Szkodą zamawiającego jest niemożność korzystania z lokalu

Szkodę zamawiającego w przypadku niewykonania umowy deweloperskiej stanowi uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela a stanem hipotetycznym, jaki by zaistniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane.

Powódki w czerwcu 2001 r. jako kupujące zawarły z poprzednikiem prawnym pozwanej (sprzedającym) wstępną umowę sprzedaży, w której ta druga strona zobowiązała się do wybudowania i sprzedaży na rzecz powódek określonego lokalu mieszkalnego (38,4 mkw). Tytułem ceny powódki zobowiązały się zapłacić w ratach kwotę 105 454 zł plus VAT za lokal i 11 848 plus VAT za miejsce postojowe w garażu - z tego wpłaciły kwotę 75 359 zł. Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, albowiem lokal na skutek zmian architektonicznych i omyłki pozwanej sprzedany został innej osobie. Kwota ta została zaliczona na poczet należności wynikających z innej umowy o wybudowanie budynku mieszkalnego i ustanowienia odrębnej własności lokalu. Powódki wniosły o zasądzenie od pozwanej kwoty 15 1138 zł tytułem odszkodowania za szkodę powstałą w wyniku niewykonania umowy z 2001 r. Sąd okręgowy oddalił powództwo co do kwoty 142 802 zł, uznając, że jest ono przedwczesne, bowiem aktualnie nie można ustalić wysokości szkody, i co do reszty wskazując na otrzymanie przez powódki odpowiedniej kwoty w formie odliczenia podatkowego. Od wyroku apelację wniosły powódki.

Sąd apelacyjny uchylił zaskarżony wyrok co do kwoty 14 2802 zł i w tym zakresie przekazał sprawę do ponownego rozpoznania sądowi okręgowemu. Zdaniem sądu - nie można odmówić trafności zarzutowi sprzeczności istotnych ustaleń z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego. Strony łączyła umowa deweloperska. Jest ona rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności realizowanych w ramach połączenia procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi za ustalonym wynagrodzeniem. Poza sporem i okolicznością niekwestionowaną przez pozwaną jest fakt nieprzekazania powódkom lokalu, co do którego strony umówiły się. Powódki zatem, pomimo ważnego zobowiązania łączącego strony, nie otrzymały świadczenia pozwanej, co stanowi o niewykonaniu zobowiązania. Skoro strony związane były węzłem obligacyjnym, to w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania powódkom służy roszczenie odszkodowawcze. Pozwany zatem deweloper odpowiada za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania na podstawie art. 471 k.c.

Zasadnie wskazał też sąd okręgowy, że na skutek niewykonania zobowiązania przez pozwaną powódki poniosły pozostającą w adekwatnym związku przyczynowym z zachowaniem pozwanej szkodę, ponieważ pozbawione zostały możliwości nabycia lokalu mieszkalnego i garażu w nowym budynku, którego budowa miała się zakończyć w 2003 r. Zainwestowały też pieniądze, które w formie zaliczenia na inną należność odzyskały po upływie znacznego czasu. Szkoda ta to nieotrzymanie i niemożność korzystania z mieszkania, co do którego strony zawarły umowę. W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, że szkoda to powstała wbrew woli poszkodowanego różnica między obecnym jego stanem majątkowym a stanem, jaki zaistniał, gdyby nie nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę. Szkodę zamawiającego w przypadku niewykonania umowy deweloperskiej stanowi uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela a stanem hipotetycznym, jaki by zaistniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane.

Nie jest trafny pogląd sądu okręgowego, że powództwo jest przedwczesne. Powódki domagały się wyrównania szkody w wysokości różnicy między kosztami, jakie poniosą w związku z drugą umową, a kosztami, jakie poniosłyby na wybudowanie lokalu mieszkalnego wraz z miejscem parkingowym w przypadku wywiązania się pozwanej z pierwszej umowy łączącej strony. Zgodnie z art. 363 par. 2 k.c. jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili. Regułą zatem przy ustalaniu wysokości odszkodowania jest cena z daty jego ustalania. Powódki przedstawiły sposób wyliczenia szkody oraz dokumenty w postaci umów. To, że w ocenie sądu okręgowego dokonany i udokumentowany w pozwie sposób wyliczenia wysokości szkody nie odpowiada rzeczywiście poniesionej, nie oznacza - co słusznie podkreślono w apelacji - że powódki szkody w żadnej wysokości nie poniosły lub że nie jest możliwie jej wyliczenie. Do materiału dowodowego dołączono umowę z 2001 r. oraz wydruki z elektronicznej oferty pozwanej sprzedaży mieszkań w 2007 r. w inwestycji, do której nawiązywała druga umowa o podobnych parametrach i lokalizacji, wywodząc na ich podstawie wysokość żądania pozwu. Sąd okręgowy ustalił, że za określoną w umowie z 2001 r. kwotę powódki w 2003 r. mogły kupić lokal mieszkalny o powierzchni 38,4 mkw., zaś w 2006 r. lokal mieszkalny o powierzchni 20,9 mkw. Natomiast w rozważaniach prawnych wskazał, że możliwość wyliczenia ewentualnej wysokości szkody będzie możliwa po zakończeniu drugiej z inwestycji, w dacie zamknięcia rozprawy - niezakończonej, a wyliczenie przeprowadzone przez powódki nie jest prawidłowe. Tymczasem powódki domagały się zasądzenia odszkodowania według cen z daty, w której zgłosiły żądanie. Pozwana kwestionowała tę datę, podnosząc okoliczności dotyczące propozycji nabycia przez powódki innego mieszkania za dopłatą zgodnie z cenami wynikającymi z umowy z 2001 r. wobec tego, że mieszkanie miało większą powierzchnię.

Zdaniem sądu apelacyjnego sąd okręgowy, oddalając powództwo przy niekwestionowanym ustaleniu powstania szkody wskutek niewykonania zobowiązania, naruszył art. 471 k.c. i art. 322 k.p.c. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy sąd I instancji powinien ocenić i ustalić wysokość odszkodowania, mając w szczególności na uwadze zasady ujęte w art. 363 par. 2 k.c., dotyczące wysokości odszkodowania przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności podnoszonych przez strony.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Nieprawidłowe zachowanie kontrahenta prowadzące do uszczerbku po drugiej strony wywołuje konieczność kompensacji szkody na podstawie przepisów m.in. o odpowiedzialności kontraktowej. Art. 363 par. 2 k.c. mówi o szczególnych okolicznościach, jednak kodeks cywilny nie zawiera wskazówek co do zakwalifikowania określonych okoliczności jako szczególnych w rozumieniu powyższego przepisu. W orzecznictwie i doktrynie uważa się, że okoliczności takie zachodzą, jeżeli przyjęcie ceny z daty ustalenia odszkodowania powodowałoby albo pokrzywdzenie, albo bezpodstawne wzbogacenie poszkodowanego. Z ustalaniem odszkodowania pod kątem cen w danym momencie wiąże się jego wymagalność; i tak np. odszkodowanie obliczone według cen z daty jego ustalenia, którą jest z reguły data orzekania, staje się wymagalne dopiero z datą wyrokowania.