Przy ustalaniu opłat trzeba dokonać kalkulacji ich wysokości

Nie można podzielić argumentów powodów o niezgodności z prawem uchwały wspólnoty mieszkaniowej, która jedynie upoważnia zarząd do podejmowania działań na rzecz rozbudowy parkingu i utworzenia funduszu celowego do gromadzenia środków finansowych na budowę oraz utrzymania miejsc parkingowych dla gości członków wspólnoty.

Powodowie wnieśli o uchylenie uchwał pozwanej wspólnoty mieszkaniowej jako podjętych z naruszeniem przepisów prawa, zasad prawidłowego zarządu i interesów członków wspólnoty. Sąd okręgowy powództwo uwzględnił w części. Wyrok w części oddalającej powództwo zaskarżyli powodowie.

Sąd apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że uchylił uchwałę wspólnoty mieszkaniowej nr 8 z marca 2008 r. w sprawie regulaminu porządku domowego, a w pozostałej części powództwo oddalił. Podzielił stanowisko sądu okręgowego, że nazwanie opłaty za wysłanie wezwania do zapłaty lub upomnienia opłatą administracyjną, aczkolwiek błędne, nie ma w sprawie żadnego znaczenia. Nie powoduje bowiem konieczności uchylenia uchwały, której sprzeczności z interesem wszystkich członków wspólnoty powodowie dopatrują się w zupełnie innej kwestii. Chodzi im o samo nałożenie takich opłat i wynikającą z tego możliwość nadużyć.

W ocenie sądu apelacyjnego nałożenie opłat za upomnienia na właścicieli, do których upomnienia te będą kierowane, zostało dokonane w sposób nieprawidłowy. Nie przedstawiono żadnej kalkulacji opłat, nie wyjaśniono, z czego wynika taka właśnie wysokość opłaty. Słusznie też powodowie podnoszą możliwość wystąpienia pewnych nieprawidłowości. Nie zawsze osoby upomniane rzeczywiście mają zaległość w opłatach. Nie może też być usprawiedliwieniem dla uchwalania takich opłat przeznaczenie uzyskanych w ten sposób środków na pokrycie kosztów wspólnoty.

Jeśli chodzi o regulamin porządku domowego, to został on stworzony przez administratora wspólnoty i uwzględnia tylko jego interesy, a nie właścicieli lokali. Uchwała zatwierdzającą go w takim kształcie jest zatem niezgodna z prawem i godzi w interesy poszczególnych członków Wspólnoty, podlega zatem uchyleniu. W pozostałej części apelacja powodów nie jest zasadna. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej nr 1 nie podlega uchyleniu, gdyż nie zaistniał stan zarzucany przez powodów, sprawozdanie bowiem z działalności zarządu podpisane zostało przez upoważnionych do tego członków zarządu w oryginale, natomiast załącznikiem do uchwały był odpis tego sprawozdania poświadczony za zgodność z oryginałem przez członka zarządu. Oczywiste jest, że do zawiadomień o zebraniu wspólnoty były dołączone jedynie kopie sprawozdania finansowego, jak również to, że kopia oryginalnego dokumentu zawiera tylko tę samą treść co dokument oryginalny, nie zawiera natomiast podpisów. W zamian za to jest poświadczony za zgodność z oryginałem.

Zarzucana przez powodów zmiana treści uchwały nr 2 przez dodanie do treści jednego z postanowień dwóch punktów została dokonana przed poddaniem uchwały pod głosowanie. Powodowie nie wykazali słuszności swojego twierdzenia, że zmiana treści uchwały nastąpiła po jej przegłosowaniu w pierwotnej wersji. Zaś jako osoby wnoszące o uchylenie uchwały z tego właśnie powodu powinny - zgodnie z art. 6 k.c. - fakt ten udowodnić, czyli wykazać, że członkowie wspólnoty głosowali nad pierwotną wersją.

Jeżeli chodzi o uchwałę nr 3, to sąd okręgowy uznał, że jest możliwe późniejsze podjęcie uchwały aprobującej wcześniejsze czynności, natomiast z apelacji wynika, że powodowie uważają, że uchwała ta powinna być uchylona z powodu niezamieszczenia w niej dokładnego sprecyzowania wysokości wynagrodzenia zarządcy. Zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali ustalenie wysokości wynagrodzenia zarządcy jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i do jej podjęcia potrzebna jest uchwała właścicieli, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie przewidzianej prawem. Z protokołu z zebrania właścicieli lokali w marcu 2008 r. wynika, że była dyskutowana sprawa wynagrodzenia dla administratora, który podał, że wysokość jego wynagrodzenia wynosi 3500 zł według stawki 0,55 zł/mkw. powierzchni użytkowej mieszkania, natomiast w kwestionowanej uchwale nie określono dokładnie wynagrodzenia dla administratora. W takiej sytuacji zawarcie przez zarząd umowy o pracę z zarządcą ze sprecyzowaniem wynagrodzenia byłoby nieważne.

Sankcja nieważności dotyczy jednak tylko ewentualnej umowy, a nie uchwały. W uchwale nr 3 potwierdza się zawarcie umowy z administratorem, przy czym sądowi nic nie wiadomo na temat treści tej umowy. Nie ma też żadnego obowiązku zamieszczenia w przedmiotowej uchwale stawki wynagrodzenia dla zarządcy i z tego względu brak jest podstaw do uchylenia uchwały niezawierającej takiego zapisu. Nie można podzielić w końcu argumentów powodów odnośnie do niezgodności z prawem i godzenia w interesy każdego z członków wspólnoty mieszkaniowej uchwały nr 10. Uchwała ta jedynie upoważnia zarząd do podejmowania działań na rzecz rozbudowy parkingu i utworzenia funduszu celowego do gromadzenia środków finansowych na cel budowy i utrzymania miejsc parkingowych dla gości członków wspólnoty. Wprawdzie zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz, ale sprawy te mogą wykraczać poza teren nieruchomości wspólnej i zarząd może również podejmować działania dotyczące innego terenu w celu polepszenia sytuacji członków wspólnoty. Wysokość opłat na ten fundusz ma być określona w odrębnej uchwale, która oczywiście będzie podlegała zaskarżeniu. Na razie skarżona uchwała nie powoduje konieczności ponoszenia żadnych nowych opłat przez członków wspólnoty, nie ma natomiast żadnych przeszkód do tego, by zarząd wspólnoty podejmował rozmowy mogące doprowadzić do korzystnego dla członków wspólnoty rozwiązania problemów z parkingiem.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Prawo to przysługuje nie tylko właścicielowi samodzielnych lokali niewyodrębnionych, lecz także każdemu ze współwłaścicieli takich lokali. Zarzuty konstruowane na powyższej podstawie powinny być zasadniczo skierowane przeciwko merytorycznej zawartości uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały.