Ważna jest też umowa na piśmie

W uchwale z 9 grudnia 2010 r. (III CZP 104/10) Sąd Najwyższy zajął się zagadnieniem, które budzi kontrowersje zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie, a mianowicie skutkami prawnymi umów deweloperskich zawartych w zwykłej formie pisemnej. Dotychczas wśród doktryny dominował pogląd, iż umowa deweloperska, zawarta w zwykłej formie pisemnej, czyli z naruszeniem art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi, iż "do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby (...) roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej", jest nieważna. Nie może więc doprowadzić do przeniesienia własności nieruchomości. W przypadku części umów twierdzono, iż przekształca się ona ewentualnie w umowę przedwstępną, a kontrahentowi przysługuje jedynie ograniczona ochrona z art. 390 k.c. Zgodnie z powołanym przepisem strona może żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniosła, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Co więcej, roszczenie takie przedawnia się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Identyczny pogląd wyraził SN w wyroku z 22 grudnia 2005 r. (V CSK 19/05). Jednak w innych orzeczeniach SN uznawał umowę deweloperską zawartą w zwykłej formie pisemnej za ważną, choć jednocześnie przyznawał, że nie może ona wywoływać skutków prawnych przewidzianych w art. 9 u.w.l. Biorąc pod uwagę rozbieżności w doktrynie i w orzecznictwie, SN zdecydował się rozstrzygnąć tę kwestię w uchwale z 9 grudnia 2010 r. Całkowicie odrzucił w niej pogląd przyjęty w wyroku z 22 grudnia 2005 r., argumentując, iż umowa przedwstępna, jako iż nie ma samodzielnego charakteru, nie prowadzi do wymiany świadczeń albo innego samoistnego celu społeczno-gospodarczego, i jest tylko instrumentem tworzącym prawne gwarancje zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie może tym samym objąć swym zakresem umowy deweloperskiej zawartej w formie pisemnej. W opinii SN umowa deweloperska ma charakter samodzielny i nie można jej zdegradować do rangi umowy przedwstępnej, gdyż ma własny cel społeczno-gospodarczy prowadzący do wymiany świadczeń między kontrahentami. Przy czym świadczeniem tym jest nie tylko przeniesienie własności nieruchomości, ale również, między innymi, uzyskanie pozwolenia na budowę, rozkład i wystrój lokalu, przygotowanie miejsc postojowych. W rezultacie SN doszedł do konkluzji, iż umowa deweloperska jest "umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy", więc ma ona charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej.