniania dokumentacji, tylko oddala sprawę, często nawet nie wskazując, czego brakuje. To potrafi wydłużyć procedurę nawet nie o tygodnie, ale o miesiące.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl

@RY1@i02/2011/236/i02.2011.236.070000400.813.jpg@RY2@

MAREK MATUSIAK

Roman Nowosielski, adwokat z Kancelarii Nowosielski, Gotkowicz i Partnerzy

Księga wieczysta powinna obrazować wszystkie ograniczenia dotyczące obrotu konkretną nieruchomością, które często wynikają z odrębnych przepisów, na przykład ograniczenia właścicielskiego w dysponowaniu nią. Księga wieczysta po prostu musi być rzeczywistym obrazem tego, jakie ograniczenia faktycznie ciążą na nieruchomości i powinna gwarantować przyszłemu nabywcy działki lub budynku pewien komfort psychiczny. Tzn. skoro przed transakcją zapoznał się z treścią księgi wieczystej i dowiedział się, że kupowana nieruchomość nie podlega żadnym obciążeniom, to może spać spokojnie.

Tymczasem bałaganowi w przepisach prawa zawdzięczamy brak istotnych wpisów do ksiąg wieczystych. Na przykład, choć przepisy o portach morskich ograniczają sposób dysponowania nieruchomościami, to żadne ograniczenia wynikające z prawa nie są wpisywane do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Na przykład w dziale pierwszym księgi, gdzie oznacza się nieruchomość oraz prawa z nią związane, brak jest nawet opisu, że interesująca nas nieruchomość leży w obszarze portu morskiego. W tej sytuacji nikt nie dowie się o ograniczeniu prawa własności. A przecież w przypadku gruntu leżącego na terenie portów zbycie go wymaga zgody ministra skarbu państwa, a prawo pierwokupu przyznano staroście. Chciałbym, aby w księgach wieczystych istniał obowiązek ujawniania wszystkich ustawowych ograniczeń wynikających z przepisów prawa. Niestety realia są inne.

Co prawda mówimy o rękojmi ksiąg wieczystych, ale ona dotyczy tylko prawa własności, natomiast nie wskazuje ograniczeń, które wiążą się z możliwością dysponowania nieruchomością, np. z prawem zabudowy, czyli faktycznie z ograniczeniami tego prawa.

Chodzi przede wszystkim o ustawowe zapisy, które mogą spowodować, że nabywca poniesie straty finansowe, ponieważ nie będzie mógł dysponować działką zgodnie z takim przeznaczeniem, jakie planował, zanim przystąpił do zawarcia umowy o przeniesienie własności.

Tymczasem w obrocie nieruchomościami istnieje wiele ograniczeń, które nie są uwidocznione w księgach wieczystych. Na przykład wynikające z bonifikaty udzielonej przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. Osoby korzystające z tego typu upustu - pod groźbą jego utraty - przez pięć lat nie mogą sprzedać nieruchomości. Tego typu ograniczenie powinno być wpisane w dziale II księgi wieczystej, aby obrazowała ona wszelkie bariery w dysponowaniu nieruchomością. Co więcej, obowiązek wpisywania ich powinien wynikać z przepisów.

Zamieszanie powstaje także przy ustawowych hipotekach obciążających nieruchomość wchodzącą w skład przedsiębiorstwa. Choć powinny być wpisane do działu IV księgi wieczystej, to w praktyce zdarza się, że dział IV w księdze wieczystej jest czysty. Ograniczenia przy zbywaniu obciążają też często nieruchomości sprzedawane przez Agencję Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa osobom, którym w ramach roszczeń reprywatyzacyjnych przysługuje prawo do takiego zakupu. Dotyczą one zakazu zbywania i zazwyczaj nie są ujawniane w księdze wieczystej. Osoba, która nabędzie taką nieruchomość na przetargu, najczęściej nie będzie wiedziała o tym, że nie może jej przez pewien czas sprzedać, bo informacja o tych ograniczeniach, jak zwykle, nie jest ujęta w księdze wieczystej.

Kolejny przykład - na nieruchomości znajduje się budowla, która jest samowolą budowlaną i zgodnie z orzeczeniem sądu sprzed kilku lat powinna zostać rozebrana. Właściciel nigdy nie wykonał orzeczenia sądu, a działkę sprzedał wraz z budowlą. Tymczasem w księdze wieczystej nie ma adnotacji o nakazie rozbiórki. Powód znów ten sam? Przepisy nie nakazują dokonywanie takich wpisów do księgi. Efekt? Nowy nabywca nieruchomości nie wie, że znajdujące się na działce budynki podlegają obligatoryjnej rozbiórce. Kupując, płaci dodatkowo za budynki, a potem jeszcze musi pokryć koszty ich rozbiórki (obowiązek rozbiórki obciąża bowiem aktualnego właściciela nieruchomości, a nie tego, który je postawił i otrzymał nakaz rozbiórki, choć to w stosunku do niego organ wydał decyzję).

W księdze wieczystej powinna więc być też adnotacja o tym, że ktoś złożył wniosek o legalizację samowoli budowlanej albo że toczy się postępowanie w sprawie rozbiórki. Dlatego gdy notariusz nawet już w dniu transakcji zasięga w wydziale wieczystoksięgowym informacji o stanie nieruchomości, to tak naprawdę nigdy nie może być pewny, czy ma pełny obraz sytuacji.

Przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece trzeba zmienić jak najszybciej. Powiem więcej, zapisy powinny być również zrozumiałe dla wszystkich, którzy korzystają z księgi, np. dla przyszłych nabywców nieruchomości, a nie tylko dla prawników. Niestety samymi nakazami ujętymi w przepisach nie usprawnimy procedury dokonywania wpisów do ksiąg. Problem leży też po stronie ludzi, którzy się tym zajmują.

@RY1@i02/2011/236/i02.2011.236.070000400.814.jpg@RY2@

MATERIAŁY PRASOWE

Joanna Dębek, naczelnik wydziału informacji Ministerstwa Sprawiedliwości

Zasadnicze zmiany w systemie ksiąg wieczystych zostały dokonane w ciągu ostatnich 20 lat kilkukrotnie. I tak w 1991 r. przekazano księgi wieczyste do prowadzenia sądom rejonowym, w 1997 r. wprowadzono instytucję referendarza sądowego, w 2001 r. uproszczono postępowanie wieczystoksięgowe i podjęto działania umożliwiające stworzenie informatycznej księgi wieczystej. W 2003 r. rozpoczęto przenoszenie dotychczasowych ksiąg wieczystych do systemu informatycznego i stworzono Centralną Informację Ksiąg Wieczystych, w 2005 r. wprowadzono opłatę stałą od wniosku w postępowaniu wieczystoksięgowym, w 2010 r. umożliwiono wgląd do elektronicznej księgi wieczystej online i w końcu 20 lutego 2011 r. w życie weszła ustawa z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075).

Dokonała ona gruntownej i pierwszej od czasu unifikacji prawa rzeczowego w Polsce w 1946 r. reformy przepisów o hipotece. Dla zapewniania spójności systemu ksiąg wieczystych niezbędny jest więc obecnie przede wszystkim rzetelny monitoring nowych instytucji oraz rozwiązań prawnych wprowadzonych do porządku prawnego wskazaną wyżej ustawą. Natomiast ocena znowelizowanych przepisów (w tym dokonana również przez judykaturę oraz przedstawicieli doktryny), np. w zakresie potrzeby ich nowelizacji, będzie zatem możliwa dopiero po upływie pewnego okresu ich funkcjonowania.

Wszyscy jednak muszą przyznać, że wprowadzenie elektronicznej księgi wieczystej oraz związany z tym proces migracji zmieniły model księgi wieczystej i dostępu do niej z XIX-wiecznego na nowoczesny, na miarę XXI wieku. To w sposób oczywisty przyspieszyło i ułatwiło dostęp do ksiąg wieczystych, a przemigrowanie wszystkich ksiąg wieczystych urzeczywistni w pełni zasadę ich formalnej jawności. Ponadto postęp technologiczny w zakresie możliwości zdalnego dostępu do baz danych w połączeniu ze znacznym stopniem zaawansowania procesu przenoszenia ksiąg wieczystych do postaci elektronicznej pozwala na wprowadzenie nowych, prostszych oraz bardziej przyjaznych rozwiązań w sposobie korzystania z zasobów Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych.

Dlatego też pomimo gruntownej reformy przepisów regulujących system ksiąg wieczystych, wprowadzonej 20 lutego 2011 r., obecnie w Ministerstwie Sprawiedliwości już są prowadzone prace legislacyjne nad projektem założeń projektu ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Podstawowym celem tego dokumentu jest przede wszystkim ustawowe zagwarantowanie powszechnego, bezpłatnego dostępu do przeglądania księgi wieczystej za pośrednictwem internetu (przeglądanie księgi wieczystej). Ważnym krokiem naprzód będzie także wprowadzenie instytucji umożliwiającej wyszukanie w CBDKW ksiąg wieczystych spełniających warunki zapytania (wyszukanie ksiąg wieczystych w CBDKW) oraz opracowanie nowej kategorii dokumentu wydawanego przez CIKW, czyli wyciągu z księgi wieczystej obejmującego dane ze wskazanych działów księgi wieczystej. Za pośrednictwem systemu teleinformatycznego ma być też stworzona możliwość wydania odpisu księgi wieczystej, wyciągu z księgi wieczystej i zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej.

W projekcie znajdą się zapewne podstawy prawne do pobierania opłaty za wydanie wyciągu z księgi wieczystej zarówno na podstawie wniosku złożonego w postaci elektronicznej, jak i wniosku złożonego w postaci papierowej. W dokumencie znalazło się także rozwiązanie problemu odpłatności za wniosek o wyszukanie ksiąg wieczystych w CBDKW oraz za wniosek złożony w postaci elektronicznej o wydanie odpisu księgi wieczystej, wyciągu z księgi wieczystej lub zaświadczenia o jej zamknięciu.

Nowe przepisy powinny także zdefiniować pojęcie "uprawniony podmiot publiczny dla potrzeb wyszukania ksiąg wieczystych w CBDKW", określić tryb i warunki uzyskiwania przez uprawnione podmioty publiczne możliwości wyszukania ksiąg wieczystych w CBDKW oraz umożliwić samodzielny wydruk odpisu z księgi wieczystej, wyciągu z księgi wieczystej i zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej uzyskanego z CIKW i zrównać moc takiego wydruku z dokumentem wydawanym przez CIKW.

Ważnym elementem będzie również wprowadzenie przepisu zabraniającego gromadzenia lub dystrybucji danych pochodzących z ksiąg wieczystych, które zostały udostępniane przez CIKW, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej lub wyrządzenia innej osobie szkody, lub wprowadzenia innej osoby w błąd co do źródła pochodzenia gromadzonych lub dystrybuowanych danych poprzez każde działanie wkraczające w kompetencje CIKW określone w art. 364 i art. 365 ustawy.

Planujemy również prace legislacyjne zmierzające do uregulowania elektronicznego postępowania o wpis do księgi wieczystej. Ich celem będzie unormowanie możliwości składania drogą online wniosków o wpis do księgi wieczystej. To na pewno przyspieszy czas na dokonanie wpisu do księgi wieczystej.

W tym miejscu warto dodać, że średni ogólnopolski czas oczekiwania na dokonanie wpisu do księgi wieczystej za pierwsze półrocze 2011 r. wynosił 0,9 miesiąca (ok. trzech tygodni - red.) i był najlepszy od ponad 10 lat. Oczywiście podany wskaźnik czasu trwania postępowania wieczystoksięgowego odnosi się do średniej krajowej, więc nie można wykluczyć przypadków dłużej trwającego postępowania w indywidualnych sprawach zarówno w dużych, jak i mniejszych sądach. Są to jednak nieliczne wypadki, czego potwierdzeniem jest znikoma liczba skarg na przewlekłość.

Warto także dodać, że choć zakres informacji wpisywanych w księgach wieczystych zdeterminowany jest strukturą księgi wieczystej, która co do zasady określona jest w art. 25 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.), to nie można wykluczyć, że w przyszłości pojawić się mogą nowe prawa rzeczowe, czy prawa osobiste lub roszczenia, które zgodnie z wolą ustawodawcy podlegać będą ujawnieniu w księgach wieczystych.

@RY1@i02/2011/236/i02.2011.236.070000400.815.jpg@RY2@

WOJCIECH GÓRSKI

Leszek Zabielski, rejent, członek Krajowej Rady Notarialnej

Byłem długie lata krytykiem systemu ksiąg wieczystych, ale teraz przyznaję, że uległ on ostatnio poprawie. Przede wszystkim średni okres dokonywania wpisów skrócił się, w dużym stopniu dlatego, że doszło do pewnego uproszczenia postępowania. Przykładem jest uchylenie art. 42 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nowelizacja ma istotne skutki prawne.

Gdy ktoś kupuje nieruchomość za kredyt bankowy, to wówczas umowę sprzedaży sporządza notariusz w formie aktu notarialnego. Przed nowelizacją od razu w treści aktu notariusze umieszczali wniosek o wpisanie do księgi wieczystej nabywcy jako nowego właściciela nieruchomości oraz banku jako wierzyciela hipotecznego. Działo się to poza kupującym. W praktyce taki zapis wywoływał następujące konsekwencje: gdy właściciel cofnął wniosek o wpis, to sąd wieczystoksięgowy cofnął go pod warunkiem, że na to wyraził zgodę również bank. Ten przepis został uchylony po to, aby ułatwić postępowanie hipoteczne. Teraz można więc złożyć w sądzie wniosek o cofnięcie wpisania banku jako wierzyciela. Natomiast skutki tej nowelizacji okazały się niekorzystne dla nabywców nieruchomości. Po stronie banku wywołały obawy, że po cofnięciu wniosku zostanie on z długiem niezabezpieczonym i dlatego banki żądają obowiązkowego ubezpieczenia kredytu. Skutek: bez jednego dodatkowego złotego inwestycji banki zarabiają, dodatkowo, bo jednocześnie mają oprocentowanie kredytu i ubezpieczenie tego samego kredytu. W ten sposób banki uzyskały nienależne źródło przychodów.

Albo taka sprawa: założenie księgi wieczystej dla nieruchomości, która jej do tej pory nie miała. Składa się wówczas duże ilości dokumentów i zdarza się, że wnioskodawca jakiś dokument pominął. Przed nowelizacją ustawy obowiązywała zasada, że w takim przypadku sąd wieczystoksięgowy wzywał wnioskodawcę do uzupełnienia braków. Obecnie nie wzywa się, lecz od razu oddala wniosek. Rodzi to następujące skutki prawne: nabywca nieruchomości został jej właścicielem według prawa rzeczowego, bo przy kupnie nieruchomości nie jest wymagane posiadanie przez nią księgi wieczystej. Natomiast ta sama osoba nie jest właścicielem tej samej nieruchomości według prawa hipotecznego, bo nie ma księgi wieczystej i dlatego nie jest wpisana do niej jako właściciel. Po oddaleniu wniosku trzeba go złożyć po raz drugi i znów może mieć miejsce podobna sytuacja: gdy nadal będą występowały braki, to sąd go oddali. Dlatego w praktyce w sprawie tego samego wniosku może toczyć się kolejno kilka postępowań, a za każde wnioskodawca płaci. Natomiast sąd wieczystoksięgowy może się wykazać, że rozpoznał większą liczbę wniosków.

Zastanawiam się też, czy postępowanie o wpis do księgi wieczystej powinno należeć do sądów. Jest to przecież klasyczne postępowanie niesporne. Powszechnie panuje opinia, że gdy nie zmniejszymy kognicji sądów, to znów grozi im zapaść. Sądy powinny więc zająć się rozstrzyganiem sporów, natomiast wpisami mogłyby się zająć inne organy, np. specjalnie utworzone powiatowe urzędy hipoteczne, referendarz hipoteczny. To powinien być organ zaufania publicznego, podobny do urzędu komornika. Nie byłby to sąd, mimo że jego decyzja miałaby charakter orzeczenia sądowego. Na tej płaszczyźnie widzę pole do dalszego usprawnienia działania sądów, przy jednoczesnym wykorzystaniu fachowej kadry sędziowskiej, która powinna skupić się na rozstrzyganiu sporów.

Pewien problem stanowią też stare zbiory dokumentów, które jeszcze występują przy obrocie nieruchomościami, mimo że początkowo miały funkcjonować tylko do końca 1949 r. Stanowiły one duże ułatwienie w okresie powojennym, bo zakładając je, nie trzeba było udowadniać tytułu własności do nieruchomości. Było to istotne dla osób zakładających te zbiory, które podczas wojny potraciły dokumenty. Wystarczyło złożyły oświadczenie o tym, że są właścicielami. Od 1 stycznia 1983 r. nie wolno już zakładać nowych zbiorów dokumentów, mimo że w zasadzie należało skończyć zakładanie w 1949 r.

Na pewno tryb dokonywania wpisów do ksiąg wieczystych przyspiesza migracja. Mimo że już na samym starcie operacja zakładania w formie elektronicznej ksiąg wieczystych była skazana na to, że powstaną zaległości. W Polsce w momencie rozpoczęcia migracji było 12 milionów ksiąg, a wzorowano się na rozwiązaniach norweskic, gdzie było 2 miliony ksiąg. W dodatku te 12 milionów obejmowało tylko 1/3 kraju.

Usprawnieniu prowadzenia ksiąg wieczystych pomogłoby sprywatyzowanie zadań publicznych państwa, bo w ten sposób zostałaby stworzona większa zachęta dla osób, które podjęłyby się prowadzenia ksiąg wieczystych. Proponuję, żeby te księgi prowadziła osoba prywatna, która miałaby jednak status osoby zaufania publicznego.