Ważna jest też umowa na piśmie

W uchwale z 9 grudnia 2010 r. (III CZP 104/10) Sąd Najwyższy zajął się zagadnieniem, które budzi kontrowersje zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie, a mianowicie skutkami prawnymi umów deweloperskich zawartych w zwykłej formie pisemnej. Dotychczas wśród doktryny dominował pogląd, iż umowa deweloperska, zawarta w zwykłej formie pisemnej, czyli z naruszeniem art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi, iż "do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby (...) roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej", jest nieważna. Nie może więc doprowadzić do przeniesienia własności nieruchomości. W przypadku części umów twierdzono, iż przekształca się ona ewentualnie w umowę przedwstępną, a kontrahentowi przysługuje jedynie ograniczona ochrona z art. 390 k.c. Zgodnie z powołanym przepisem strona może żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniosła, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Co więcej, roszczenie takie przedawnia się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Identyczny pogląd wyraził SN w wyroku z 22 grudnia 2005 r. (V CSK 19/05). Jednak w innych orzeczeniach SN uznawał umowę deweloperską zawartą w zwykłej formie pisemnej za ważną, choć jednocześnie przyznawał, że nie może ona wywoływać skutków prawnych przewidzianych w art. 9 u.w.l. Biorąc pod uwagę rozbieżności w doktrynie i w orzecznictwie, SN zdecydował się rozstrzygnąć tę kwestię w uchwale z 9 grudnia 2010 r. Całkowicie odrzucił w niej pogląd przyjęty w wyroku z 22 grudnia 2005 r., argumentując, iż umowa przedwstępna, jako iż nie ma samodzielnego charakteru, nie prowadzi do wymiany świadczeń albo innego samoistnego celu społeczno-gospodarczego, i jest tylko instrumentem tworzącym prawne gwarancje zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie może tym samym objąć swym zakresem umowy deweloperskiej zawartej w formie pisemnej. W opinii SN umowa deweloperska ma charakter samodzielny i nie można jej zdegradować do rangi umowy przedwstępnej, gdyż ma własny cel społeczno-gospodarczy prowadzący do wymiany świadczeń między kontrahentami. Przy czym świadczeniem tym jest nie tylko przeniesienie własności nieruchomości, ale również, między innymi, uzyskanie pozwolenia na budowę, rozkład i wystrój lokalu, przygotowanie miejsc postojowych. W rezultacie SN doszedł do konkluzji, iż umowa deweloperska jest "umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy", więc ma ona charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej.

Rozwiązanie przyjęte przez SN może budzić wątpliwości. W opinii SN brak formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności tej umowy, ale pozbawia kontrahenta dewelopera możliwości skorzystania z ochrony z art. 9 ust. 3 u.w.l. Zachowuje on jednak roszczenie odszkodowawcze z art. 471 k.c., co oznacza, iż deweloper zobowiązany jest do spełnienia swojego świadczenia z należytą starannością. Taka konkluzja nie wynika jednak bezpośrednio z art. 9 u.w.l., zgodnie z którym do przeniesienia własności lokalu jest potrzebna umowa deweloperska w formie aktu notarialnego, bez żadnego wyjątku. Jeżeli natomiast SN chciałby oprzeć swoje stanowisko na przepisach ogólnych, nie powinien pominąć przepisu art. 158 k.c., zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wymaga, dla swej ważności, formy aktu notarialnego. Wyjątkiem od tej zasady są przepisy dotyczące umowy przedwstępnej, z których wynika, iż w przypadku niezawarcia jej w formie przewidzianej dla umowy przyrzeczonej stronie przysługuje tylko odszkodowanie, jednak umowa przedwstępna pozostaje ważna. Taki skutek wynika jednak z wyraźnego przepisu ustawy. Nie wydaje się jednak zasadne, aby wyjątek ten stosować odpowiednio do umowy deweloperskiej, tym bardziej iż SN sam uznał, że umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną. Przepisy prawa nie przewidują także wprost odstępstwa od art. 158 k.c. w odniesieniu do umowy deweloperskiej.

@RY1@i02/2011/143/i02.2011.143.210.002b.001.jpg@RY2@

Andrzej Lulka, radca prawny i partner odpowiedzialny za departament prawa nieruchomości w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Andrzej Lulka

radca prawny i partner odpowiedzialny za departament prawa nieruchomości w Kancelarii Gide Loyrette Nouel