Będzie tylko jeden rodzaj hipoteki

Z dniem 20 lutego 2011 roku kończy się 18-miesięczny okres vacatio legis, poprzedzający wprowadzenie zmian do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.i h.). Z jednej strony nowelizacja ww. ustawy ma na celu uproszczenie przepisów o hipotece, a z drugiej wprowadzenie rozwiązań, które uczynią z niej bardziej efektywny i elastyczny sposób zabezpieczania wierzytelności pieniężnych. Nowelizacja przewiduje m.in. zlikwidowanie podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną. Nowe przepisy zakładają istnienie tylko jednego rodzaju hipoteki umownej, zabezpieczającej oprócz sumy głównej wierzytelności również roszczenia o odsetki, a także świadczenia uboczne, w tym przyznane koszty postępowania, przy założeniu, że zostały one uwzględnione w treści dokumentu stanowiącego podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Hipoteka według nowych przepisów będzie służyła zabezpieczeniu zarówno wierzytelności istniejących, jak i przyszłych oraz wierzytelności warunkowych, do oznaczonej maksymalnie kwoty. W obecnym stanie prawnym do zabezpieczenia wierzytelności głównej i odsetek potrzebne jest ustanowienie zarówno hipoteki zwykłej, jak i kaucyjnej, co wpływa na zwiększenie kosztów ustanowienia zabezpieczenia.

Kolejną zmianą wprowadzoną przez nowelizującą ustawę jest możliwość zabezpieczenia hipoteką umowną kilku wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi (np. wynikających z kilku czynności bankowych z tym samym bankiem). Ponadto w celu zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służących sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele mogą powołać, w formie pisemnej, administratora hipoteki, którym może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia. Administrator taki wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego (jako taki zostaje wpisany do księgi wieczystej) we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem.

Nowe przepisy zmieniają również system pierwszeństwa hipotek. Zgodnie z art. 101¹ ustawy w razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Może on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie, za zgodą uprawnionego, którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość. Powyższa zasada będzie miała również zastosowanie do miejsc "zwolnionych" wskutek przeniesienia jednej z hipotek na miejsce opróżnione przez inną hipotekę. Dotychczas pierwszeństwo hipotek było ustanawiane według kolejności ich wpisów. W sytuacji gdy hipoteka została wpisana do księgi wieczystej, jej pozycja mogła zostać zmieniona jedynie za zgodą osoby, na rzecz której hipoteka była już wpisana. Istotnym novum jest również to, że jeśli hipoteka będzie ustanowiona dla zabezpieczenia wierzytelności przyszłej, a wierzytelność nie powstanie mimo upływu dziesięciu lat od ustanowienia hipoteki, właściciel nieruchomości będzie mógł żądać zniesienia hipoteki za odpowiednim wynagrodzeniem. Zmiana ta z pewnością będzie miała wpływ na działalność banków, które w takiej sytuacji będą mogły żądać od kredytobiorców ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń. Uchylone zostały przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w przypadku przelewu wierzytelności hipotecznej. Nowelizacja ustawy wprowadza również swobodę w zakresie waluty, w której ma być ustanowiona hipoteka. Po 20 lutego 2011 r. waluta zadłużenia może być różna od waluty hipoteki, co jednak wymagać będzie zgody zainteresowanych stron.

@RY1@i02/2011/021/i02.2011.021.210.002a.001.jpg@RY2@

Renata Kulpa, radca prawny w Kancelarii KPMG D. Dobkowski

Renata Kulpa

radca prawny w Kancelarii KPMG D. Dobkowski