Tylko przezorny podnajmie biuro

Kryzys i gorsza koniunktura to powody, dla których część firm szuka oszczędności lub dodatkowych przychodów. Jednym ze sposobów jest podnajem zajmowanej powierzchni biurowej, magazynów, zakładów produkcyjnych i innych nieruchomości komercyjnych. Jednak bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Przesądza o tym brzmienie art. 688² kodeksu cywilnego. Przepis ten czyni co prawda jeden wyjątek od ogólnej zasady obowiązkowej zgody na podnajem, ale w stosunkach biznesowych nie ma on większego znaczenia. Aprobata wynajmującego nie jest wymagana jedynie co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Przepis ten nie znajduje więc w ogóle zastosowania do osób prawnych, można jedynie rozważać jego zastosowanie tylko wtedy, gdy najemca to osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą.

Istotna jest także forma wyrażenia zgody. Najlepiej, aby była na piśmie (choć przepisy tego nie wymagają). Dzięki temu zainteresowanemu będzie łatwo wykazać, że otrzymał zgodę na podnajem. Zgoda może znaleźć się w samej umowie, może być też udzielona oddzielnie. Dopuszczalne jest także jej wyrażenie po zawarciu umowy, gdy trwa już stosunek najmu i najemca chciałby podnająć lokal (lub jego cześć) osobie trzeciej. W takich przypadkach warto pamiętać o brzmieniu art. 63 kodeksu cywilnego. Przewiduje on, że jeśli do dokonania czynności prawnej potrzebna jest zgoda innej osoby (przy podnajmie chodzi o wynajmującego), to wolno ją wyrazić nie tylko wcześniej, lecz także następczo. Istnieje więc wiele możliwości uzyskania zgody wynajmującego na podnajem.

Podnajem bez akceptacji wynajmującego może być przyczyną wypowiedzenia umowy najmu. O ile w przypadku umowy na czas nieokreślony nie ma to większego znaczenia (bo wtedy właściwie z dowolnego powodu da się wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów ustawowych), o tyle przy umowie na czas określony warto wpisać odpowiednią klauzulę wprost do umowy. Dzięki temu obie strony umowy będą miały pewność, co im wolno.

Wynajmujący często chcą mieć wpływ na to, kto będzie podnajemcą. Mają więc prawo oprócz zgody na podnajem zażądać dodatkowej kaucji zabezpieczającej albo ograniczyć krąg potencjalnych podnajemców tylko do niektórych branż (np. wolnych zawodów, usług nieuciążliwych itp.). Najemca zaś - podpisując umowę podnajmu - powinien pamiętać o brzmieniu art. 668 par. 2 k.c. Przepis ten przewiduje, że stosunek wynikający z zawartej przez strony umowy o podnajem (podobnie zresztą jak i o bezpłatne używanie) rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.

@RY1@i02/2012/220/i02.2012.220.21500020b.802.jpg@RY2@

Michał Kosiarski prawnik, właściciel firmy doradczej Kos-Consulting

Michał Kosiarski

prawnik, właściciel firmy doradczej Kos-Consulting