Szybkie rozstanie z najemcą nie następuje z dnia na dzień

W umowach najmu biur, magazynów lub obiektów gastronomicznych często znajdziemy klauzulę pozwalającą wynajmującemu na pozbycie się najemcy, który ma kłopoty z regulowaniem na czas swoich należności. Wypowiedzenie bez zachowania przepisowych terminów nie może jednak nastąpić z dnia na dzień.

Umowę najmu wolno wypowiedzieć z zachowaniem odpowiednich terminów w przypadkach przewidzianych w niej samej albo w ustawie. W nielicznych sytuacjach - określonych w kodeksie cywilnym - nie trzeba nawet zachowywać terminów wypowiedzenia. Jedną z nich jest zaleganie przez najemcę z zapłatą czynszu. Nie oznacza to jednak, że rozstanie z nierzetelnym najemcą przebiegnie bardzo szybko. Zgodnie z art. 687 kodeksu cywilnego (który jest modyfikacją ogólnych zasad najmu, w tym art. 672 k.c.) najem lokalu można wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności. Ponadto wynajmujący przed wypowiedzeniem musi jeszcze wyznaczyć najemcy dodatkowy miesięczny termin do zapłaty. Należy tego dokonać na piśmie, a w dodatku ostrzec, że brak zapłaty spowoduje wypowiedzenie umowy. Lepiej wysłać list polecony z potwierdzeniem odbioru zamiast e-maila, aby potem nie kłócić się z najemcą na drodze sądowej o skuteczność tego oświadczenia. Okresy, za które najemca zalega z płatnościami, nie muszą następować po sobie, ale bierze się pod uwagę sumę kwot (bez odsetek). Nie można w tym samym piśmie połączyć upomnienia z wypowiedzeniem (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 19 grudnia 2007 r., sygn. V SA/Wa 1848/07).

Opisane ustawowe regulacje wolno modyfikować, ale tylko na korzyść najemcy. Inaczej będą nieważne. Najczęściej spotykane modyfikacje to wydłużenie okresu na zapłatę zaległości, jak również ustalenie, że wypowiedzenie bez zachowania terminów będzie możliwe dopiero wtedy, gdy zaległości czynszowe przekroczą przewidziane ustawowo dwa pełne okresy płatności. Nie da się natomiast skrócić miesięcznego okresu ostrzegawczego. Sąd Najwyższy uznał (w wyroku z 17 czerwca 2011 r., sygn. II CSK 587/10), że interes najemcy będzie też wystarczająco chroniony, gdy wyłączy się rozwiązanie umowy przed upływem miesiąca od uprzedzenia go o zamiarze niezwłocznego wypowiedzenia najmu lokalu.

Wypowiedzenie z powodu zaległości czynszowych pozwala z reguły na szybsze pozbycie się najemcy niż przy zachowaniu terminów wypowiedzenia. Te ostatnie przy umowach najmu na czas nieokreślony i comiesięcznych terminach płatności wynoszą - zgodnie z art. 688 k.c. - aż trzy miesiące (na koniec miesiąca kalendarzowego). Tylko wyjątkowo wypowiedzenie bez zachowania terminów może potrwać dłużej niż z ich zachowaniem. Miałoby to miejsce wtedy, gdy terminy płatności czynszu następują częściej niż raz na miesiąc (art. 673 par. 2 k.c.).

Wypowiadając umowę najmu, lepiej wysłać list polecony z potwierdzeniem odbioru zamiast e-maila, aby potem nie kłócić się z najemcą na drodze sądowej o skuteczność tego oświadczenia

@RY1@i02/2012/161/i02.2012.161.21500020f.802.jpg@RY2@

Michał Kosiarski właściciel firmy doradczej Kos-Consulting

Michał Kosiarski

właściciel firmy doradczej Kos-Consulting