Jak sprzedać mieszkanie lub dom obciążone hipoteką

Wpis hipoteki do działu IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nie ogranicza prawa właściciela do jej zbycia. Nieruchomość, która została obciążona hipoteką, może zostać sprzedana. Należy tylko pamiętać, że aby nabywca mógł kupić mieszkanie bez hipoteki, konieczne są spłata kredytu i jej wykreślenie z księgi wieczystej. Sprzedaż odbywa się bowiem na nieco innych zasadach niż sprzedaż mieszkania wolnego od obciążeń. Przystępując do sprzedaży nieruchomości z kredytem, właściciel powinien podać tę informację z treści ogłoszenia.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. Ustanawia się ją jako zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego. Najczęściej hipoteka jest ustanawiana jako zabezpieczenie spłaty kredytu zaciągniętego na zakupu mieszkania. Zgodnie z prawem hipoteka może zostać ustanowiona na nieruchomości, użytkowaniu wieczystym wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz na wierzytelności hipotecznej.

Na mocy hipoteki wierzyciel hipoteczny, którym najczęściej jest bank, może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją jest ona własnością. Natomiast w przypadku użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez względu na to, komu aktualnie te prawa przysługują. Jeśli kredytobiorca w celu zabezpieczenia spłaty zaciągniętego kredytu ustanowił na swojej nieruchomości hipotekę na rzecz banku, a następnie zbył nieruchomość i przestał spłacać kredyt, bank może zaspokoić się z tej nieruchomości. Jest to możliwe, mimo że właścicielem nieruchomości jest już inna osoba, która nie zawierała z bankiem żadnej umowy kredytowej.

Do zbycia albo do dodatkowego obciążenia nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest wymagana zgoda wierzyciela hipotecznego. Ponadto nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, przez które właściciel obciążonej nieruchomości zobowiąże się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia albo obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. W konsekwencji oznacza to, że właściciel nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę, może nią swobodnie rozporządzać, np. sprzedać, podarować czy też zamienić na inną nieruchomość. Może również obciążyć ją kolejnymi hipotekami. Możliwość zaspokojenia się wierzyciela hipotecznego z obciążonej nieruchomości oznacza możliwość doprowadzenia do jej przymusowej sprzedaży w drodze licytacji i do odbioru długu z uzyskanej ceny. Osoba, która jest dłużnikiem hipotecznym, a nie jest dłużnikiem osobistym - tj. osoba, która kupiła obciążoną nieruchomość, odpowiada wobec banku tylko do wysokości wartości obciążonej nieruchomości. W przypadku gdy cena uzyskana ze sprzedaży nie wystarczy na spłacenie całego długu, wierzyciel hipoteczny nie będzie mógł zaspokoić się z innych składników majątku dłużnika rzeczowego.

Nowy nabywca nieruchomości będzie odpowiedzialny z tytułu hipoteki. Przed dokonaniem zbycia nieruchomości kredytobiorca był dłużnikiem osobistym banku, tzn. odpowiadał osobiście za spłatę długu. Był również dłużnikiem rzeczowym, tzn. odpowiadał rzeczowo, to jest z konkretnej rzeczy, którą w tym przypadku była nieruchomość. Po zbyciu nieruchomości bank będzie miał już dwóch dłużników. Osoba, która zaciągnęła kredyt, będzie nadał dłużnikiem osobistym banku, będzie odpowiadała za spłatę kredytu całym swoim majątkiem. Natomiast dłużnikiem rzeczowym banku będzie już nowy właściciel nieruchomości. Jeśli osoba ta sprzedałaby nieruchomość innej osobie, będzie ona nowym dłużnikiem rzeczowym. Zabezpieczenie w postaci hipoteki jest bowiem skuteczne przeciwko każdoczesnemu właścicielowi obciążonej nieruchomości.

W praktyce sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką może się wydawać trudnym zadaniem. W rzeczywistości nie jest bardzo skomplikowane, wymaga jedynie zachowania pewnych procedur związanych ze spłatą kredytu i wykreśleniem hipoteki z księgi wieczystej. W transakcję sprzedaży mieszkania, które ma wpisane w księgę wieczystą obciążenie hipoteczne, zaangażowanych jest kilka stron. Są nimi osoba sprzedająca mieszkanie, kupujący, bank kredytujący i ewentualnie jeszcze jeden bank, który będzie udzielał kredytu kupującemu. Pojawia się też sąd wieczystoksięgowy, który prowadzi księgę wieczystą dla sprzedawanej nieruchomości. Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zawsze formy aktu notarialnego. W związku z tym konieczna jest wizyta u notariusza. Przed podpisaniem umowy rejent sprawdzi stan prawny nieruchomości poprzez przejrzenie treści księgi wieczystej. Jeżeli okaże się, że w dziale IV księgi wpisana jest hipoteka, konieczne okaże się podjęcie kroków zmierzających do jej wykreślenia, tak aby nowy nabywca kupił ją w stanie wolnym od obciążenia hipotecznego.

Jeśli kupujący chce kupić mieszkanie za gotówkę, właściciel nieruchomości musi w pierwszej kolejności poinformować bank, który udzielił mu kredytu, o zamiarze sprzedaży obciążonego mieszkania i poprosić o wystawienie zaświadczenia do całkowitej spłaty kredytu.

Dokument ten będzie zawierał informacje o aktualnym zadłużeniu, które należy spłacić (liczbę rat, ich wysokość oraz terminy płatności). Osoba, które chce sprzedać mieszkanie przed wygaśnięciem hipoteki, musi się liczyć z dodatkowymi opłatami. Wiele banków pobiera bowiem prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu. Opłata ta wynosi od kilkuset złotych do nawet 2 procent wartości spłacanego kredytu. Niektóre banki żądają także pokrycia kosztów wystawienia zaświadczenia o wysokości salda. Zaświadczenie to okazuje się przy podpisywaniu umowy sprzedaży u notariusza. Określona w akcie notarialnym cena sprzedaży przekazywana jest na pokrycie kredytu hipotecznego. Jest ona przelewana na rachunek kredytu hipotecznego sprzedającego, prowadzony przez bank, który udzielił kredytu.

Jeśli kwota uzyskana ze sprzedaży jest wyższa niż kwota zadłużenia np. sprzedający spłacił już część kredytu, w takiej sytuacji nadwyżkę bank po prostu przelewa na konto sprzedającego lub przekazuje ją w postaci gotówki. Jeśli nowy nabywca nieruchomości będzie chciał kupić ją za kredyt, procedura jest nieco bardziej skomplikowana. Pojawia się jeszcze jeden bank, który kredytuje kupującego. Bank ten, zanim udzieli kredytu, będzie żądał zaświadczenia z banku, w którym sprzedający mieszkanie ma kredyt, o kwocie, jaka pozostała do spłaty. Na podstawie tego zaświadczenia w umowie kredytowej i w akcie notarialnym wpisana będzie kwota, która zostanie przekazana bezpośrednio na spłatę poprzedniego kredytu hipotecznego. Po dokonaniu spłaty kredytu bank wystawia odpowiednie zaświadczenie i zezwala na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Hipoteka jest automatycznie wykreślana z księgi wieczystej po spłacie kredytu. Poprzedni właściciel musi złożyć wniosek o jej wykreślenie. Wykreślenia dokonuje się po otrzymaniu informacji z banku, że kredyt został spłacony. W praktyce za wykreślenie spłaconej hipoteki płaci poprzedni właściciel. Natomiast jeśli nabywca również posiłkuje się kredytem, koszty wpisu nowej hipoteki obciążą jego. Wniosek o wykreślenie składa się do sądu wieczystoksięgowego na specjalnym formularzu. Do wniosku należy dołączyć odpowiednie załączniki. Są nimi dokumenty, na podstawie których sąd będzie mógł dokonać wpisu, czyli wykreślić hipotekę. Informację o przedstawionych załącznikach podaje się w ostatniej części wniosku.

Hipoteka wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności, czyli w momencie spłaty kredytu. Nie powoduje to jednak jej automatycznego wykreślenia z księgi wieczystej. W związku z tym właściciel musi złożyć w sądzie wieczystoksięgowym, który prowadzi księgę wieczystą dla obciążonej nieruchomości, odpowiedni wniosek. Składa się go na formularzu. We wniosku należy wskazać, że wnosi się o wykreślenie hipoteki. Podaje się w nim również kwotę hipoteki oraz informację, na rzecz kogo była ustanowiona. Ponadto wskazuje się, co jest podstawą wykreślenia, np. spłata długu, oraz przedstawia się dowód na jej wygaśnięcie, np. zaświadczenia z banku. Trzeba również pamiętać o podaniu numeru księgi wieczystej oraz danych wnioskodawcy i uczestników postępowania. Uczestnikiem postępowania o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej jest wierzyciel, np. bank.

W przypadku wniosku o wykreślenie hipoteki załącznikiem będzie oświadczenie wierzyciela o spłacie zadłużenia. Należy pamiętać, że sąd może wykreślić hipotekę tylko na podstawie dokumentu bankowego - jeśli wierzycielem jest bank - albo na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym - jeśli wierzycielem jest np. osoba fizyczna. Jeśli wnioskodawca musiał skorzystać z dodatkowych formularzy, np. przy dużej liczbie uczestników, jest również zobowiązany do ich wskazania. Aby sąd rozpoznał wniosek i wykreślił hipotekę, wniosek musi zostać opłacony. Opłata za wykreślenie hipoteki wynosi połowę opłaty za jej wpis. Oznacza to, że wnioskodawca musi ponieść koszt 100 zł. Dowodem wpłaty może być również ksero.

Aby sąd wykreślił hipotekę, nie wystarczy jedynie oświadczenie właściciela o spłacie długu. Konieczne jest jeszcze potwierdzenie (zaświadczenie) wydane przez wierzyciela. Jeśli wierzycielem jest bank, podstawą wykreślenia hipoteki jest oświadczenie banku o spłacie zadłużenia. Jeśli wierzyciel nie jest bankiem, właściciel musi załączyć do wniosku oświadczenie o spłacie długu sporządzone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Sąd może dokonać wpisu w księdze wieczystej (wykreślenie jest również traktowane jako wpis) na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym. Taka forma nie jest wymagana, gdy wpis następuje na podstawie dokumentu bankowego.

Osoba, która kupiła obciążoną nieruchomość, odpowiada wobec banku tylko do wysokości wartości obciążonej nieruchomości

Ewelina Stępień

ewelina.stepien@infor.pl

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 1982 r. nr 19, poz. 147).