Można żądać zniesienia hipoteki

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która weszła w życie 20 lutego 2011 r., zawiera przepisy zabezpieczające interesy właścicieli obciążonych hipotecznie nieruchomości. Przewidują one, że jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki. Nadzabezpieczenie ma bowiem negatywny wpływ na sytuację majątkową dłużnika, który na skutek maksymalnego obciążenia z reguły pozbawiony jest zdolności kredytowej. Wyraz "nadmierne" może jednak w praktyce budzić wątpliwości interpretacyjne. Wydaje się, że posiłkowo można w tym zakresie stosować przepisy dotyczące hipoteki przymusowej. Zgodnie z nimi kwota hipoteki przymusowej może być wyższa od zabezpieczonej wierzytelności jedynie o połowę, czyli wynosić maksymalnie 150 proc. (wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki). Powyższa regulacja niewątpliwie jest korzystna dla właścicieli nieruchomości, ale z drugiej strony, w zamiarze ustawodawcy, ma również stanowić gwarancję dla wierzycieli. Bowiem w stanie prawnym sprzed nowelizacji nadzabezpieczenie powstałe na dzień ustanowienia zabezpieczenia (tzw. nadzabezpieczenie pierwotne) mogło prowadzić do uznania zabezpieczenia w formie hipoteki za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a tym samym nieważne z mocy prawa. W konsekwencji, w takiej sytuacji wierzyciel pozostałby bez zabezpieczenia. Intencją wprowadzonego rozwiązania była możliwość domagania się od właściciela nieruchomości zmniejszenia ustanowionego zabezpieczenia w miejsce istniejącego hipotetycznego ryzyka jego nieważności.

Ciekawym, nieprzewidzianym dotychczas w ustawie rozwiązaniem jest wprowadzenie możliwości zniesienia hipoteki za wynagrodzeniem. Nowe przepisy stanowią, że jeśli od dnia wpisu hipoteki upłynęło dziesięć lat, a wierzytelność hipoteczna nie powstała, lecz nadal może powstać, wówczas właściciel nieruchomości może żądać zniesienia hipoteki za odpowiednim wynagrodzeniem. Powyższy przepis będzie miał zastosowanie również do hipoteki zabezpieczającej kilka wierzytelności, gdy pomimo upływu dziesięciu lat od wygaśnięcia ostatniej wierzytelności hipotecznej nie powstanie żadna wierzytelność podlegająca zabezpieczeniu tą hipoteką (chodzi o ewentualne wierzytelności przyszłe). Istnienie hipoteki na nieruchomości może bowiem prowadzić do niedogodności dla właściciela, a w szczególności utrudniać mu jej zbycie czy zmniejszać jego zdolność kredytową. Nowe rozwiązanie miało w zamyśle pogodzić sprzeczne interesy właściciela nieruchomości oraz wierzyciela hipotecznego, który nie jest zainteresowany utratą udzielonego zabezpieczenia (które może jeszcze powstać). Tak jak przy zagadnieniu omówionym wcześniej wyrażenie "odpowiednie wynagrodzenie" z pewnością w praktyce będzie budziło wątpliwości interpretacyjne.

Przepisy przejściowe nowelizujące ustawę o księgach wieczystych i hipotece zakładają, że do hipotek kaucyjnych powstałych przed 20 lutego 2011 r. stosuje się nowe przepisy, z wyjątkiem przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym. Natomiast do hipotek zwykłych oraz hipotek kaucyjnych zabezpieczających roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjętych z mocy ustawy hipoteką zwykłą, powstałych przed datą wejścia nowych przepisów mają zastosowanie przepisy dotychczasowe (z zastrzeżeniem przepisów dotyczących podziału obciążonej nieruchomości).

@RY1@i02/2011/061/i02.2011.061.210.002a.001.jpg@RY2@

Renata Kulpa, radca prawny w Kancelarii KPMG D. Dobkowski

Renata Kulpa

radca prawny w Kancelarii KPMG D. Dobkowski