Na co zwracać uwagę w umowie o pełnienie nadzoru inwestorskiego

Przy konstruowaniu umowy o pełnienie nadzoru inwestorskiego należy pamiętać, że choć w prawie polskim obowiązuje zasada swobody kontraktowania, zgodnie z którą strony przy zachowaniu pewnych warunków ustawowych mogą kształtować stosunek prawny według swojego uznania, to określone przez prawo budowlane minimalne obowiązki inspektora pozostają bezwzględnie obowiązujące, nawet jeżeli umowa o pełnienie nadzoru inwestorskiego ich nie zawiera.

Umowa o nadzór inwestorski jest typową umową o świadczenie usług, do której zastosowanie będą miały przepisy dotyczące zlecenia, zawarte w kodeksie cywilnym. Jej przedmiotem jest zobowiązanie zleceniobiorcy inspektora do wykonania szczególnego rodzaju usługi na rzecz zleceniodawcy inwestora. Należy zaznaczyć, że usługą tą nie jest osiągnięcie rezultatu w postaci wykonania określonych robót, jak w przypadku projektanta czy wykonawcy, a przeprowadzenie czynności kontrolnych, tj. kontrola zgodności realizacji inwestycji z projektem i pozwoleniem na budowę, m.in. jakości robót i wyrobów budowlanych.

W umowie należy więc obok lokalizacji i charakteru budowy dokładnie określić zakres obowiązków inspektora, do których należy nadzór nad konkretną budową, reprezentowanie inwestora na tej budowie i sprawdzanie odbioru robót.

Choć zakres obowiązków inspektora wynikający z przepisów prawa budowlanego nie może zostać ograniczony przez strony w drodze umowy, to istnieje możliwość jego rozszerzenia poprzez nałożenie na inspektora dodatkowych obowiązków, innych niż wskazane w prawie budowlanym. Należy jednak pamiętać, że nie mogą być one sprzeczne z przepisami prawa budowlanego, co powodowałoby ich bezskuteczność.

Należy zwrócić uwagę, że do obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego niewymienionych w przepisach prawa budowlanego mogą należeć m.in. czuwanie nad wykonywaniem robót budowlanych zgodnie z umową zawartą przez inwestora z wykonawcą czy obowiązek dokonania odbioru końcowego - w takiej sytuacji umowa o pełnienie nadzoru inwestorskiego musi jednak zawierać upoważnienie do dokonania przez inspektora odbioru końcowego w imieniu inwestora. Zawarcie takich postanowień w umowie rozszerza podstawowy katalog obowiązków wymieniony w art. 25 pkt 1 prawa budowlanego.

Umowa o pełnienie nadzoru inwestorskiego może ponadto nakładać na inspektora obowiązek brania udziału w czynnościach związanych z ujawnieniem i usuwaniem wad w okresie rękojmi.

Równie ważnym elementem przy konstruowaniu umowy jest także określenie sposobu wykonywania obowiązków przez inspektora nadzoru inwestorskiego, np. poprzez wskazanie częstotliwości oraz terminów przebywania inspektora na budowie oraz dokumentowanie każdorazowego dokonania na niej kontroli. Strony mogą również uregulować okoliczności, w których będą one mogły odstąpić od umowy, oraz termin powiadomienia drugiej strony o odstąpieniu, np. możliwość odstąpienia przez inspektora od umowy po zakończeniu określonego etapu prac.

Przy konstruowaniu umowy należy zwrócić uwagę na postanowienia dotyczące wynagrodzenia inspektora, np. określenie go kwotowo bądź procentowo w stosunku do wartości kosztorysowej inwestycji objętej nadzorem inwestorskim lub prawa do podwyższenia wynagrodzenia w sytuacji przedłużania przez wykonawcę określonego w harmonogramie budowy terminu realizacji inwestycji. Ponadto, zgodnie z art. 743 kodeksu cywilnego, jeśli z pełnieniem nadzoru związane są określone wydatki, istnieje również możliwość wypłacenia inspektorowi pełniącemu nadzór odpowiedniej zaliczki.

Należy pamiętać o możliwości wprowadzenia do umowy o pełnienie nadzoru inwestorskiego postanowień dotyczących okoliczności zmiany umowy. Choć powinna ona być zawarta w formie pisemnej, brak takiej formy nie wpłynie na jej ważność, a może jedynie spowodować ograniczenia dowodowe w ewentualnym sporze między stronami. Nie dotyczy to sytuacji, w której umowę zawierają dwaj przedsiębiorcy, bowiem zgodnie z art. 74 par. 3 kodeksu cywilnego do czynności między przedsiębiorcami nie stosuje się przepisów o formie pisemnej dla celów dowodowych. Jak stanowią przepisy kodeksu cywilnego, jeśli umowę zawartą pomiędzy przedsiębiorcami bez zachowania formy pisemnej jedna strona potwierdzi w piśmie skierowanym do drugiej strony, a pismo to zawiera zmiany lub uzupełnienia umowy niezmieniające istotnie jej treści, strony wiąże umowa o treści określonej w piśmie potwierdzającym, chyba że druga strona niezwłocznie się temu sprzeciwiła na piśmie.

Jak w każdej umowie starannego działania zleceniobiorca (inspektor) zobowiązuje się do dołożenia należytej staranności przy wykonywaniu przedmiotu umowy. W konsekwencji jego odpowiedzialność ograniczona jest jedynie do niewykonania umowy lub nienależytego wykonaniac tj. wykonania w sposób niezgodny z treścią umowy. Nie ponosi on natomiast odpowiedzialności za nieosiągnięcie rezultatu, np. gdy obiekt nie zostanie oddany, chyba że jest to wynikiem jego nienależytego działania.

Przy określeniu odpowiedzialności inwestora uwzględnić należy także charakter jego działalności - jeśli inwestor nie prowadzi działalności gospodarczej, zobowiązany jest do zachowania przy swoich czynnościach staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju, jeśli natomiast będzie przedsiębiorcą - jego należytą staranność określić należy z uwzględnieniem zawodowego charakteru działalności. Należy również pamiętać, że w tym przypadku, tj. jeżeli obie strony umowy mają status przedsiębiorcy, sądem właściwym dla rozstrzygania sporów w zakresie prowadzonej przez nich działalności będzie sąd gospodarczy.

Na marginesie należy dodać, że strony mogą w drodze umowy postanowić, że spory o prawa majątkowe wynikające z umowy będą rozstrzygane przez sąd polubowny. Jeśli natomiast zdecydują się na rozstrzyganie sporów przez sądy powszechne, mogą zawrzeć postanowienie, w którym wskażą jako właściwy miejscowo sąd pierwszej instancji inny niż przewidziany przez ustawę.

@RY1@i02/2011/213/i02.2011.213.13000040n.803.jpg@RY2@

SHUTTERSTOCK

Na inspektora można nałożyć obowiązki niewynikające z przepisów prawa budowlanego

@RY1@i02/2011/213/i02.2011.213.13000040n.804.jpg@RY2@

Anna Dylewska, prawnik w Kancelarii Prawnej e|n|w|c

Anna Dylewska

prawnik w Kancelarii Prawnej e|n|w|c