6 sposobów na skuteczną eksmisję najemcy przez właściciela lokalu

Gdy lokator nie chce sam dobrowolnie opuścić mieszkania, właściciel ma prawo wystąpić o eksmisję tylko w przypadkach wskazanych w przepisach.

Na przykład może to nastąpić wówczas, gdy po wypowiedzeniu mu dotychczasowej wysokości czynszu odmówił płacenia go w nowej wysokości i zawiadomił o tym na piśmie.

Można się również pozbyć uciążliwego lokatora, który w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu. Chodzi tutaj o takie jego zachowanie, które jest uciążliwe dla osób korzystających z innych lokali w budynku. Wtedy można wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu oraz o nakazanie jego opróżnienia.

Oprócz tego o eksmisję może wystąpić właściciel w stosunku do osób, które zajmują lokal bez żadnej umowy.

Z pozwem do sądu o nakazanie eksmisji może wystąpić również współlokator, na przykład żona domagająca się eksmisji męża, który wywołuje awantury, stosuje przemoc wobec rodziny i znęca się nad nią psychicznie i fizycznie. Na takich samych zasadach współlokator może żądać eksmisji rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu (np. pełnoletniego syna), który swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkanie. Pozew w tej sprawie należy złożyć do wydziału cywilnego sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania pozwanego, czyli osoby, która ma być eksmitowana.

O eksmisję lokatora masz prawo wystąpić również wówczas, gdy zajmuje mieszkanie bez aktualnej umowy najmu albo decyzji administracyjnej o przydziale (np. w prywatnych kamienicach były to tzw. przydziały kwaterunkowe). Taka sytuacja ma miejsce na przykład wówczas, gdy zajął on samowolnie niezamieszkały lokal, tzw. pustostan, albo pozostał w mieszkaniu po wyprowadzeniu się głównego najemcy posiadającego tytuł do lokalu.

Bez umowy zajmuje mieszkanie lokator, który podjął decyzję o niepłaceniu wyższego czynszu, wówczas gdy właściciel dotychczasową wysokość wymówił na piśmie i upłynął już okres wypowiedzenia.

Bezumowne korzystanie z mieszkania ma miejsce również wówczas, gdy po upływie okresu, na jaki została zawarta umowa najmu, i nieprzedłużeniu jej lokator nie chce się wyprowadzić.

Zanim właściciel podwyższy czynsz, powinien wypowiedzieć jego dotychczasową wysokość. Musi to zrobić na koniec miesiąca kalendarzowego i zachować termin wypowiedzenia, który zazwyczaj wynosi trzy miesiące. Wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu powinien dokonać na piśmie pod rygorem nieważności. Gdy zrobi to ustnie, to nie będzie ono ważne. W ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może na piśmie odmówić przyjęcia podwyżki. Z upływem okresu wypowiedzenia rozwiązuje się stosunek prawny, na podstawie którego lokator zajmuje mieszkanie, i wówczas powinien dobrowolnie wyprowadzić się. W przeciwnym razie właściciel będzie miał prawo wystąpić o jego eksmisję.

Najmniej problemów z opróżnieniem mieszkania ma właściciel, który zawarł umowę najmu okazjonalnego. Najemca musiał w niej wskazać inny lokal, w którym może zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. W dodatku do tej umowy musiał dołączyć oświadczenie właściciela lokalu lub osoby mającej do niego tytuł prawny o tym, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy, oraz osób, które z nim zamieszkują w mieszkaniu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego takie oświadczenie należy opatrzyć podpisem notarialnie poświadczonym. Natomiast w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu najemca w ciągu 21 dni powinien wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania egzekucji. W razie eksmisji takiego najemcy nie wystąpią już żadne dodatkowe problemy z zapewnieniem mu lokalu, do którego powinien się wyprowadzić.

Gdy po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza mu żądanie sporządzone na piśmie opatrzone jego podpisem urzędowo poświadczonym. Wskazuje w nim termin, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Nie może on być krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania najemcy. Po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji oraz zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny. W ten sposób właściciel skutecznie unika wszczynania sprawy o eksmisję.

Gdy zachodzą podstawy do wyeksmitowania uciążliwego lokatora, właściciel powinien wnieść do wydziału cywilnego sądu rejonowego pozew o eksmisję. Sprawę rozpoznaje sąd właściwy dla miejsca zamieszkania pozwanego. W pozwie należy oznaczyć strony, wskazać, z jakiego lokalu należy orzec eksmisję pozwanego, oraz przedstawić świadków, których sąd powinien przesłuchać na potwierdzenie okoliczności wskazanych w uzasadnieniu pozwu. W razie domagania się eksmisji męża alkoholika świadkowie mogą potwierdzić, że w stanie nietrzeźwym powoduje awantury, ubliża rodzinie, demoralizuje dzieci i niszczy meble. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeknie, czy eksmitowany ma prawo do lokalu socjalnego od gminy.

Sąd bada z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, i uwzględnia dotychczasowy sposób korzystania przez osobę eksmitowaną z mieszkania, a także jej sytuację materialną i rodzinną. Zawsze musi przyznać prawo do lokalu socjalnego m.in. kobiecie w ciąży, osobie obłożnie chorej, bezrobotnej, emerytowi i renciście, którzy spełniają kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej.

Po uprawomocnieniu się wyroku o eksmisję i opatrzeniu go klauzulą wykonalności właściciel mieszkania powinien wystąpić do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji. Zanim komornik przystąpi do wykonania eksmisji, powinien wezwać lokatora, aby dobrowolnie wyprowadził się w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie. Musi mu przy tym zagrozić, że w przeciwnym razie zostanie orzeczona eksmisja lokalu. Gdy najemca nie ma prawa do lokalu socjalnego albo zamiennego, komornik powinien wysłuchać go i ustalić jego sytuację rodzinną i majątkową i czy przysługuje mu tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym mógłby zamieszkać. Jeżeli sąd nie wskaże lokalu do przekwaterowania najemcy, to komornik nie wykona wyroku w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku.

Gdy eksmitowany nie ma prawa do innego lokalu i nie znalazł tymczasowego pomieszczenia, to komornik występuje do gminy o wskazanie takiego mieszkania. Tymczasowe pomieszczenie powinno mieć: dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i ustępu, nawet poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane, możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.

Właściciel lokalu może na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem dopuszcza do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, zalega z płatnością czynszu za co najmniej trzy okresy płatności, mimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty. Wypowiedzieć można lokatorowi, który podnajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania mieszkanie bez pisemnej zgody właściciela.

Gdy czynsz jest niższy niż 3 proc. wartości odtworzeniowej w skali roku, właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu, gdy lokator nie mieszka w nim dłużej niż przez 12 miesięcy (okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy) lub ma tytuł prawny do lokalu położonego w tej samej miejscowości, lokator może go używać, bo spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

malgorzata.piasecka@infor.pl

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).