Występując do sądu, trzeba udowodnić bezczynność spółdzielni

W procesie opartym na art. 49¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej u.s.m.) bezczynności spółdzielni nie domniemywa się. Osoba występująca z powództwem o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna przytoczyć, a następnie udowodnić fakty wskazujące na zaistnienie bezczynności spółdzielni w wypełnieniu obowiązku zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu.

W 2002 r. powódka i jej mąż wystąpili do spółdzielni mieszkaniowej z wnioskiem o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności lokalu. W 2005 r. powódka przyjęta została w poczet członków spółdzielni w związku z nabyciem udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do przedmiotowego lokalu na mocy postanowienia sądu stwierdzającego nabycie praw po zmarłym mężu. Ponowny wniosek o przekształcenie został złożony przez powódkę w grudniu 2009 r. W tym samym miesiącu powódka wniosła pozew o ustanowienie odrębnej własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego, znajdującego się w zasobach pozwanej spółdzielni. Sąd okręgowy oddalił powództwo wskazując, że pozwana nie dopuściła się bezczynności, a podjęła wiele czynności związanych z wnioskami członków spółdzielni, w tym m.in. powódki, zmierzających do ustanowienia odrębnej własności lokali, przy czym tempo pewnych procedur nie jest zależne od pozwanej. Od wyroku apelację wniosła powódka.

Sąd apelacyjny oddalił apelację. Bezczynność spółdzielni, określona w art. 49 u.s.m., odnosi się do sytuacji, kiedy spółdzielnia nie podejmuje czynności, o których mowa w art. 41 i 42 ustawy. To jest kiedy nie podejmuje czynności zmierzających do podziału, połączenia, rozgraniczenia nieruchomości związanych z ewidencją gruntów i budynków, które w ostateczności zmierzają do uregulowania stanu prawnego gruntu i budynków, a w konsekwencji do umożliwienia wyodrębnienia i określenia przedmiotu odrębnej własności wszystkich lokali w tej nieruchomości. Uwzględnienie zaś żądania opartego na art. 49¹ u.s.m. jest możliwe wówczas, kiedy stan prawny nieruchomości na to pozwala, to jest kiedy możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokalu z ustaleniem wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, związanych z odrębną własnością każdego lokalu. Roszczenie z art. 49 u.s.m. jest rozpatrywane na wniosek członka i toczy się ono według przepisów kodeksu postępowania cywilnego o zniesieniu współwłasności, z wyjątkiem art. 625 k.p.c. Roszczenie zaś z art. 49¹ u.s.m. może być realizowane od 31 lipca 2007 r., od kiedy weszła w życie zmiana ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Częściowo oba przepisy regulują tę samą kwestię, jednak od tej daty niemożliwe jest stosowanie art. 49 u.s.m. w takim zakresie, w jakim jego regulacje zastępuje przepis art. 49¹ u.s.m. W procesie opartym na art. 49¹ u.s.m., nawet kiedy do rozpoznania zaistnienia przesłanek z tego przepisu niezbędne jest zbadanie również przesłanek z art. 49 tej ustawy, bezczynności spółdzielni nie domniemywa się.

Osoba występująca z powództwem o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna przytoczyć, a następnie udowodnić fakty wskazujące na zaistnienie bezczynności spółdzielni w wypełnieniu obowiązku zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu. W razie zaś zgłoszenia przez spółdzielnię zarzutu mogącego niweczyć twierdzenia strony powodowej o bezczynności spółdzielni, ciężar dowodu faktów argumentujących taki zarzut obciąża pozwaną spółdzielnię. Ocenie sądu poddawane jest to, czy w działaniach spółdzielni nastąpiła bezczynność, nie zaś skuteczność jej działań. Prawidłowo sąd okręgowy uznał, że w działaniach spółdzielni nie można dopatrzeć się takiej bezczynności, która uzasadniałaby uwzględnienie powództwa o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Przy ocenie, czy w działaniach spółdzielni nastąpiła bezczynność, każdorazowo należy uwzględniać realną możliwość podjęcia przez nią działań zmierzających do ustanowienia odrębnej własności lokalu, stanu prawnego gruntów i budynku oraz zakresu niezbędnych czynności, jakie należy podjąć, aby spełnić żądania członka o ustanowienie odrębnej własności lokalu. W niniejszej sprawie stan prawny nieruchomości spółdzielni, w tym gruntu, na którym znajduje się budynek z lokalem powódki, nie był unormowany w taki sposób, aby móc wprost wyodrębnić własność lokalu powódki, określić wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, co wymagało ze strony spółdzielni wielu czynności, w tym przeprowadzenia prac geodezyjnych, w stanie prawnym obowiązującym na dzień podjęcia uchwały w przedmiocie scalania i uśredniania okresu użytkowania wieczystego gruntów, ustalania przebiegu granic nieruchomości, podziału działki, wreszcie założenia dla niej nowej księgi wieczystej. Powódka nie zakwestionowała tych działań. Z materiału sprawy wynika, że już w 2001 r. pozwana podjęła działania mające na celu przeprowadzenie prac geodezyjnych związanych z łączeniem, podziałem i rozgraniczeniem nieruchomości oraz ewidencją gruntów i budynków i ogłosiła przetarg na te prace. Również uchwała z 2006 r. zmierzała ku temu, aby w ówczesnym stanie prawnym uregulować kwestie związane z powierzchnią działek poprzez ich scalenie i uśrednienie okresu użytkowania. Kolejne czynności - przyjęcie przebiegu granic nieruchomości z 2008 r., wniosek z 2009 r. o podział działki ewidencyjnej i wniosek z 2009 r. o założenie dla wydzielonej działki księgi wieczystej zmierzały wprost do takiego uregulowania stanu prawnego nieruchomości, aby możliwe było ustanowienie odrębnej własności lokali na rzecz poszczególnych członków spółdzielni.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 28 stycznia 2011 r., sygn. akt VI ACa 791/10.

Zgodnie z art. 49¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych osoba, która na podstawie ustawy może żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu, w razie bezczynności spółdzielni może wystąpić do sądu z powództwem na podstawie art. 64 k.c. w związku z art. 1047 par. 1 k.p.c. Zatem orzeczenie sądu stwierdzać będzie obowiązek spółdzielni złożenia oznaczonego oświadczenia woli i jako takie, mające przymiot prawomocności, zastępować będzie to oświadczenie. Użyte w art. 49¹ u.s.m. określenie "w razie bezczynności spółdzielni" jest pojęciem pojemnym i obejmuje każdą postać bezczynności. Powyższy przepis dotyczy nie tylko członków, ale także innych osób, którym przysługują roszczenia o nabycie własności lokali od spółdzielni mieszkaniowej.