Można żądać zniesienia hipoteki

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która weszła w życie 20 lutego 2011 r., zawiera przepisy zabezpieczające interesy właścicieli obciążonych hipotecznie nieruchomości. Przewidują one, że jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki. Nadzabezpieczenie ma bowiem negatywny wpływ na sytuację majątkową dłużnika, który na skutek maksymalnego obciążenia z reguły pozbawiony jest zdolności kredytowej. Wyraz "nadmierne" może jednak w praktyce budzić wątpliwości interpretacyjne. Wydaje się, że posiłkowo można w tym zakresie stosować przepisy dotyczące hipoteki przymusowej. Zgodnie z nimi kwota hipoteki przymusowej może być wyższa od zabezpieczonej wierzytelności jedynie o połowę, czyli wynosić maksymalnie 150 proc. (wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki). Powyższa regulacja niewątpliwie jest korzystna dla właścicieli nieruchomości, ale z drugiej strony, w zamiarze ustawodawcy, ma również stanowić gwarancję dla wierzycieli. Bowiem w stanie prawnym sprzed nowelizacji nadzabezpieczenie powstałe na dzień ustanowienia zabezpieczenia (tzw. nadzabezpieczenie pierwotne) mogło prowadzić do uznania zabezpieczenia w formie hipoteki za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a tym samym nieważne z mocy prawa. W konsekwencji, w takiej sytuacji wierzyciel pozostałby bez zabezpieczenia. Intencją wprowadzonego rozwiązania była możliwość domagania się od właściciela nieruchomości zmniejszenia ustanowionego zabezpieczenia w miejsce istniejącego hipotetycznego ryzyka jego nieważności.