Jak na nowych zasadach zabezpieczać dług na nieruchomości

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 26 czerwca 2009 r. wchodzi w życie półtora roku od uchwalenia. Ustawodawca nieprzypadkowo przewidział długi okres vacatio legis, gdyż ustawa wprowadza wiele zmian, często całkowicie nowatorskich. Przyjęte regulacje mają na celu zapewnienie spójności przepisów dotyczących hipoteki, a także dostosowanie ich do obecnych potrzeb uczestników rynku obrotu nieruchomościami oraz do panujących tam warunków.

Hipoteka zwykła i kaucyjna mają być zastąpione jednym rodzajem hipoteki, który konstrukcyjnie jest zbliżony do obecnej hipoteki kaucyjnej. Po 20 lutego 2011 r. nie będzie więc już problemu z wyborem właściwej hipoteki. Takie rozwiązanie jest korzystne, gdyż umożliwi objęcie jednym zabezpieczeniem nie tylko należności głównej, lecz także należności ubocznych - w tym i o zmiennej stopie procentowej. W stanie prawnym obowiązującym do 20 lutego 2011 r. hipoteka kaucyjna służy zabezpieczeniu głównie wierzytelności przyszłych. Hipoteka zwykła ma zabezpieczać wierzytelności już istniejące. Hipoteka ta jest więc stosowana do zabezpieczania np. wierzytelności głównej w ramach kredytu hipotecznego. Oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki jest składane zazwyczaj w momencie podpisania aktu notarialnego zakupu nieruchomości, to jest zanim bank fizycznie wypłaci pieniądze.

Część doktryny podniosła wątpliwości, czy w tej sytuacji wierzytelność o zwrot kredytu faktycznie powstaje prawidłowo, wskazując, że wierzytelność o zwrot kredytu istnieje właściwie dopiero od momentu wypłaty środków. Przy bardzo rygorystycznym czytaniu przepisów okazałoby się, że zastosowano nieprawidłowy rodzaj hipoteki (istnieją sygnały, że pojawiła się w praktyce próba wzruszenia hipoteki na tej podstawie, jednak została odrzucona przez sąd, który uznał takie działanie za nadużycie prawa podmiotowego niezgodnego z zasadami współżycia społecznego).

Wprowadzenie jednego typu hipoteki, która może zabezpieczać oba rodzaje wierzytelności, likwiduje ryzyko zastosowania niewłaściwej hipoteki i ogranicza koszty sądowe dla właściciela nieruchomości związane z wpisem hipotek.

Nowelizacja zmienia obowiązującą zasadę posuwania się hipoteki naprzód. W przypadku wykreślenia hipoteki, która wcześniej zajmowała miejsce wyższe niż inne hipoteki, wszystkie hipoteki przesuwały się o jedno miejsce w górę. Miało to znaczenie przy ewentualnej egzekucji z nieruchomości i kolejności zaspokajania wierzycieli. Nowela wprowadza uprawnienie dla właściciela do zachowania miejsca po hipotece, która została opróżniona, i umożliwia swobodne dysponowanie nim aż do wysokości wykreślonej hipoteki.

Właściciel nieruchomości może poczynić zastrzeżenie o zamiarze rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym od momentu złożenia wniosku o wpis hipoteki aż do chwili złożenia wniosku o jej wykreślenie. Uprawnienie takie zostanie ujawnione w księdze wieczystej. W tym celu w elektronicznych księgach wieczystych powstanie nowa rubryka. Co ciekawe właściciel będzie mógł rozporządzić także miejscem hipotecznym powstałym po częściowo opróżnionej hipotece.

Ustawodawca jasno wskazał, że niedopuszczalne jest zastrzeżenie właściciela nieruchomości względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Dopuszczalne jest natomiast przyrzeczenie opróżnionego miejsca hipotecznego innemu podmiotowi (m.in. wierzycielowi z niższą hipoteką). Roszczenie o wpis na opróżnione miejsce hipoteczne ujawnia się w księdze wieczystej.

Nowość ta ma na celu poprawę pozycji właściciela nieruchomości. Obecnie wszystkie hipoteki ustanowione na dalszych miejscach hipotecznych przesuwały się ku górze z chwilą wygaśnięcia hipoteki zajmującej wyższe miejsce. Po nowelizacji właściciel będzie mógł zaproponować opróżnione miejsce hipoteczne dowolnie wybranemu przez siebie wierzycielowi. Nie musi to być nawet żaden z wierzycieli posiadających niższe miejsca hipoteczne, a zupełnie zewnętrzny podmiot, np. inny bank. Wierzyciele będą zainteresowani takim miejscem, ponieważ daje ono pierwszeństwo do otrzymania środków finansowych w razie egzekucji. Właściciel nieruchomości będzie mógł się posłużyć argumentem wpuszczenia na opróżnione miejsce hipoteczne, np. w zamian za obniżenie marży banku, który wstąpiłby w takie wyższe opróżnione miejsce hipoteczne. Dziś, aby wierzyciel mógł otrzymać wyższe miejsce hipoteczne, niż przysługiwałoby mu to z zasady przesuwania się wszystkich hipotek ku górze o jedno miejsce, wymagana jest zgoda wszystkich niższych hipotekariuszy.

Ustawodawca wprowadza również instytucje administratora hipoteki, który jest zupełną nowością dla polskiego systemu prawnego. Instytucję reguluje art. 68² nowej ustawy. Administrator hipoteki zostaje ustanowiony dla zabezpieczenia kilku wierzytelności różnych kredytodawców, którzy wspólnie finansują to samo przedsięwzięcie. Oznacza to przełamanie dotychczasowej zasady tożsamości hipotekariusza i wierzyciela. Jak się wydaje, ustawodawca nie nakazuje stosowania takiego sposobu dla wszystkich współfinansowań, wskazując jedynie, że administrator musi zostać ustanowiony, jeśli hipoteka ma zabezpieczać kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służących jednocześnie sfinansowaniu jednego przedsięwzięcia. Pozostawiono zatem możliwość ustanowienia kilku hipotek, indywidualnie dla każdego z wierzycieli.

Administratorem hipoteki może być zarówno jeden z wierzycieli biorących udział w finansowaniu konsorcjalnym, jak i podmiot trzeci. Prawdopodobnie na rynku wykształci się grupa podmiotów oferujących usługę pełnienia roli administratora hipoteki.

Administrator jest ustanawiany na piśmie pod rygorem nieważności. Umowa taka powinna określać szczegółowo warunki, na jakich współpracują administrator i wierzyciele. Odrębną umową natomiast jest ustanowienie samej hipoteki na rzecz administratora. Taka umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wyłączono bowiem stosowanie art. 95 prawa bankowego dla administratora hipoteki (uproszczone ustanowienie hipoteki na piśmie w trybie oświadczenia banku). Umowa ustanawiająca hipotekę musi określać zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego finansowaniu ma służyć. To właśnie administrator hipoteki będzie wpisany do księgi wieczystej nieruchomości, nie zaś poszczególni wierzyciele. Sąd dokona zmiany administratora tylko na wniosek wierzycieli.

Ustawa reguluje również sytuację, w której wierzyciele nie będą zgodni co do zmiany wpisu dotyczącego administratora. W takiej sytuacji każdemu z wierzycieli przysługiwać będzie wniosek o podział hipoteki, gdzie będą miały zastosowanie przepisy o zniesieniu współwłasności (art. 68² znowelizowanej ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Administrator hipoteki ma się przyczynić do ułatwienia dużych finansowań konsorcjalnych. W obecnym stanie prawnym, jeśli kilka banków decyduje się wspólnie sfinansować jakieś przedsięwzięcie, mają wybór: ustanowić kilka niezależnych hipotek lub też umówić się, że hipoteka jest ustanawiana na rzecz jednego banku (bank wiodący), który to wtórnie odpowiada względem innych współfinansujących. Taka konstrukcja powoduje brak pewności co do odzyskania środków przez współfinansujących, gdyż nie przysługuje im bezpośrednio zabezpieczenie hipoteczne.

Dzięki zmianom łatwiej będzie zebrać grupę banków skłonnych wspólnie sfinansować duże przedsięwzięcia.

Obowiązująca ustawa nie regulowała wprost, co się dzieje w przypadku podziału nieruchomości, gdy obciążony był tylko udział takiej nieruchomości - art. 76 ust. 1 nowej ustawy. W obecnym stanie prawnym podział nieruchomości powodował rozbieżności w orzecznictwie. Dla ich wyjaśnienia można posłużyć się przykładem:

Nieruchomość gruntowa jest współwłasnością 4 osób. Każda z nich dysponuje ułamkiem 1/4 własności. Jeden z właścicieli (d) zaciąga kredyt pod swoją ułamkową część. Reszta udziałów pozostaje nieobciążona. Dochodzi do podziału nieruchomości, w którym właściciele dzielą działkę na równe 4 części i każdy z właścicieli otrzymuje jeden z kawałków. Pozostaje problem hipoteki. Możliwe są trzy rozwiązania:

a) hipoteka przestaje istnieć, bo wcześniej obciążała udział 1/4, który po podziale przestał istnieć;

b) hipoteka obciąża w całości udział właściciela (d), który zaciągnął kredyt pod swoją część;

c) hipoteka obciąża po 1/4 każdej z nowo powstałych nieruchomości, czyli po 1/16 pierwotnej nieruchomości.

Opcja c) wydaje się być największym pokrzywdzeniem pozostałych właścicieli, jak również banku, który dysponuje czterema hipotekami na czterech ćwiartkach nowych nieruchomości. Takie udziały praktycznie uniemożliwiają przeprowadzenie egzekucji. Niestety takie rozwiązania czasami pojawiało się w orzecznictwie, a po nowelizacji nastąpiło przesądzenie, że sposób c) będzie zawsze właściwym, jeżeli nie zostanie to odrębnie uregulowane w umowie o ustanowieniu hipoteki. Oznacza to, że wyeliminowano problem budzący wątpliwości w orzecznictwie, dając jasną wskazówkę wierzycielom hipotecznym, żeby dokładnie określać w umowach skutki podziału nieruchomości. Należy oczekiwać, że powszechnym będzie stosowanie umowy o podział hipoteki, która w takim przypadku będzie również korzystna dla posiadaczy pozostałych części ułamkowych nieruchomości.

Dokonano również jasnego wskazania, że umowa o podziale hipoteki powinna być ujawniona w księdze wieczystej, co wcześniej nie było pewne i powodowało rozbieżności.

W tym miejscu należy również poruszyć zmieniające się zasady podziału tzw. hipoteki deweloperskiej. Było to dość szeroko komentowane w prasie i wzbudzało zaniepokojenie nabywców mieszkań. W dotychczasowym stanie prawnym nabywający mieszkanie od dewelopera klient (w przypadku gdyby deweloper nie zawarł z bankiem żadnej umowy o podział hipoteki), z mocy prawa, nabywał mieszkanie, które nie było obciążone dużą umowną hipoteką dewelopera (zgodnie z art. 76 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Była to regulacja szczególna w odniesieniu do podziału nieruchomości mieszkalnych, wprowadzająca wyłom w systemie w stosunku do innych typów nieruchomości, budząca również wątpliwości konstytucyjne. Nowelizacja ujednoliciła przepisy i wyodrębnienie lokalu mieszkalnego będzie traktowane tak, jak każdy inny podział nieruchomości. W konsekwencji wyodrębniony lokal mieszkalny obciąży duża hipoteka deweloperska z tytułu kredytu, który został wzięty na całą inwestycję. Należy jednak wyraźnie podkreślić, że na rynku od dawna istniała praktyka zawierania umów między bankiem a deweloperem o podział hipoteki. Oznaczało to, że kredytodawca zastrzegał, że wydzielone mieszkania także będą obciążone hipoteką, chyba że dojdzie do odrębnych ustaleń z bankiem. W następstwie istnieje także ugruntowana praktyka, że bank fianasujący dewelopera wystawia nabywcom mieszkań tzw. promesy bezobciążeniowego wydzielenia lokalu. W ten sposób klient uzyskuje gwarancję, że gdy kupuje lokal i płaci za niego cenę nabycia, nie będzie on obciążony hipoteką dewelopera. Podsumowując, każdy nabywający mieszkanie deweloperskie powinien bezwzględnie upewnić się, czy istnieje promesa na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu tak teraz, jak i po wejściu w życie nowelizacji.

Art. 99¹ wprowadza roszczenie właściciela nieruchomości o wykreślenie hipoteki, jeżeli w ciągu 10 lat od dnia wpisu hipoteki nie powstała wierzytelność hipoteczna, która miała być zabezpieczona hipoteką, pomimo że ze stosunku prawnego mogłaby nadal powstać. Takie rozwiązanie ma doprowadzić do możliwości pozbycia się wpisu hipoteki, który pozostaje martwy przez długi okres. Podmiotowi, któremu przysługuje hipoteka, należne jest odpowiednie wynagrodzenie. Ustawodawca nie określił, co rozumieć przez to sformułowanie, tak że wydaje się, że sąd za każdym razem będzie musiał indywidualnie rozpatrywać wszelkie aspekty. W tym miejscu należy wskazać na prawdopodobną praktykę potencjalnych wierzycieli, którzy będą wpisywali w umowy o ustanowienie hipoteki zastrzeżenie, że w przypadku wniesienia roszczenia o wykreślenie hipoteki mogą rozwiązać umowę kredytową.

Roszczenie takie zwiększa uprawnienia właściciela nieruchomości, dając mu narzędzie do usunięcia hipoteki, z której faktycznie nie korzysta, nawet bez zgody podmiotu, któremu ta hipoteka przysługuje. Będzie to miało znaczenie przy sprzedaży nieruchomości lub ustanawianiu innych hipotek, gdzie wierzycielom będzie zależało, aby ich hipoteka była ustanowiona na jak najwyższym miejscu.

Art. 68 ust. 2 nowej znowelizowanej ustawy wprowadza roszczenie właściciela nieruchomości o zmniejszenie sumy hipoteki, gdyby zabezpieczenie było nadmierne. Nie określono wprost, co oznacza "nadmierne zabezpieczenie" ani też, kto ma ponosić koszty obniżenia kwoty hipoteki (koszty administracyjne i sądowe). Jak się wydaje, oczywiste jest, że to klient - właściciel nieruchomości będzie zobowiązany do ponoszenia takich kosztów. Jeżeli chodzi o nadmierne zabezpieczenie, sąd będzie musiał indywidualnie rozpatrywać każdy przypadek.

Nadmierne zabezpieczenie powinno oznaczać kwotę hipoteki co najmniej dwukrotnie przewyższającą kwotę wierzytelności lub nawet więcej. Szczególnie ostrożnie sądy będą musiały badać sytuacje, gdy będziemy mieli do czynienia z kredytami walutowymi lub denominowanymi bądź gdy umowa o ustanowienie hipoteki będzie dopuszczała możliwość rozbieżności walut hipoteki i wierzytelności. Nadmierne zabezpieczenie może powstać zarówno pierwotnie - to jest już w chwili ustanowienia hipoteki, jak i wtórnie, czyli w wyniku spłaty części kredytu.

Nowelizacja wprowadza zmianę, która w sposób niezwykle istotny uelastycznia hipotekę. Jest to możliwość wyrażenia waluty hipoteki w innej walucie niż waluta wierzytelności. Reguluje to art. 68 ust. 3 znowelizowanej ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zasadą będzie, że waluta hipoteki musi odpowiadać walucie wierzytelności, ale strony mogą to uregulować odmiennie w umowie ustanawiającej hipotekę. Otwiera to drogę do zupełnie nowych produktów, gdzie przewalutowanie kredytu może następować bardzo szybko i bez większych kosztów dodatkowych, które do tej pory wiązały się z koniecznymi zmianami w księgach wieczystych, będąc czaso- i kosztochłonne.

Realna staje się możliwość stworzenia produktów typu przewalutowanie na telefon. Przepisy te będą miały znaczenie dla przedsiębiorstw, które działając na duża skalę, chcą skorzystać z kredytu, który będzie wypłacany w transzach, w różnych walutach. Dotychczas konieczne było ustanawianie odrębnych hipotek na zabezpieczenie każdej takiej wierzytelności w myśl zasady tożsamości waluty hipoteki i waluty wierzytelności. Jeżeli strony już na wstępnym etapie ustalą taki tryb postępowania, możliwe będzie zabezpieczenie wszystkich transz w różnych walutach przy użyciu jednej hipoteki.

Wprowadzenie takiej możliwości należy ocenić wysoce pozytywnie. Dopuszcza ona zmiany waluty wierzytelności bez konieczności ponoszenia kosztów zmiany hipoteki. Dotychczas zazwyczaj to problematyczność procesu decydowała o stosunkowo małej liczbie przewalutowań kredytów hipotecznych. Wprowadzenie tej instytucji umożliwi szybszą zmianę waluty, dopuszczając wręcz, dla co bardziej odważnych klientów, grę na kursach walutowych. Trzeba jednak pamiętać, że przewalutowanie wiąże się również z koniecznością ponownego przeliczenia zdolności kredytowej przez bank i spełniania wielu innych regulacji nadzorczych wprowadzanych przez Komisje Nadzoru Finansowego, co nadal wpływa na skomplikowanie całego procesu.

Art. 68¹ znowelizowanej ustawy wprowadza możliwość zabezpieczenia kilku wierzytelności z różnych stosunków prawnych jedną hipoteką, o ile wierzytelności te przysługują temu samemu podmiotowi. Pozwala to na elastyczniejsze korzystanie z umów ramowych (linii kredytowych). W takiej umowie konieczne będzie wskazanie stosunków prawnych, z których mogą wynikać wierzytelności, oraz wskazywanie samych wierzytelności. W obecnym stanie prawnym przedsiębiorstwo nie może ustanowić jednej hipoteki na zabezpieczenie kilku kredytów mogących wynikać z jednej umowy ramowej (przewidującej np. udzielenie kilku kredytów na różne cele). Powoduje to konieczność ustanawiania odrębnego zabezpieczenia hipotecznego dla każdego z kredytów, co wiąże się z kosztowną procedurą. Nowelizacja uelastyczni finansowanie przedsiębiorstw w takim zakresie, że możliwe będzie ustanowienie jednej hipoteki, która zabezpieczy kilka kredytów, jak również realne będzie szybsze uruchomienie środków finansowych, gdyż nie trzeba będzie czekać za każdym razem na wpis hipoteki w księdze wieczystej (lub złożenie wniosku o wpis).

Art. 68² wprowadza możliwość dokonania podziału hipoteki przez wierzyciela. W tym celu wierzyciel musi jedynie złożyć oświadczenie właścicielowi nieruchomości. Co istotne nie jest konieczna zgoda dłużnika lub właściciela nieruchomości. Niezbędne jest natomiast ujawnienie podziału w księdze wieczystej, które jest konstytutywne. Przepis ten znajdzie zastosowanie np., gdy jeden wierzyciel posiada hipotekę zabezpieczającą kilka wierzytelności i chce dokonać przelewu jednej z tych wierzytelności (przykładowo przeniesienie jednego z kredytów do innego banku). Ponieważ hipoteka może zabezpieczać kilka wierzytelności, ale tylko przysługujących temu samemu wierzycielowi, konieczne będzie dokonanie podziału hipoteki. Co niezwykle istotne hipoteki powstałe w wyniku podziału będą miały równe pierwszeństwo przy zaspokojeniu w drodze egzekucji. Suma hipotek powstała w drodze podziału nie może być oczywiście wyższa niż suma hipoteki podlegającej podziałowi.

Art. 68³ znowelizowanej ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadza możliwość podstawienia wierzytelności, likwidując jednocześnie konieczność uzyskania zgody wierzycieli hipotecznych zajmujących niższe miejsca. Jest to kolejny przejaw tego, że dla wierzycieli innych niż pierwszy decydujące znaczenie ma wpisana kwota hipoteki, nie zaś faktyczna wysokość wierzytelności, którą ona zabezpiecza.

Do tej pory dla tego typu zmian konieczna była zgoda wierzycieli hipotecznych niższego rzędu. Po 20 lutego 2011 r. będzie możliwe podstawienie nowej wierzytelności bez takiej zgody. W praktyce oznacza to, że klient posiadający już hipotekę będzie mógł dobrać kolejną kwotę kredytu z banku, który nadal będzie zabezpieczał się pierwotną hipoteką. Wierzyciele z niższymi hipotekami nie będą mogli się sprzeciwić takim działaniom.

Księgi wieczyste również czekają istotne zmiany. Nowe instytucje prawne wymuszą pojawienie się nowych rubryk oraz nowych informacji w już istniejących. Bazując na projekcie rozporządzenia wykonawczego dostępnego na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości, księgi wieczyste na pewno wzbogacą się o nową rubrykę w dziale czwartym księgi (rubryka 4.8). To w niej będzie ujawnione uprawnienie właściciela do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. W ramach już istniejących pól dodatkowo będzie można ujawniać administratora hipoteki czy też roszczenie o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne. Pewne problemy może wzbudzić odczytywanie kolejności istniejących hipotek, jeśli dojdzie do podziałów hipoteki lub wstąpienia na opróżnione miejsce hipoteczne. Koniecznym będzie zwracanie uwagi na numerację hipotek oraz informacje na temat ich pierwszeństwa (ujawniane w Rubryce 4.4). Czasami zdarzy się, że hipoteka uwidoczniona np. jako ostatnia w księdze wieczystej będzie w rzeczywistości hipoteką na pierwszym miejscu hipotecznym.

Wprowadzone zmiany powodują istotne uelastycznienie hipoteki i przyczyniają się do dalszego rozwoju tego źródła finansowania. Dla wierzycieli, którzy chcieliby się zabezpieczyć na niższych miejscach hipotecznych, nie będzie miała już znaczenia faktyczna kwota wierzytelności, która pozostała do spłaty, ale tylko kwota wpisanej hipoteki. Należy się spodziewać zmian w procedurach bankowych, ale także wprowadzenia nowych produktów. Trzeba również zwrócić uwagę, że wprowadzenie nowych instytucji prawnych wymusza zmiany w wyglądzie ksiąg wieczystych, które wejdą w życie od 20 lutego 2011 roku.

Kredytobiorca wziął 100 tys. złotych kredytu w 2011 roku pod zabezpieczenie hipoteki na 200 tys. złotych. Mieszkanie jest warte 500 tys. W 2012 roku kredytobiorca w innym banku Y zaciąga kolejny kredyt na 150 tys. złotych

(wpisanie hipoteki na 250 tys.). W 2015 r. z pierwszego kredytu pozostaje do spłaty jedynie 1 tys. złotych. W tym momencie kredytobiorca ponownie pobiera z tego samego banku kwotę 100 tys. złotych, zabezpieczając tą kwotę starą hipoteką, której przysługuje pierwszeństwo. Bank Y nie może sprzeciwić się takiemu podstawieniu.

Ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie jednego rodzaju hipoteki, która w swoich właściwościach jest zbliżona do hipoteki kaucyjnej. Wprowadzenie jednej hipoteki likwiduje problem wyboru właściwej hipoteki oraz oznacza niższe koszty, ponieważ nie trzeba będzie ustanawiać dwóch odrębnych hipotek.

Wprowadzenie instytucji opróżnionego miejsca hipotecznego oznacza, że właściciel będzie mógł rozporządzić wolnym miejscem powstałym po spłaceniu wierzytelności w wysokości oryginalnej hipoteki. Miejsce takie będzie mógł przekazać jednemu z niższych wierzycieli (np. za obniżenie marży) lub też wpuścić na to miejsce zupełnie nowy podmiot.

Obecnie obowiązują odrębne zasady dla podziału nieruchomości, gdy hipoteka zabezpiecza kredyt na budowę domów mieszkalnych, a odrębne dla innych typów nieruchomości. W nowym stanie prawnym, gdy kupujemy mieszkanie deweloperskie (gdyż to jest większość przypadków objęta regulacją art. 76 u.k.w.i.h.), hipoteka zabezpieczająca duży kredyt dewelopera obciąży również wydzielane mieszkanie, o ile nie będzie istniała umowa o podział hipoteki lub zgoda banku na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu. Praktyka promes bezobciążeniowego wydzielenia lokalu jest już ugruntowana na rynku, jednakże klienci muszą teraz bezwzględnie zwracać na to uwagę.

Nowa konstrukcja hipoteki jest o wiele elastyczniejsza, pozwalając na łatwiejsze modyfikacje w zakresie wierzytelności bez konieczności dokonywania zmian w księgach wieczystych. Otwiera to drogę do możliwości stosunkowo taniego i szybkiego przewalutowania kredytu.

W obecnym stanie prawnym dłużnik musi ustanawiać oddzielną hipotekę dla każdej odrębnej wierzytelności (a zazwyczaj są to po dwie hipoteki - na kapitał i na odsetki). Nowela otwiera możliwość korzystania z umów ramowych zabezpieczających jedną hipoteką kilka wierzytelności. Ta zmiana wpłynie pozytywnie na rozwój finansowań konsorcjalnych.

Art. 68² wprowadza możliwość dokonania podziału hipoteki przez wierzyciela. W tym celu wierzyciel musi jedynie złożyć oświadczenie właścicielowi nieruchomości. Co istotne nie jest konieczna zgoda dłużnika lub właściciela nieruchomości. Niezbędne jest natomiast ujawnienie podziału w księdze wieczystej, które jest konstytutywne.

Art. 68 ust. 2 nowej ustawy wprowadza roszczenie właściciela nieruchomości o zmniejszenie sumy hipoteki, gdyby zabezpieczenie było nadmierne. Nadmierność zabezpieczenia może być zarówno pierwotna, jak i powstać w wyniku spłaty części wierzytelności. Regulacja będzie miała znaczenie głównie dla dużych komercyjnych kredytów, gdzie właścicielowi nieruchomości będzie zależało na zmniejszeniu istniejących obciążeń, np. na potrzeby kolejnego kredytu hipotecznego.

Kilku wierzycieli wspólnie finansujących jedno przedsięwzięcie będzie mogło ustanowić jednego administratora dla zarządzania wspólną hipoteką. Jest to kolejne ułatwienie finansowania konsorcjalnego.

Art. 99¹ wprowadza roszczenie właściciela nieruchomości o wykreślenie hipoteki, jeżeli w ciągu 10 lat od dnia wpisu hipoteki nie powstała wierzytelność hipoteczna, pomimo iż ze stosunku prawnego mogłaby powstać. Takie rozwiązanie ma doprowadzić do możliwości pozbycia się wpisu hipoteki, który pozostaje martwy przez długi okres. Podmiotowi, któremu przysługuje hipoteka, należne jest odpowiednie wynagrodzenie.

@RY1@i02/2011/031/i02.2011.031.210.0004.001.jpg@RY2@

Konrad Płochocki, prawnik, specjalizuje się w zabezpieczeniach finansowych na nieruchomościach

Konrad Płochocki

prawnik, specjalizuje się w zabezpieczeniach finansowych na nieruchomościach

Ustawa z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075).