Nie każda nieprawidłowość dotycząca głosowania jest doniosła

Niedochowanie uchwalonej uprzednio we wspólnocie procedury głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów oraz zbierania głosów przez inne osoby niż dotychczasowy zarząd nie musi stanowić o konieczności uchylenia uchwały. Powódka powinna wykazać, że uchybienia te rzeczywiście wpłynęły na treść podjętej uchwały.

Powódka jest członkiem pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. W maju 2010 r. właściciele lokali tej wspólnoty, posiadający łącznie 0,5266 udziałów, podjęli w trybie indywidulanego zbierania głosów uchwałę o odwołaniu określonych osób z zarządu wspólnoty i o powołaniu innych osób do zarządu. Powódka wniosła o uchylenie tej uchwały, podnosząc, iż nie została powiadomiona o jej treści i o tym, że głosy będą zbierane nie przez zarząd, lecz przez członków wspólnoty. Ponadto podniosła, iż głosujący za uchwałą byli wyselekcjonowani oraz że z uwagi na wiek mogli nie wiedzieć, co podpisują. Sąd okręgowy oddalił powództwo ze względu na brak przesłanek z art. 25 ustawy o własności lokali. Od wyroku apelację wniosła powódka.

Sąd apelacyjny oddalił apelację. Zgłoszone przez powódkę zarzuty można podzielić na formalne i merytoryczne. Część z nich, obejmująca zbieranie głosów przez osoby spoza zarządu, a nawet spoza wspólnoty, nieprzedstawianie uchwały pod głosowanie części właścicieli oraz brak powiadomienia powódki o uchwale, to zarzuty formalne, którymi powódka zamierzała wykazać, że uchwała powinna być uchylona. Zarzuty kwestionujące to, czy prawidłowo podliczono głosy za uchwałą, sprowadzają się w istocie do zanegowania podjęcia uchwały, a zatem nie mogły uzasadniać powództwa o jej uchylenie, uwarunkowanego istnieniem uchwały. Zauważyć należy, że uchyleniu podlegać może tylko uchwała podjęta, a więc taka, za którą głosowała ustawowa większość. W przypadku zaś, gdy strona pozostaje w przekonaniu, że faktycznie uchwała większości nie uzyskała z uwagi na wadliwe obliczenie udziałów (także gdy jest to skutkiem uwzględnienia głosów oddanych bez pełnomocnictwa), to może dochodzić ustalenia w odrębnym procesie, że uchwała taka nie została podjęta. Skoro sąd okręgowy doszedł do wniosku, że uchybienia formalne nie skutkowały koniecznością uchylenia uchwały, to zbędne było dokonywanie szczegółowych ustaleń co do tego, czy każdy głosujący był uprawniony do oddania głosu (szczególnie w przypadku współwłaścicieli lokali). Ewentualne potwierdzenie takich zarzutów nadal prowadziłoby do oddalenia powództwa, ponieważ nie jest możliwe uchylenie uchwały, jeśli faktycznie nie została podjęta z powodu niezebrania wystarczającej liczby głosów za tą uchwałą. Ciężar dowodu spoczywał na powódce, która powinna była skonkretyzować swoje zarzuty, a następnie je udowodnić. Powódka, negując z zasady wszelkie głosy oddane przez właścicieli lokali pozostających we współwłasności, próbowała w istocie przenieść ciężar dowodu na pozwaną i dopiero w toku procesu dojść do poszukiwania faktów, które w jej przekonaniu wsparłyby powództwo. Natomiast zarzut, iż część głosujących nie zdawała sobie sprawy, za jaką uchwałą głosowała, mógłby stanowić podstawę uwzględnienia powództwa, ale nie został poparty przez powódkę żadnym przekonującym dowodem. Prawidłowa jest ocena sądu okręgowego, iż niedochowanie uchwalonej uprzednio we wspólnocie procedury głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów oraz zbierania głosów przez inne osoby niż dotychczasowy zarząd nie musi stanowić o konieczności uchylenia uchwały. Powódka powinna wykazać, że uchybienia te rzeczywiście wpłynęły na treść podjętej uchwały. Tymczasem z przedstawionych przez nią dowodów nie wynika, że owa treść jest skutkiem uchybień proceduralnych, inaczej mówiąc, że gdyby członkowie wspólnoty działali z należytym rozeznaniem tego, nad czym głosują, to uchwała by nie zapadła. Wniosku takiego nie uzasadnia udzielenie absolutorium zarządowi za poprzedni okres, gdyż tego rodzaju formalne skwitowanie działalności nie jest jeszcze równoznaczne z chęcią udzielenia dalszego poparcia zarządowi w dotychczasowym składzie. Słusznie przy tym wskazuje sąd okręgowy, że uprawnienie do odwołania zarządu, jak też powołania nowego zarządu, nie jest ograniczone żadnymi wymogami. To uprawnienie wspólnoty, które realizuje ona większością głosów, bez konieczności spełniania jakichkolwiek dodatkowych warunków. Z zeznań świadków wynika, iż uchwała nie została przedstawiona do oddania głosu wszystkim członkom wspólnoty. Jednak skoro głosowała za nią większość udziałów, to nie sposób uznać, że nieprzedstawienie uchwały do głosowania mniejszości wpłynęłoby na wynik. Nie został przeprowadzony jakikolwiek dowód tego, iż któryś z właścicieli głosował pochopnie albo pod naciskiem czy pod wpływem manipulacji. Za podjęciem uchwały wspólnoty opowiedzieć się muszą właściciele reprezentujący więcej niż 50 proc. udziałów we współwłasności. Jeżeli uchwała uzyskała tak określoną większość, to właściciel, który skarży ją ze względów formalnych, powinien wykazać, iż uchybienia formalne miały rzeczywiście wpływ na podjęcie uchwały lub jej treść. Ma zatem dowieść, iż jest co najmniej wysoce prawdopodobne, że część tych osób, które przegłosowały uchwałę, głosowałaby inaczej, gdyby dochowano warunków formalnych. Powódka takiego dowodu nie przedstawiła. Nie wykazała przesłanek określonych w art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903).

z 6 marca 2012 r., sygn. akt I ACa 961/11.

KOMENTARZ EKSPERTA

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

W myśl art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Pod pojęciem zaskarżenia należy rozumieć powództwo o uchylenie uchwały. Od żądania uchylenia uchwały trzeba odróżnić żądanie ustalenia jej nieistnienia. Przykładem uchwały nieistniejącej (w stosunku do której można wnosić o ustalenie nieistnienia uchwały) jest np. ta podjęta bez wymaganej większości głosów lub przewidzianego statutem kworum. Natomiast uchwała np. zmieniająca dotychczasowy sposób zarządu nieruchomością wspólną ustalony w umowie właścicieli lokali podjęta bez zachowania formy notarialnej nie jest uchwałą nieistniejącą, lecz niezgodną z prawem.