Właściciel stołecznej nieruchomości mimo wszystko

Teza Niewykonanie nałożonego ustawą obowiązku ujawnienia w księdze wieczystej przez właściwy organ zmian wynikających z przejęcia mienia przez miasto stołeczne Warszawę na mocy ustawy z 15 marca 2002 r. nie może prowadzić do ograniczenia praw właścicielskich pozwanego.

Stan faktyczny Pozwany jako właściciel nieruchomości wypowiedział powódce dotychczasową opłatę roczną. Powódka wniosła o ustalenie, że oświadczenie woli pozwanego o wypowiedzeniu opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste oznaczonej nieruchomości gruntowej położonej w Warszawie jest nieważne, i o ustalenie, że zobowiązana jest do ponoszenia tej opłaty w dotychczasowej wysokości. Pozwany stał na stanowisku, iż opłata wynosi 879 412 zł. Sąd okręgowy wyrokiem ustalił, że od 1 stycznia 2008 r. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wynosi 879 412 zł. Od wyroku apelację wniosła powódka.

Uzasadnienie Sąd apelacyjny oddalił apelację. Uznał, że sąd okręgowy stwierdził prawidłowo, iż nie zachodzi nieważność dokonanego przez pozwanego z 31 grudnia 2007 r. wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej. Przyczyną był brak oświadczenia, o którym mowa w art. 20 ust. 4 ustawy z 15 marca 2002 r. o ustroju miasta stołecznego Warszawy (Dz.U. z 2002 r. nr 41, poz. 361 ze zm., dalej: u.u.w.) - wobec nieujawnienia pozwanego jako właściciela w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości. Trafnie wywiódł sąd pierwszej instancji, że przepis ten jest przepisem szczególnym i miał zastosowanie do czynności prawnych podejmowanych przez pozwanego do końca 2003 roku. Innymi słowy, od złożenia oświadczenia, że gmina jest właściwą dla dokonania tej czynności, przed 2004 rokiem uzależniona była ważność tej ostatniej. Po 2003 roku nawet przy braku w księdze wieczystej wpisu o zmianach wynikających z przejęcia mienia przez miasto stołeczne Warszawę (który w myśl art. 20 ust. 3 ustawy następował z urzędu) pozwany mógł już skutecznie, bez składania powyższego oświadczenia, dokonywać czynności prawnych dotyczących nieruchomości stanowiącej jego własność. Wbrew zarzutowi powódki nie stanowiło uchybienia, które mogło mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, pozostawienie bez rozpoznania wniosku o dopuszczenie dowodu z "Opinii do ustawy o zmianie ustawy o ustroju miasta stołecznego Warszawy". Zdaniem skarżącej nieuwzględnienie tego wniosku pozbawiło powódkę możliwości wykazania podstaw do odmiennej, niż przyjął ostatecznie sąd okręgowy, interpretacji art. 20 u.u.w. Wymaga zauważenia, że wykładnia (interpretacja) przepisu prawa jest domeną sądu orzekającego. Nie jest okolicznością faktyczną, nie potwierdza istnienia określonych faktów mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy (zgodnie z art. 227 kodeksu postępowania cywilnego przedmiotem dowodu są właśnie fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie). W świetle powyższego należy uznać, że przedłożona opinia nie stanowiła dowodu mającego potwierdzić określony fakt. Mogła zatem jedynie uzupełniać zaprezentowane w sprawie przez powódkę stanowisko prawne. Powódka nie kwestionuje, że pozwany jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości z mocy samego prawa (zgodnie z art. 1 u.u.w.). Nabycie nieruchomości nastąpiło z mocy prawa, wpis do księgi wieczystej, o którym mowa w art. 20 ust. 3 u.u.w., nie ma zatem charakteru konstytutywnego. Wpis winien zostać dokonany z urzędu. W tej sytuacji niewykonanie nałożonego ustawą obowiązku ujawnienia w księdze wieczystej przez właściwy organ zmian wynikających z przejęcia mienia przez miasto stołeczne Warszawę na mocy ustawy z 15 marca 2002 r. nie może prowadzić do ograniczenia praw właścicielskich pozwanego (w myśl art. 140 kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości gruntowej jest uprawniony do rozporządzania swoją rzeczą i podejmowania czynności jej dotyczących). Przyjęcie prezentowanej przez powódkę wykładni art. 20 ust. 3 ustawy o ustroju miasta stołecznego Warszawy w istocie prowadziłoby do ograniczenia możliwości wykonywania przez właściciela praw związanych z przedmiotem własności. W ocenie sądu apelacyjnego wykładnia wskazanego przepisu, dokonana przez sąd okręgowy, nie narusza art. 5 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361). Jak trafnie wskazał sąd okręgowy, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ogranicza się do sytuacji nabycia własności lub innego prawa rzeczowego. Wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej nie jest zatem objęte dyspozycją art. 5 ustawy o księgach wieczystych. Reasumując - brak podstaw do stwierdzenia, że dokonane przez pozwanego - właściciela nieruchomości wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej było bezwzględnie nieważne. Także nie zasługiwało na uwzględnienie żądanie ustalenia, iż podana w wypowiedzeniu opłata jest nieuzasadniona i właściwa jest opłata w dotychczasowej wysokości. Zdaniem skarżącej operat szacunkowy nie mógł być podstawą prawidłowego określenia wartości gruntu, a tym samym stanowić podstawy do przedłożenia prawidłowej oferty nowej opłaty. Zdaniem sądu apelacyjnego to, że operat szacunkowy został oceniony przez zespół opiniodawczy krytycznie i wymagał poprawek, nie może prowadzić automatycznie do wniosku, iż nie istniały przesłanki do aktualizacji, w tym przypadku - podwyższenia opłaty rocznej. Wszak ustanowiono w art. 78 - 80 ustawy 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651) specjalny tryb postępowania, w ramach którego następuje kontrola prawidłowości dokonania aktualizacji wysokości opłaty rocznej i korekta określonej w wypowiedzeniu opłaty. Powódka z uprawnień przewidzianych we wskazanych przepisach skorzystała - złożyła wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona (art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). I w ramach postępowania wywołanego złożonym wnioskiem wycena wartości przedmiotowej nieruchomości, a w konsekwencji wysokość opłaty rocznej została skorygowana.

z 22 marca 2012 r., sygn. akt I ACa 944/11.

KOMENTARZ EKSPERTA

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

W ypowiedzenie opłaty rocznej należy do kategorii oświadczenia woli, podlegającego ocenie na gruncie art. 60 k.c. Powyższy przepis pozwala zdefiniować oświadczenie woli jako każde zachowanie podmiotu dokonującego czynności prawnej, które ujawnia jego wolę w sposób dostateczny. Wypowiedzenie może być obarczone wadami prawnymi, powodującymi jego nieważność czy nieskuteczność. Wypowiedzenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego inicjuje cywilnoprawny spór w tym przedmiocie, inaczej ujmując - postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej. Tylko orzeczenie sądu cywilnego pozwoli na usunięcie stanu niepewności co do opłat za użytkowanie wieczyste zarówno po stronie użytkownika wieczystego, jak i właściciela gruntu.