Jak nabyć własność przez zasiedzenie

Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności rzeczy poprzez upływ określonego w kodeksie cywilnym czasu. Zasiedzieć można nie tylko rzeczy ruchome, ale i grunt, budynek lub lokal, bez względu na to, kim jest jego właściciel. Zasiedzieć można też służebność, np. drogę dojazdową, i nabyć udział we współwłasności. Zasiedzieć można tylko to, co z natury rzeczy może być przedmiotem własności. Nie można więc zasiedzieć np. pokoju w lokalu niestanowiącym odrębnej własności.

Własność nieruchomości poprzez zasiedzenie może nabyć każda osoba, która jest jej samoistnym posiadaczem. Zgodnie z kodeksową definicją to ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel. Świadczą o tym okoliczności faktyczne widoczne dla innych osób, które wyrażają jednocześnie w stosunku do tej rzeczy wolę wykonywania względem niej prawa własności. Posiadacz samoistny to taka osoba, której zakres faktycznego władania nad rzeczą jest taki sam, jak właściciela, i który znajduje się w położeniu pozwalającym na korzystanie z rzeczy w taki sposób, jak może to czynić właściciel.

Nie tylko posiadanie

Aby zasiedzieć ziemię czy budynek, trzeba samoistnie i nieprzerwanie posiadać je przez 20 lub 30 lat. Samoistne posiadanie oraz upływ odpowiedniego czasu to bezwzględnie wymagane przesłanki umożliwiające skuteczne zasiedzenie nieruchomości.

Wola posiadania jak właściciel, a więc traktowanie siebie jak właściciela, jest zasadniczym elementem posiadania prowadzącego do zasiedzenia. Działanie takie musi mieć charakter władania rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie. Ma ono miejsce nie tylko, gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, ale także, gdy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz tak, jakby nim był (wyrok Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 1994 r., III CRN 18/94, LexPolonica nr 2534049). Z tych względów objęcie nieruchomości w posiadanie na podstawie umowy dzierżawy, która sama przez się świadczy o posiadaniu zależnym, a nie samoistnym, nie doprowadzi do zasiedzenia. Inaczej będzie należało jednak ocenić objęcie nieruchomości we władanie, a następnie jej ogrodzenie i zabudowanie. Osoba postępująca w ten sposób uzewnętrznia bowiem wolę władania działką. Jak podkreślił Sąd Najwyższy okoliczność ta ma znaczenie przesądzające o wyniku sprawy, nawet wówczas, gdy posiadacz wie, że włada rzeczą cudzą, ale chce się utrzymać w posiadaniu i czyni to w taki sposób, jakby był właścicielem (postanowienie Sądu Najwyższego z 28 lutego 2002 r., III CKN 891/00 LEX nr 54474).

Niezbędny upływ czasu

Kolejnym istotnym elementem umożliwiającym sądowe stwierdzenie zasiedzenia jest upływ czasu. Zasiedzenie w 20-letnim czasie ma miejsce, gdy istnieje przesłanka tzw. dobrej wiary. 30-letni termin wchodzi w grę przy złej wierze samoistnego posiadacza.

Dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza o tym, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Na przykład jest on przekonany, że przysługuje mu prawo własności. Orzecznictwo sądowe jedynie w nielicznych przypadkach umożliwia zasiedzenie nieruchomości w tym krótszym terminie.

Przesłanka dobrej wiary nie jest wymagana, gdy zainteresowany zasiedzeniem np. nieruchomości gruntowej jest jej posiadaczem samoistnym przez 30 lat. W takim przypadku wystarczy sam upływ czasu. Posiadacz nieruchomości może być wówczas w złej wierze, czyli np. wie lub powinien wiedzieć, że prawo własności przysługuje innej osobie. Nie ma znaczenia, czy został on posiadaczem nieruchomości np. na podstawie nieformalnego działu spadku albo nieformalnej umowy.

Dla oceny dobrej i złej wiary istotna jest chwila uzyskania posiadania. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza, na przykład w złej wierze na posiadanie w dobrej wierze lub odwrotnie, nie ma wpływu na ocenę charakteru posiadania i na długość okresu potrzebnego do zasiedzenia. [Przykład 1]

Inne zasady obowiązują przy zasiedzeniu rzeczy ruchomych. Posiadacz np. samochodu, niebędący jej właścicielem, nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze. Innym słowy w przypadku rzeczy ruchomych do nabycia przez zasiedzenie ich własności wymagana jest dobra wiara posiadacza przez cały czas biegu terminu zasiedzenia. Przykładowo, jeśli firma w tym okresie się dowie, że nabyła rzecz od osoby nieuprawnionej, to zasiedzieć jej własności już nie może. Samowolne zawładnięcie cudzą rzeczą wyklucza istnienie dobrej wiary (postanowienie Sądu Najwyższego z 12 października 2006 r., I CSK 144/2006 LexPolonica nr 2129348).

Podczas biegu zasiedzenia może nastąpić zmiana posiadacza. W razie przeniesienia posiadania aktualny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam włada nieruchomością, czas posiadania poprzednika. Gdyby poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, czas jego posiadania dolicza się tylko, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego wynosi przynajmniej 30 lat.

Każdy kolejny posiadacz może zaliczyć na swoją rzecz posiadanie wszystkich poprzedników, o ile władali gruntem tak, jakby byli ich właścicielami. Tak samo dokonuje się zaliczenia poprzedniego posiadania, gdy obecny władający nieruchomością jest spadkobiercą poprzedniego. Spadkobierca może żądać stwierdzenia zasiedzenia na swoją rzecz. Ma prawo doliczyć okres posiadania spadkodawcy tylko w takiej części, w jakiej dziedziczy. Zasada doliczania czasu posiadania pozwala utrzymać ciągłość, która ma znaczenie dla ustalenia terminu zasiedzenia.

Zasiedzenie służebności

Służebność gruntowa (np. drogowa) to jedno z nielicznych ograniczonych praw rzeczowych, które podlega zasiedzeniu. Taka służebność to obciążenie jednej z nieruchomości, zapewniające korzyści każdoczesnemu właścicielowi innej. Dzięki temu właściciel tej drugiej - nieruchomości władnącej - może np. przejeżdżać przez działkę sąsiada, a właściciel nieruchomości obciążonej nie może się temu sprzeciwić.

Służebność gruntowa może być nabyta tylko, gdy posiadanie nieruchomości polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. W judykaturze przez takie urządzenie rozumie się trwałą postać widocznego przedmiotu, która jest wynikiem świadomego działania człowieka, odpowiadającego treści służebności pod względem gospodarczym. Nie może ono powstać wskutek działania sił natury. Za takie urządzenia uznano nasyp, studnię, mostki czy utwardzenie na gruncie szlaku drożnego.

W takim przypadku przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. To sformułowanie jest istotne dla oceny ustawowych przesłanek zasiedzenia służebności gruntowych. Oznacza, że można sięgać po przepisy dotyczące zasiedzenia nieruchomości tylko w zakresie nieuregulowanym. Z uwagi na brak regulacji, do zasiedzenia służebności niezbędne jest zachowanie terminów. W zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza, aby doszło do jej zasiedzenia, musi upłynąć odpowiednio minimum 20 lub 30 lat.

Istotne dla stwierdzenia zasiedzenia jest wykonanie trwałego i widocznego urządzenia. Kwestię tę rozstrzygał Sąd Najwyższy. Wskazał, że jego wykonanie przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności (uchwała 7 sędziów SN z 9 sierpnia 2011 r., III CZP 10/11, www.sn.pl). Tylko bowiem urządzenie wzniesione przez posiadacza nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności stanowi widoczny znak dla właściciela nieruchomości ostrzegający go, że istniejący na gruncie stan, powstały na skutek działania osoby nieuprawnionej, może doprowadzić do ograniczenia jego prawa własności. [Przykład 2]

Skutki zasiedzenia

Osoba, która nabyła własność w drodze zasiedzenia, może żądać, by sąd potwierdził to orzeczeniem. Wydane w postępowaniu nieprocesowym postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia jest dowodem nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie i stanowi podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej. Nie może żądać od sądu stwierdzenia zasiedzenia osoba, która ma trudności z udowodnieniem swojego prawa nabytego w innej drodze. Zasiedzieć nieruchomość może tylko taki posiadacz, który nie jest właścicielem rzeczy. [Przykład 3]

Gdy sąd stwierdzi zasiedzenie nieruchomości, posiadacz samoistny nabywa prawo własności i wygasają prawa dotychczasowego właściciela. Nie wygasną jednak prawa i ograniczenia ujawnione w księdze wieczystej, np. hipoteka.

Ważne

Aby zasiedzieć nieruchomość, trzeba ją posiadać nieprzerwanie i samoistnie. Nie można być posiadaczem zależnym, na przykład dzierżawcą. Posiadaczem może być osoba małoletnia lub całkowicie ubezwłasnowolniona

PRZYKŁADY

1 Do wniosku o zasiedzenie potrzeba dokumentów

We wniosku o zasiedzenie dokładnie opisuje się nieruchomość, która będzie przedmiotem zasiedzenia, oznacza się ją i wskazuje miejsce położenia, podaje się powierzchnię, oznaczenie geodezyjne, numer księgi wieczystej lub zbioru dokumentów. Wskazuje się także wszystkie osoby zainteresowane stwierdzeniem zasiedzenia nieruchomości. Występują one wówczas w sprawie jako uczestnicy postępowania. Konieczne jest także wykazanie przesłanek zasiedzenia i powołanie odpowiednich dowodów. To jednak nie koniec. Do wniosku składanego w sądzie dołącza się również niezbędne dokumenty. Przede wszystkim chodzi o odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym, gdy dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta albo zbiór dokumentów. Konieczne jest również dołączenie mapy nieruchomości, sporządzonej według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych. Gdyby jednak zasiedzenie obejmowało całą nieruchomość posiadającą księgę wieczystą, to wówczas mapa nie jest konieczna. W sądzie należy także przedstawić wyciąg z ewidencji gruntów.

2 Służebność gruntową nie zawsze da się skutecznie zasiedzieć

Służebność gruntowa może zostać nabyta przez zasiedzenie, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, które umożliwia wykonywanie służebności danego rodzaju. Urządzenie to powinien wykonać posiadacz służebności, a nie właściciel nieruchomości, z której posiadacz służebności korzysta. Nie ma znaczenia, z czyich materiałów to urządzenie zostało wykonane. W tej sytuacji posiadacz może nawet zasiedzieć służebność drogi koniecznej, pod warunkiem że poczynił trwałe i widoczne urządzenie własnym nakładem na nieruchomość sąsiednią. Za trwałe i widoczne urządzenie nie może być uznana droga polna, która powstała na skutek stałego przejeżdżania po tym terenie i jest zaznaczona koleinami czy też śladami przepędzania bydła. Nie wystarczy też samo wyodrębnienie szlaku drogi z pozostałego obszaru nieruchomości. Skuteczne będzie jednak utwardzenie żwirem koleiny drogi. Stanowi to bowiem trwałe i widoczne urządzenie gruntowe, które jest efektem świadomego działania ludzkiego (por. wyrok Sądu Najwyższego z 11 maja 2000 r., I CKN 273/00, LexPolonica nr 384426).

3 Zasiedzenie nie zastąpi zaginionego aktu notarialnego

Osoba, która jest właścicielem, nie może domagać się ustalenia przysługującego jej prawa własności w drodze zasiedzenia, uzasadniając to tym, że skoro zaginął akt notarialny, a nieruchomość nie ma księgi wieczystej, to występują trudności z udowodnieniem prawa własności (por. wyrok Sąd Najwyższego z 12 września 1974 r., III CRN 189/74, LexPolonica nr 309160). W orzecznictwie słusznie przyjmuje się, że skoro zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności, osoba, która jest już właścicielem, nie może na tej drodze domagać się potwierdzenia swoich praw, a także nabyć po raz drugi własności, która już jej wcześniej przysługuje. W takiej sytuacji należy bowiem wszcząć np. postępowanie o odtworzenie zaginionego aktu notarialnego.

Terminy zasiedzenia

● 20 lat trzeba posiadać samoistnie nieruchomość w dobrej wierze,

● 30 lat trzeba posiadać samoistnie nieruchomość w złej wierze,

● 3 lata trzeba posiadać samoistnie rzecz ruchomą, chyba że występuje zła wiara.

Łukasz Sobiech

dgp@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).