Za zwróconą nieruchomość należy się cena z chwili jej zakupu

Za nieruchomość zwróconą w wyniku uznania umowy sprzedaży za nieważną należy się nabywcy tyle, ile zapłacił w dniu zakupu. Trzeba bowiem brać pod uwagę cenę konkretnej nieruchomości, która nie była kwestionowana, a nie odnosić jej do całego rynku.

Spółka R. nabyła w 2002 r. w wyniku przetargu nieruchomość nad morzem - ośrodek kolonijny, za który zapłaciła 740 tys. zł. Następnie sąd stwierdził nieważność umowy, gdyż uznał, że cena była zaniżona. Nakazał zwrot nieruchomości sprzedającemu, a kupującemu zapłatę ceny, którą uiścił. Spółka R. uważała jednak, że w ten sposób poniosła szkodę. Wobec tego wystąpiła do sądu przeciwko spółce B. o 1,5 mln zł jako naprawienie szkody odpowiadającej aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Uzasadniała to roszczenie także żądaniem waloryzacji ceny podlegającej zwrotowi w wyniku zwrotu wzajemnych świadczeń z nieważnej umowy sprzedaży. Twierdziła również, że żądanie jest też zasadne na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Sąd I instancji oddalił powództwo. Uznał, że w latach 2006 r. (stwierdzenie nieważności umowy) do 2007 r. (rozliczenie wzajemnych świadczeń) nie doszło do spadku o znacznej skali siły nabywczej pieniądza. Znaczny wzrost cen rynkowych w tym okresie, w konsekwencji także wzrost cen nieruchomości, nie przesądza jeszcze o deprecjacji złotego, bo jego wartość wzrosła w stosunku do dolara amerykańskiego i euro.

Powód odwołał się od wyroku, ale sąd II instancji oddalił apelację. Stwierdził, że nie wykazał on istnienia podstaw faktycznych do przypisania pozwanemu odpowiedzialności deliktowej (odszkodowawczej). Nie ma bowiem podstaw do przypisania mu winy umyślnej ani niedbalstwa przy ustalaniu ceny nieruchomości, bo ustalał ją rzeczoznawca. Poza tym rzeczą powoda było wykazanie wysokości szkody, tzn. uwzględnienia jego dochodów w okresie korzystania z nieruchomości i wielkości przysporzenia z tego tytułu.

Sąd zgodził się także z poglądem sądu I instancji, że powodowi nie przysługuje roszczenie o waloryzację świadczenia pieniężnego zwracanego w wyniku stwierdzenia nieważności umowy. Zakazem waloryzacji zawartym w art. 358¹ par. 4 kodeksu cywilnego objęte są bowiem nie tylko świadczenia umowne, ale także zwracane w wyniku stwierdzenia nieważności umowy. Przepis ten mówi, że z żądaniem zmiany lub sposobu spełnienia świadczenia pieniężnego nie może wystąpić strona prowadząca przedsiębiorstwo, jeżeli świadczenie pozostaje w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Skoro umowa stanowiła przejaw działalności gospodarczej obu stron, to zwrot świadczeń w takim wypadku jak w tej sprawie należy uznać za pozostający w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Nie ma także wzbogacenia po stronie pozwanego, bo w chwili zawarcia umowy to właśnie pozwany był zubożony, a powód wzbogacony.

Powód złożył od tego wyroku skargę kasacyjną, a Sąd Najwyższy uchylił go i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Za zasadny uznał zarzut naruszenia art. 358¹ par 4 k.c. przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. Zakaz waloryzacji sąd apelacyjny powiązał z wymogiem, by świadczenie pozostawało w jakimkolwiek związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa. To za mało. Strona żądająca zmiany wysokości świadczenia musi być podmiotem prowadzącym przedsiębiorstwo, ale rozumianym szerzej niż tylko jako prowadzenie działalności gospodarczej. Tu świadczenie związane jest ze stwierdzeniem nieważności umowy. Poza tym sąd apelacyjny abstrahował od uwzględnienia siły nabywczej pieniądza w latach 2006 - 2007 ocenianej w odniesieniu do rynku nieruchomości. Ocenę siły nabywczej pieniądza należy dokonywać z uwzględnieniem sytuacji na rynku określonych dóbr materialnych.

Ponieważ rozpatrując sprawę po raz drugi, sąd apelacyjny ponownie oddalił apelację, powód po raz drugi wniósł skargę kasacyjną. Tym razem Sąd Najwyższy oddalił skargę. Stwierdził, że jest związany poglądem poprzedniego składu SN, ale nie można domagać się ceny w odniesieniu do całego rynku, lecz do konkretnej nieruchomości. A poprzedni skład nie powiedział, że ma być inaczej. Dał wskazówki, pozostawiając ocenę sądowi apelacyjnemu. Pozwany nie kwestionował wyceny z 2007 r., a to była wycena konkretnej nieruchomości. Cena pierwotna nie odnosiła się do ceny rynkowej.

Opracowała Marta Pionkowska