Polepszenie warunków mieszkaniowych nie może być kosztem środków publicznych

Regułą jest zwrot kwoty równej udzielonej bonifikaty, jeżeli nabywca nieruchomości lokalowej objętej bonifikatą zbył ją przed upływem 5 lat od chwili nabycia. Zasada ta nie obowiązuje wówczas, gdy nastąpiła sprzedaż lokalu mieszkalnego, jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu. Jednak tylko pełne spożytkowanie funduszy może prowadzić do wygaśnięcia roszczenia o zwrot bonifikaty w pełnym zakresie.

Gmina zawarła w czerwcu 2006 r. z małżonkami S. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu. Jego cena wynosiła 9,7 tys. zł i była ustalona z 90-proc. bonifikatą. Małżonkowie dwa lata później zawarli umowę sprzedaży tego lokalu za kwotę 283 tys. zł. Kilka dni później nabyli działkę budowlaną za kwotę 120 tys. zł. Następnie wybudowali dom na tej nieruchomości. Pieniądze ze sprzedaży nabytego od gminy lokalu zostały w całości wydane.

Gmina zażądała od małżonków zwrotu udzielonej bonifikaty w wysokości 90 proc. wartości zbytego przez nich lokalu mieszkalnego na podstawie art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 173, poz. 1218 z późn. zm.), czyli kwoty 92 tys. zł. Według niej na cenę nabycia nieruchomości przez małżonków S. nie została wykorzystana cała kwota ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Sąd okręgowy oddalił powództwo. Stwierdził brak podstaw do żądania zwrotu sumy bonifikaty w świetle art. 68 ust. 2 akt 5 u.g.n. Nabycie działki budowlanej mieściło się bowiem w kategoriach nieruchomości opisanych w tym przepisie wyłączającym roszczenie o zwrot bonifikaty. Okres 12 miesięcy to maksymalny czas, jaki musi upłynąć od zbycia lokalu do nabycia działki budowlanej. Następnie powinno nastąpić rozpoczęcie procesu inwestycyjnego prowadzącego do wzniesienia domu i przeniesienia do niego centrum życiowego zbywcy. Środki pochodzące ze zbycia lokalu powinny być w całości zużyte na nabycie działki na budowę domu.

W wyniku apelacji gminy sąd apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok i zasądził od małżonków S. solidarnie sumę odpowiadającą udzielonej im bonifikaty. Dokonując wykładni art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., sąd przyjął, że przepis ten dopuszcza możliwość sprzedaży lokalu po cenie rynkowej w celu poprawy warunków mieszkaniowych, jednakże jedynie we wskazanych granicach. Oznacza to konieczność dokonania ścisłej wykładni tego przepisu. Nieruchomość zakupiona przez małżonków S. w była "nieruchomością przeznaczoną na cele mieszkaniowe", ale pozwani nie przeznaczyli na jej zakup całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości lokalowej, lecz jedynie jej część (tj. kwotę 120 tys. zł). W przepisie tym nie przewidziano budowy domu na zakupionej nieruchomości, lecz wyłącznie sam jej zakup. Skoro zatem pozwani tylko część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania wydali na zakup nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe, nie spełnili zatem wymagań przewidzianych w art. 68 ust. 2 u.g.n. i są zobowiązani do zwrotu udzielonej im przez gminę bonifikaty.

Małżonkowie S. wnieśli skargę kasacyjną. Podnosili brak podstaw do żądania zwrotu bonifikaty.

Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok w części uwzględniającej apelację i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Wskazał, że istotą sprawy jest właściwa interpretacja art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. W przepisie tym przewidziano jako regułę zwrot kwoty równej udzielonej bonifikaty, jeżeli nabywca nieruchomości lokalowej zbył ją przed upływem 5 lat od chwili nabycia lub wykorzystał na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty. Zasada ta nie obowiązuje m.in. wówczas, gdy nastąpiła sprzedaż lokalu mieszkalnego, jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Można przyjąć, że inwestycyjny cykl mieszkaniowy małżonkowie rozłożyli na dwa etapy: nabycie nieruchomości budowlanej i wniesienie budynku na tej nieruchomości przy wykorzystaniu także funduszy uzyskanych ze sprzedaży lokalu objętego bonifikatą. Tylko część funduszy uzyskanych ze sprzedaży nabytego od gminy lokalu mieszkalnego została przeznaczona na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. (120 tys. zł z uzyskanej kwoty 283 tys. zł). Kwota ta została bowiem w ciągu 12 miesięcy od nabycia lokalu przeznaczona na zakup nieruchomości budowlanej, wykorzystanej następnie zgodnie z funkcją tej nieruchomości.

SN uważa, że przeznaczone przez małżonków fundusze na koszty nabycia nieruchomości budowlanej (pierwszy etap inwestycji mieszkaniowej) również są objęte wyłączeniem określonym w art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. Częściowe wykorzystanie funduszy rodzi pytanie o rozmiar roszczenia gminy, ponieważ tylko pełne spożytkowanie funduszy może prowadzić do wygaśnięcia roszczenia o zwrot bonifikaty w pełnym zakresie. Omawiany przepis nie wyklucza możliwości polepszenia przez nabywcę lokalu własnych warunków mieszkaniowych (np. w związku ze zmianą sytuacji rodzinnej), jednakże taki stan rzeczy nie może nastąpić kosztem funduszy publicznych angażowanych w formie stosownej bonifikaty o charakterze socjalnym.

DGP informuje

● Z 26 stycznia 2012 r. (sygn. akt III CZP 87/11) przyjęto, że nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą, który zbył lokal przed upływem 5 lat od dnia nabycia, ma obowiązek zwrotu części uzyskanej bonifikaty, a zwrot ten następuje proporcjonalnie do kwoty uzyskanej ze zbycia nieprzeznaczonej na nabycie lokalu mieszkalnego;

● Z 30 marca 2012 r. (sygn. akt III CZP 4/12) stwierdzono, że do wyłączenia zwrotu bonifikaty może prowadzić jedynie nabycie innego lokalu lub nieruchomości. Zgodnie z tą uchwałą wyłączenie obowiązku zwrotu bonifikaty następuje także wówczas, gdy fundusze uzyskane ze zbycia lokalu zostały przeznaczone na "koszty nabycia lokalu" (np. opłaty notarialne, sądowe, podatki, ale nie "na koszty kredytu bankowego").

Ewa Maria Radlińska

ewa.radlinska@infor.pl

z 5 lipca 2012 r., sygn. akt IV CSK 602/11.