Zarządca może rozliczać z właścicielami koszty zakupu mediów

Jeżeli zarządca w imieniu własnym, ale na rachunek właścicieli (wspólnoty mieszkaniowej) zawiera umowy w zakresie usług bieżącej konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej oraz dostawy ciepłej wody i energii elektrycznej, przez co staje się stroną tych umów - jest on uprawniony do rozliczenia z właścicielami lokali kosztów zakupu mediów i ww. usług w drodze tzw. refakturowania.

Powódka wniosła o zasądzenie od pozwanej wspólnoty mieszkaniowej kwoty 69 152 zł z tytułu realizacji łączącej strony umowy o administrowanie nieruchomością wspólnoty. Wskazała, że w ramach tej umowy dokonywała ona m.in. konserwacji, zatrudniała dozorców, zapewniała wywóz nieczystości stałych i gabarytowych. Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa z uwagi na brak podstaw wynikający z nieskorygowania odpowiednich faktur oraz z uwagi na przedawnienie roszczeń. Sąd okręgowy oddalił powództwo jako bezzasadne. Od wyroku apelację wniosła powódka.

Sąd apelacyjny uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania sądowi okręgowemu. Za zasadny uznał zarzut niedokonania oceny materiału dowodowego zgodnie z wymogami art. 233 kodeksu postępowania cywilnego. Bezspornie strony wiązała umowa o administrowanie nieruchomości wspólnej, a powódka była członkiem tej wspólnoty. W związku z powyższym strony posiadały w stosunku do siebie zobowiązania. Przedmiotem sporu była zasadność żądania zapłaty należności wynikających z tych zobowiązań oraz wysokość tych należności. Tymczasem sąd I instancji nie odniósł się do dołączonych do pozwu dowodów mających wykazywać należności pozwanej wspólnoty wobec powódki jako administratora, wynikających z realizacji łączącej strony umowy. W ramach ustaleń faktycznych sąd okręgowy dokonywał oceny zasadności zgłoszonych żądań, wskazując, że powódka obciążała pozwaną szeregiem faktur VAT, nie mając ku temu stosownej podstawy prawnej. Stron nie łączyły bowiem umowy w zakresie dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz dostaw energii elektrycznej - podczas gdy taka ocena winna być dokonana dopiero na etapie subsumpcji.

Zdaniem sądu apelacyjnego - dokonywanej przez sąd oceny zasadności zgłaszanego roszczenia nie może zastąpić ocena tego żądania, dokonana przez biegłego. Opinia biegłego jest dowodem, który ma służyć ocenie okoliczności faktycznych pod kątem posiadanych przez biegłego wiadomości specjalnych, natomiast nie może być sama w sobie źródłem materiału faktycznego sprawy, ani tym bardziej stanowić podstawy ustalenia okoliczności będących przedmiotem oceny biegłych. W judykaturze wskazuje się, że ustalenie stanu faktycznego należy do sądu orzekającego, a biegli powinni udzielić odpowiedzi na konkretne pytania, dostosowane do stanu faktycznego sprawy, nie wyłączając ewentualnego omówienia kilku wersji wynikających z przedstawionej dokumentacji. Biegły nie może być zobowiązywany do dokonywania oceny prawnej stanu faktycznego. Nie powinien on wypowiadać się co do zagadnień prawnych występujących w danej sprawie i odnosić się np. co do przedawnienia roszczenia czy istnienia podstawy prawnej zgłaszanych żądań. Tymczasem w niniejszej sprawie biegłemu nakazano sporządzenie opinii w celu rozliczenia należności stron na podstawie materiału sprawy oraz podania m.in. podstaw zobowiązań, co zmuszało biegłego do dokonywania samodzielnych ustaleń w zakresie faktów, jak i oceny prawnej.

Powódka dochodzi należności na podstawie wystawionych przez siebie faktur w okresie od stycznia 2002 r. do maja 2004 r. Z uwagi na podniesiony przez pozwaną zarzut przedawnienia roszczenia należało rozważyć, które z należności uległy przedawnieniu przed wniesieniem pozwu (marzec 2005 r.), a co do których termin przedawnienia do tego momentu nie upłynął. Należy się zastanowić, czy w grę wchodzi trzyletni termin przedawnienia z art. 118 k.c., czy dwuletni termin z art. 751 pkt 1 k.c. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in.: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Z art. 15 tej ustawy wynika, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat. Jeżeli zarządca w imieniu własnym, ale na rachunek właścicieli (wspólnoty mieszkaniowej) zawiera umowy w zakresie usług bieżącej konserwacji, napraw i remontów nieruchomości wspólnej oraz dostawy ciepłej wody i energii elektrycznej, przez co staje się stroną tych umów, uprawniony jest do rozliczenia z właścicielami lokali kosztów zakupu mediów i ww. usług w drodze tzw. refakturowania. Z umowy o administrowaniu wynika, że do obowiązków administratora należało m.in. zawieranie umów z kontrahentami o dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, zimnej wody i odbioru ścieków kanalizacyjnych, gazu, konserwacji dźwigów osobowych i domofonów, wywozu śmieci i innych zanieczyszczeń. Z umowy tej nie wynika, czy powódka miała obowiązek zawierać takie umowy w imieniu pozwanej, czy też mogła to czynić we własnym imieniu. W tym zakresie administrator wykonywał umowę-zlecenie - art. 734 k.c. Należy ustalić, jaki był zgodny zamiar stron w zakresie powinności określonych powyższym przepisem. Pozwana nie kwestionowała bowiem samego obowiązku zapłaty na rzecz powódki należności za dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków. Kwestionowała jedynie wysokość należności z tego tytułu, twierdząc, że rozliczenie powinno następować według wskazań licznika, a nie przez prosty podział należności wynikających z umowy zawartej z dostawcą wody i odbiorcą ścieków na trzy wspólnoty, których zarządzaniem zajmowała się powódka.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Przepis art. 734 par.1 k.c. stanowi, że przez umowę-zlecenie przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. W braku odmiennej umowy zlecenie obejmuje umocowanie do wykonania czynności w imieniu dającego zlecenie (art. 734 par. 2 k.c.). W art. 751 pkt 1 k.c. dla roszczeń wynikających z umów-zleceń oraz umów o świadczenie usług o wynagrodzenie za spełnione czynności i o zwrot poniesionych wydatków przysługujących osobom, które stale lub w zakresie działalności przedsiębiorstwa trudnią się czynnościami danego rodzaju, przewidziany jest dwuletni termin przedawnienia. Trzyletni zaś termin przedawnienia, wynikający z art. 118 k.c., dotyczy roszczeń okresowych oraz związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.