Nowe prawo daje więcej możliwości właścicielowi

d 20 lutego 2011 r. obowiązują nowe zasady prowadzenia ksiąg wieczystych i ustanawiania hipoteki zabezpieczającej na nieruchomości określoną wierzytelność. Wprowadziła je ustawa z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw. Przede wszystkim zostanie zniesiony podział na hipotekę kaucyjną i zwykłą. W ich miejsce przepisy przewidziały teraz tylko jedną hipotekę, która będzie zabezpieczała wierzytelność pieniężną do określonej kwoty. Hipoteką ustanowioną na nowych zasadach będzie można zabezpieczyć również wierzytelności przyszłe, nawet gdy ustanawiające ją dokładnie strony nie wiedzą, jaką wartość w przyszłości będzie miała zabezpieczana wierzytelność. Aby jednak w takim przypadku zabezpieczyć wierzytelność, powinny ustalić maksymalną kwotę zabezpieczenia hipotecznego.

Gdy hipoteka zabezpiecza np. udzielony przez bank kredyt, to można ustanowić jedną dla zabezpieczenia zarówno udzielonego kredytu, jak i naliczanych od niego odsetek.

Nowe zasady zabezpieczenia hipotecznego są bardziej elastyczne od poprzednich. Na przykład do tej pory strony nie mogły przenieść wierzytelności bez jednoczesnego przeniesienia hipoteki. Teraz jest to możliwe, bo przeniesienie zabezpieczonej wierzytelności automatycznie skutkuje przeniesieniem hipoteki. Umowa przelewu wierzytelności przenosi więc z mocy prawa hipotekę na ich nabywcę. Strony umowy o przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej na nieruchomości nie będą już musiały zamieszczać w umowie dodatkowego oświadczenia o tym, że przenoszą również hipotekę. Jest to istotne przy coraz bardziej popularnym handlu długami i związanej z tym cesją wierzytelności. Natomiast samą wierzytelność bez hipoteki strony będą mogły przenieść tylko wówczas, gdy się na to umówią.

Jedną hipoteką będą też mogły zabezpieczyć kilka wierzytelności wynikających z różnych stosunków prawnych, pod warunkiem że przysługują temu samemu wierzycielowi. Na przykład z takiego zabezpieczenia jedną hipoteką na nieruchomości może skorzystać osoba, która zaciągnęła kilka różnych kredytów w tym samym banku. W takiej sytuacji może więc zostać ustanowiona jedna hipoteka, która zabezpiecza wszystkie roszczenia tego samego kontrahenta wynikające z różnych zobowiązań.

Jedna hipoteka może zabezpieczyć wierzytelności przysługujące kilku wierzycielom, pod warunkiem że zostały zaciągnięte na sfinansowanie tego samego przedsięwzięcia. Wierzyciele powinni wówczas powołać administratora hipoteki, który działa we własnym imieniu, ale na rachunek wierzycieli. W ten sposób na przykład będzie możliwa realizacja dużych inwestycji finansowanych równocześnie kredytami zaciągniętymi w różnych bankach. W takim przypadku banki, które udzieliły kredytów, mogą na podstawie porozumienia wyłonić ze swego grona jednego przedstawiciela, który załatwi wszystkie formalności, a przede wszystkim na ich rachunek zawrze umowę ustanawiającą hipotekę.

Właściciel nieruchomości ma prawo rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym, a nawet je sprzedać. Takie opróżnione miejsce powstaje wówczas, gdy na nieruchomości ustanowiono kilka hipotek i np. jedna z nich wygasła, bo kredyt, który zabezpieczała, został spłacony. Do tej pory w takiej sytuacji kolejne hipoteki przesuwały się automatycznie na wyższe pozycje. Teraz właściciel nieruchomości może na tym miejscu ustanowić nową hipotekę albo przesunąć na nie hipotekę znajdującą się na znacznie dalszej pozycji. Takie dysponowanie opróżnionym miejscem daje mu wiele przywilejów, np. podczas prowadzenia negocjacji z bankiem w sprawie zmiany warunków spłaty kredytu. Gdy otrzyma lepsze warunki spłaty kredytu, to wówczas przeniesie tę wierzytelność w opróżnione miejsce po hipotece, która wygasła i pozostawiła puste miejsce.

Na opróżnionym miejscu nie można ustanowić hipoteki przymusowej wbrew woli dłużnika, np. na podstawie wyroku sądowego, decyzji administracyjnej lub innego tytułu wykonawczego. Takie hipoteki są najczęściej ustanawiane w celu zabezpieczenia zadłużeń wobec ZUS i urzędów skarbowych.

Hipoteka obciąży wyodrębnione przez dewelopera lokale, jeśli zaciągnął on kredyt w celu wybudowania domu wielomieszkalnego i zabezpieczył go na całej nieruchomości. Wtedy na każdym z wydzielonych lokali będzie ciążyła hipoteka łączna i obciążała je do wysokości hipoteki, która ciąży na nieruchomości podlegającej podziałowi. Natomiast nabywca wydzielonego lokalu ma prawo się domagać, aby hipoteka została podzielona proporcjonalnie do wartości nieruchomości, które powstały po podziale.

Podział hipoteki może nastąpić również w umowie o ustanowienie jej. Wtedy zostaje ujawniony w księdze wieczystej.

Po wejściu w życie nowych przepisów niektórzy właściciele nieruchomości mogą mieć problem z uzyskaniem kredytu, jeśli nie zagwarantują zabezpieczenia go hipoteką znajdującą się na pierwszym miejscu. Bank może nie zgodzić się na hipotekę, która znajduje się na takim miejscu, które nie umożliwi osiągnięcia wierzycielowi pierwszeństwa zaspokojenia roszczeń.

Właściciel nieruchomości ma prawo swobodnie dysponować opróżnionym miejscem hipotecznym, ale tylko do wysokości kwoty, jaką zabezpieczała hipoteka, która już wygasła. Przepisy zakazują dłużnikowi zrzekania się korzystania z możliwości rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl