Wykonywanie służebności uprawnia do żądania wynagrodzenia

Sam fakt uszczuplenia prawa własności przez wykonywanie służebności usprawiedliwia, co do zasady, żądanie odpowiedniego ekwiwalentu.

Powodowie są współwłaścicielami nieruchomości o łącznej powierzchni 1686 mkw., przez którą poprzednik prawny pozwanej spółki akcyjnej przeprowadził linię podziemnej infrastruktury telekomunikacyjnej wraz ze studzienką kanalizacyjną. Z tych też m.in. względów nieruchomość może być wykorzystywana przez powodów tylko w ograniczonym zakresie. Wnieśli oni o zasądzenie od pozwanej kwoty 296372 zł za bezumowne korzystanie z ich nieruchomości. Sąd okręgowy uwzględnił powyższe żądanie w całości na podstawie art. 225 k.c. Od wyroku apelację wniosła pozwana.

Sąd apelacyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania sądowi I instancji. Uznał, że korzystanie przez pozwaną z nieruchomości powodów odpowiada władztwu wynikającemu ze służebności gruntowej. Według art. 352 par. 1 k.c. posiadaczem służebności jest osoba, która korzysta z cudzej rzeczy w zakresie odpowiadającym treści służebności. W stanie faktycznym sprawy oznacza to korzystanie z nieruchomości powodów w takim zakresie i w taki sposób, w jak czyniłaby to osoba, której przysługiwałaby służebność gruntowa. W orzecznictwie istnieją rozbieżności na temat możliwości dochodzenia tzw. roszczeń uzupełniających z art. 224 i 225 k.c. wobec podmiotów, które nie byłyby legitymowane biernie w procesie windykacyjnym (a więc takich jak posiadacz służebności gruntowej, który nie pozbawia właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą). Przeważył pogląd, że właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie przez posiadacza służebności w złej wierze z należącej do niego nieruchomości, niezależnie od zgłoszenia roszczenia z art. 222 k.c. Podstawę prawną tego roszczenia stanowią odpowiednio stosowane z mocy art. 230 k.c. przepisy art. 224 i 225 k.c., dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Co do zasady powództwo wytoczone w niniejszej sprawie zasługiwało na uwzględnienie.

Bezspornym jest, iż obecnie pozwana spółka akcyjna, a wcześniej jej poprzednik prawny, korzysta od 1981 r. z nieruchomości powodów w sposób odpowiadający treści służebności przesyłu, będąc przy tym podmiotem korzystającym z działek w złej wierze. Jak wynika ze stanowiska Sądu Najwyższego, zajęcie cudzej nieruchomości i umieszczenie na niej urządzeń energetycznych, bez uzyskania tytułu prawnego, jest równoznaczne ze złą wiarą. Strona pozwana nie kwestionowała swej odpowiedzialności z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powodów. Kwestionowała natomiast wysokość tego wynagrodzenia, w szczególności sposób jego wyliczenia, który powinien w jej ocenie uwzględniać fakt korzystania z nieruchomości powodów jeszcze przez innych użytkowników. Powinien też odpowiadać równowartości wynagrodzenia należnego za służebność przesyłu, a nie wynagrodzenia, jakie właściciel nieruchomości uzyskałby, oddając tę nieruchomość w dzierżawę. Sąd okręgowy powyższego stanowiska pozwanej nie podzielił. Posiadanie służebności gruntowej, obecnie definiowanej w art. 305¹ k.c. jako służebność przesyłu, nie pozbawia w zupełności władztwa faktycznego właściciela nad nieruchomością obciążoną. Dlatego - jak to wynika ze stanowiska Sądu Najwyższego - muszą zachodzić kryteria ustalania wysokości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, oparte wyłącznie na układzie odpowiednich cen rynkowych, właściwych dla najmu lub dzierżawy gruntu, które są adekwatne w sytuacjach, kiedy wynajmujący lub wydzierżawiający zostają zupełnie pozbawieni fizycznego władztwa nad rzeczą. W ramach obiektywnych kryteriów można natomiast zastosować odpowiednie ceny rynkowe za korzystanie z nieruchomości w zakresie służebności, których wysokość powinna uwzględniać stopień ingerencji w treść prawa własności. Oznacza to, że wysokość należnego powodom wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez nią z ich nieruchomości powinna odpowiadać cenom rynkowym, ale takim, jakie uzyskaliby oni z tytułu wynagrodzenia za służebność przesyłu, a nie z tytułu dzierżawy gruntu.

Powstanie i wysokość wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy nie zależy od tego, czy właściciel poniósł jakikolwiek uszczerbek. Sam fakt uszczuplenia prawa własności przez wykonywanie służebności usprawiedliwia, co do zasady, żądanie odpowiedniego ekwiwalentu. Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie powinna uwzględniać stopień ingerencji w treść prawa własności. W szczególności, jeżeli ze względu na sposób posiadania służebności lub ze względu na sposób posadowienia urządzeń przesyłowych właściciel może korzystać ze swej nieruchomości w mniej lub bardziej ograniczonym zakresie, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie powinno być obniżone.

Sąd okręgowy w niniejszej sprawie, ustalając, iż przeprowadzenie linii przesyłowych przez nieruchomość powodów uniemożliwia im całkowite korzystanie z nieruchomości, naruszył art. 233 par. 1 k.p.c. Bezpodstawnie ustalił, iż linia telekomunikacyjna ulokowana jest w taki sposób, że faktycznie pozwana korzysta z całej nieruchomości, gdyż ta część działek, która nie styka się z urządzeniami telekomunikacyjnymi, i tak jest bezużyteczna. Takiego wniosku biegła nie wyprowadziła w swej opinii, a tylko mówiła o ograniczonym korzystaniu przez powodów z całej nieruchomości. Słusznie też pozwana podnosiła, że powodowie nie wykazali, aby mieli zamiar takiego korzystania z nieruchomości. Biegła też w sposób niejednolity (różnie w opinii pisemnej i ustnej) wskazywała na możliwość wykorzystania nieruchomości na parking. Nie uwzględniła nadto przy wyliczeniu należnego powodom wynagrodzenia tego, że z nieruchomości korzystają inne podmioty. Z tych względów brak było podstaw do oparcia się na sporządzonej w tej sprawie opinii, natomiast zachodziły przyczyny, dla których należało dopuścić dowód z opinii innego biegłego (o co wnioskowała pozwana, a czego nie uwzględnił sąd okręgowy). To powoduje konieczność uchylenia zaskarżonego orzeczenia celem poczynienia ustaleń faktycznych we wskazanym powyżej zakresie.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Zgodnie z art. 278 k.p.c. w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych sąd po wysłuchaniu wniosków stron co do liczby biegłych i ich wyboru może wezwać jednego lub kilku biegłych w celu zasięgnięcia opinii. W świetle ugruntowanego orzecznictwa opinia biegłego sądowego podlega również swobodnej ocenie sędziowskiej (art. 233 k.p.c.), przy uwzględnieniu kryteriów oceny tego rodzaju dowodu, jakimi są: poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania stanowiska, stopień stanowczości wyrażonych w opinii ocen, zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej. Sąd ma obowiązek dopuszczenia dowodu z dalszej opinii, gdy zachodzi taka potrzeba, a więc gdy opinia, którą dysponuje, zawiera istotne luki, jest niejasna czy niedostateczna dla poczynienia istotnych ustaleń w sprawie.