Nie można ograniczać współkorzystania z nieruchomości

Wyrażenie zgody na wykorzystanie części nieruchomości stanowi czynność z zakresu zarządu zgodnie ze statutem wspólnoty mieszkaniowej zarezerwowaną do wyłącznej kompetencji zarządcy. Przyznanie takiego uprawnienia organowi nadzorczemu stanowi naruszenie postanowień statutu.

Powód jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, właścicielem dwóch miejsc parkingowych, na których przez pewien czas przechowywał sanki oraz parkował samochód i motocykl w ten sposób, że motocykl i sanki znajdowały się poza miejscem parkingowym. W kwietniu 2009 r. członkowie wspólnoty podjęli uchwałę, zgodnie z którą każdorazowe wykorzystanie części wspólnej nieruchomości miało wymagać zgody rady nadzorczej, która jednocześnie została upoważniona do dokonywania stosownych uzgodnień z członkami wspólnoty w tym przedmiocie. Powód wniósł o uchylenie uchwały pozwanej wspólnoty mieszkaniowej w sprawie wykorzystania części wspólnej nieruchomości na własne potrzeby. Sąd okręgowy oddalił powództwo. Od wyroku apelację wniósł powód.

Sąd apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że uchylił uchwałę wspólnoty mieszkaniowej z kwietnia 2009 r. Powyższa uchwała, zdaniem sądu odwoławczego, jest niezgodna z przepisami prawa, ze statutem pozwanej oraz narusza interesy powoda. Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Kwestionowana uchwała stanowi zbyt daleko idącą ingerencję w powyższe uprawnienie właścicieli, ograniczając je w poważnym stopniu.

Zgodnie z powyższą uchwałą zgoda właścicieli miała być wymagana na każdorazowe wykorzystanie części wspólnej nieruchomości przez właściciela na własne potrzeby, takie jak: przechowywanie, parkowanie czy składowanie. Wymóg uprzedniego uzyskania zgody rady właścicieli został wprowadzony w stosunku do każdego wykorzystywania nieruchomości wspólnej - niezależnie od jego formy, zakresu i czasu trwania. Ponieważ uchwała nie wprowadza w tym zakresie rozróżnienia, to zgodnie z literalnym brzmieniem właściciel powinien uzyskać zgodę rady właściciel nawet na jednorazowe, tymczasowe pozostawienie pojazdu lub umieszczenie innej rzeczy ruchomej w taki sposób, że zajmowałaby ona nawet minimalny fragment przestrzeni stanowiącej nieruchomość wspólną. Poza tym uchwała nakłada obowiązek uzyskania zgody na każdorazowe wykorzystanie nieruchomości wspólnej. Takie sformułowanie oznacza zaś konieczność występowania przez właściciela o wymagane zezwolenie za każdym razem, gdy będzie zamierzał np. na chwilę zaparkować pojazd poza należącym do niego, wytyczonym liniami miejscem postojowym. W ocenie sądu apelacyjnego kwestionowana przez skarżącego uchwała narusza art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, ogranicza bowiem prawa właścicieli w większym stopniu, niż to konieczne do uregulowania zasad współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Jakkolwiek bowiem określenie takich zasad jest we wspólnocie mieszkaniowej konieczne, to jednak za niedopuszczalną należy uznać regulację prowadzącą do ograniczania lub wyłączenia ustawowego prawa właściciela do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Jak bowiem trafnie wskazał skarżący, prawo to nie może być uzależnione od każdorazowego zezwolenia organu wspólnoty mieszkaniowej. Poza tym zgodnie z par. 2 ust. 2.4 statutu pozwanej wspólnoty rada wspólnoty jest organem o uprawnieniach nadzorczych. Natomiast czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną w imieniu i na rzecz wspólnoty wykonuje zarządca (par. 3 ust. 3.1 statutu).

Wyrażenie zgody na wykorzystanie części nieruchomości wspólnej niewątpliwie stanowi czynność z zakresu zarządu, zgodnie ze statutem pozwanej zarezerwowaną do wyłącznej kompetencji zarządcy. Przyznanie takiego uprawnienia organowi nadzorczemu stanowi naruszenie postanowień statutu. W ocenie sądu apelacyjnego nie ma przy tym wątpliwości, iż przedmiotowa uchwała narusza interesy skarżącego, który jest członkiem pozwanej wspólnoty i jest właścicielem miejsca parkingowego wydzielonego z nieruchomości wspólnej. Zatem kwestionowana uchwała dotyczy go bezpośrednio, nakładając na niego obowiązek uzyskiwania zezwolenia rady właścicieli w przypadku każdorazowego korzystania z nieruchomości wspólnej, co ogranicza jego uprawnienia jako współwłaściciela.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

W odniesieniu do lokalu stanowiącego indywidualną własność właściciel lokalu zachowuje wynikające z kodeksu cywilnego prawa związane z własnością, a więc prawo do: posiadania i korzystania z rzeczy, pobierania pożytków i innych przychodów, dyspozycji faktycznych, wyzbycia się rzeczy, rozporządzenia rzeczą na wypadek śmierci, obciążenia rzeczy. W odniesieniu zaś do nieruchomości wspólnej musi uzyskać zgodę innych właścicieli lokali, jeżeli dokonywane przez niego czynności mogą ingerować we własność innych osób lub we współwłasność i prawa innych osób do współkorzystania ze współwłasności. Współkorzystanie z nieruchomości wspólnej uregulowane jest w art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Tak więc każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi), i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem.