Od kiedy należy pobierać odsetki od podwyższonych opłat za użytkowanie wieczyste, by być w zgodzie z prawem

Nieruchomości gruntowe stanowiące własność Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego (ewentualnie ich związków) mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste. Prawo to jest udzielane odpłatnie. Oprócz pierwszej opłaty, uiszczanej przy oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, właściciel (właściwy organ reprezentujący Skarb Państwa bądź jednostkę samorządu terytorialnego) pobiera także opłaty roczne, płatne do końca marca za każdy rok z góry. Opłaty roczne naliczane są od wartości nieruchomości, przy zastosowaniu odpowiedniej stawki procentowej, uzależnionej od celu, na jaki nieruchomość została oddana. Zgodnie z ustawą z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarowaniu nieruchomościami (dalej: u.g.n.) wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana - jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie - nie częściej jednak niż raz na 3 lata.

Organem właściwym, wykonującym względem gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste uprawnienia właścicielskie (w tym w zakresie ustalania wysokości i aktualizacji opłat), w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa jest starosta (zadanie z zakresu administracji rządowej), zaś w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy, powiatu lub województwa - ich organy wykonawcze.

Najpierw rzeczoznawca

Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste może nastąpić bądź na wniosek samego użytkownika wieczystego, bądź z urzędu. Podstawę aktualizacji stanowi wartość nieruchomości gruntowej określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Z reguły aktualizacja następuje z urzędu, po wcześniejszym zleceniu przez właściwy organ sporządzenia operatu szacunkowego dla danej nieruchomości gruntowej, potwierdzającego wzrost wartości tej nieruchomości. Aktualizacja najczęściej łączy się więc ze zwiększeniem wysokości opłaty rocznej. Inne przypadki aktualizacji występują rzadziej i mogą wynikać ze spadku wartości nieruchomości. Względnie mogą też być spowodowane zmianą celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana (np. z innych celów na cele mieszkaniowe). Aktualizacja połączona ze zmniejszeniem wysokości opłaty rocznej następuje z kolei z inicjatywy samego użytkownika wieczystego. Niniejszy artykuł dotyczy sytuacji najczęściej w praktyce występującej, tj. aktualizacji opłaty polegającej na jej podwyższeniu przez organ.

Przepisy u.g.n. określają dość skomplikowaną, hybrydową (zawierającą elementy postępowania administracyjnego oraz cywilnego) procedurę aktualizacyjną. Na początku właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Doręczenie następuje zgodnie z ustawą z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, co oznacza, że może być tu zastosowane domniemanie doręczenia w przypadku niepodjęcia dwukrotnie awizowanej przesyłki pocztowej (nadanie pisma z początkiem grudnia powinno być więc wystarczające, aby od nowego roku mogła obowiązywać opłata podwyższona). W wypowiedzeniu organ powinien wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty, a także dołączyć informację o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Ponadto w wypowiedzeniu organ powinien pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.

Następny krok należy do użytkownika wieczystego, który może oczywiście zaakceptować nową wysokość opłaty i nie podejmować dalszych czynności. Jednak nieusatysfakcjonowany aktualizacją użytkownik wieczysty ma też prawo - w ciągu 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia - złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo że jest uzasadniona w innej wysokości. Jeżeli pomiędzy organem a użytkownikiem wieczystym nie dojdzie do zawarcia ugody, samorządowe kolegium odwoławcze (SKO) może oddalić wniosek (wówczas obowiązuje wysokość opłaty zaproponowana przez organ) lub ustalić nową wysokość opłaty (wówczas obowiązuje wysokość opłaty ustalona orzeczeniem SKO).

Co istotne, od orzeczenia SKO zarówno właściwy organ, jak i użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia im tego orzeczenia. Wówczas następuje przekazanie sprawy do sądu powszechnego (wydział cywilny) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Złożony pierwotnie do SKO wniosek użytkownika wieczystego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo że jest uzasadniona w innej wysokości, zastępuje pozew. Po otrzymaniu od kolegium akt sprawy wraz ze sprzeciwem sąd prowadzi dalej postępowanie aktualizacyjne w trybie kodeksu postępowania cywilnego. Oczywiście niezadowolona strona może złożyć apelację od wyroku sądu I instancji. Obu stronom przysługują bowiem wszystkie środki zaskarżenia określone w ustawie z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego dla trybu procesowego.

Procedura aktualizacyjna może więc trwać nawet kilka lat, aż do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego sprawę. Tymczasem żywy pozostaje problem określenia wysokości opłaty należnej organowi na czas trwania sporu, a w dalszej kolejności także ewentualnych odsetek za opóźnienie w płatnościach w przypadku prawomocnego zatwierdzenia podwyżki.

Sporna wysokość

Jak wyraźnie wynika z przepisów u.g.n., złożenie przez użytkownika wieczystego wniosku do SKO nie zwalnia go z obowiązku uiszczania opłaty rocznej w jej dotychczasowej wysokości (tj. w wysokości sprzed aktualizacji dokonanej przez organ). Nawet więc jeśli użytkownik wieczysty kwestionuje w wyżej opisanym trybie wysokość nowej opłaty, powinien w terminie do końca marca wnosić corocznie opłatę w jej dotychczasowej wysokości.

W czasie sporu - a więc niekiedy aż do wydania prawomocnego wyroku sądu II instancji - w sprawie wysokości i terminu płatności opłaty rocznej utrzymane zostaje status quo. Dopiero w przypadku ostatecznego zaktualizowania wysokości opłaty rocznej (przez SKO lub sąd) użytkownik wieczysty jest obowiązany płacić nową (zaoferowaną przez organ albo ustaloną w innej wysokości przez kolegium lub sąd) wysokość opłaty rocznej, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym organ wypowiedział wysokość dotychczasowej opłaty. W przypadku prawomocnego podwyższenia opłaty użytkownik wieczysty musi więc wstecz (a więc za rok lub nawet kilka ubiegłych lat) pokryć różnicę pomiędzy opłatą nową (podwyższoną) a dotychczasową. [przykład 1]

Konsekwencje po wyroku

Mimo wyraźnego obowiązku uregulowania przez użytkownika wieczystego podwyższonej opłaty wstecz za cały okres sporny (tj. od 1 stycznia roku następującego po doręczeniu użytkownikowi wieczystemu wypowiedzenia do czasu prawomocnego zakończenia całej procedury aktualizacyjnej), organowi nie przysługują odsetki za opóźnienie w płatnościach za ten okres. Organ może naliczać odsetki dopiero za okres od uprawomocnienia się orzeczenia kończącego całe postępowanie aktualizacyjne, w przypadku gdyby użytkownik wieczysty nie uregulował różnicy niezwłocznie po wydaniu takiego orzeczenia. Naliczenie odsetek z tytułu opóźnienia za okres sprzed uprawomocnienia się orzeczenia podwyższającego dotychczasową wysokość opłaty jest nieuprawnione. [przykład 2]

Sąd Najwyższy wielokrotnie potwierdził, że orzeczenie ustalające nową wysokość opłaty rocznej - wydane na skutek skorzystania przez użytkownika wieczystego z uprawnienia do kwestionowania nowej wysokości zaoferowanej przez organ - ma charakter kształtujący, a nie deklaratoryjny (por. uchwała SN z 23 czerwca 2005 r., III CZP 37/05, OSNiC 2006, Nr 5, poz. 82, patrz także wyrok SN z 26 października 2005 r., V CK 276/05, Legalis, wyrok SN z 21 marca 2006 r., V CSK 147/05, Legalis, czy też wyrok SN z 24 czerwca 2010 r., IV CSK 43/10, Legalis). Te prawomocne orzeczenia kreują nową sytuację prawną pomiędzy właścicielem gruntu (reprezentowanym przez właściwy organ) a użytkownikiem wieczystym, nie zaś jedynie potwierdzają stan, który zaistniał na skutek jednostronnej czynności organu (wypowiedzenie oferujące nową wysokość opłaty rocznej). Przytoczone orzecznictwo Sądu Najwyższego potwierdza, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej wraz z zaoferowaniem nowej może być postrzegane jako skuteczny akt jednostronny organu państwowego lub samorządowego tylko w zakresie wyrażenia woli rezygnacji z opłaty dotychczasowej oraz zamiaru pobierania opłaty wyższej ze względu na zwiększoną wartość nieruchomości, natomiast nie może być traktowane jako źródło powstania prawa do podwyższonej opłaty. Skutek taki powstaje dopiero po przyjęciu oferty przez użytkownika wieczystego bądź rozstrzygnięcia sprawy przez SKO lub sąd.

W związku z powyższym, jeśli nowa wysokość opłaty jest ostatecznie ustalona dopiero wraz z prawomocnym zakończeniem procedury aktualizacyjnej, również dopiero po wydaniu prawomocnego orzeczenia kończącego sprawę opłata staje się wymagalna w części przewyższającej opłatę dotychczasową. Wsteczna moc zobowiązania obejmuje tylko uzupełnienie wysokości świadczenia za okres sprzed wydania orzeczenia. Nie obejmuje natomiast wstecznej terminowości spełnienia takiego uzupełniającego świadczenia. W takiej sytuacji nie mamy do czynienia z opóźnieniem użytkownika wieczystego ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, o którym mowa w art. 481 kodeksu cywilnego. Tym samym organ nie jest uprawniony do żądania na tej podstawie odsetek.

Ważne

Organ może naliczać odsetki dopiero od momentu prawomocnego zatwierdzenia podwyżki za użytkowanie wieczyste

Ważne

Podstawę aktualizacji stanowi wartość nieruchomości gruntowej określona przez rzeczoznawcę majątkowego

PRZYKŁAD 1

Obowiązek dopłaty wstecz

Starosta powiatowy w Z. w grudniu 2008 r. wypowiedział użytkownikowi wieczystemu Janowi B. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej w kwocie 10 tys. zł i zaoferował przyjęcie od 1 stycznia 2009 r. nowej wysokości opłaty w kwocie 20 tys. zł. Niezadowolony z aktualizacji Jan B. kwestionował nową wysokość opłaty przed SKO, a następnie przed sądem. Ostatecznie na początku stycznia 2011 r. Sąd Okręgowy w Z. oddalił apelację Jana B. od wyroku Sądu Rejonowego w Z. potwierdzającego zasadność podwyżki zaproponowanej przez starostę. Wyrok prawomocnie kończył procedurę aktualizacyjną. Przez okres sporu Jan B. dokonywał płatności w dotychczasowej wysokości (tj. 10 tys. zł rocznie).

Wraz z prawomocnym wyrokiem sądu, Jan B. jest zobowiązany do zapłaty różnicy pomiędzy kwotą 20 tys. a 10 tys. zł także z mocą wsteczną, tj. za lata 2009 i 2010. Od stycznia 2011 r. starosta uprawniony jest więc do dochodzenia od Jana B. zaległych płatności w łącznej wysokości 20 tys. zł. Ponadto do końca marca 2011 oraz do końca marca lat kolejnych (do czasu ewentualnej następnej aktualizacji) Jan B. będzie obowiązany uiszczać opłatę roczną w wysokości 20 tys. zł.

PRZYKŁAD 2

Nieuprawnione roszczenie

Po wygranym sporze z Janem B. (patrz przykład 1) urzędnicy Starostwa Powiatowego w Z. postanowili wezwać Jana B. do uregulowania nieuiszczonej różnicy pomiędzy wysokością opłaty nowej a dotychczasowej wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od 1 kwietnia każdego kolejnego roku. Uznali bowiem, że skoro na mocy wyroku sądu Jan B. jest obowiązany dopłacić różnicę za lata ubiegłe, to roszczenie o zapłatę różnicy za każdy rok stało się wymagalne wraz z końcem marca danego roku (do 31 marca użytkownik wieczysty powinien uiścić opłatę roczną za dany rok z góry). Urzędnicy wezwali więc Jana B., aby zapłacił kwotę 10 tys. zł tytułem zaległej opłaty rocznej za rok 2009 wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od 1 kwietnia 2009 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 10 tys. zł tytułem zaległej opłaty rocznej za rok 2010 wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od 1 kwietnia 2010 r. do dnia zapłaty.

Takie żądanie odsetek za okres sporu jest nieuprawnione. Starosta mógłby żądać odsetek od całej kwoty zaległej (tj. 20 tys. zł) jedynie za ewentualny okres opóźnienia liczony od prawomocnego zakończenia procedury aktualizacyjnej. Mimo wezwania Jan B. spełni swoje zobowiązanie, wpłacając do starostwa jedynie kwotę zaległą (tj. łącznie 20 tys. zł) bez odsetek naliczonych przez urzędników. W przypadku uregulowania przez Jana B. także naliczonych przez starostwo odsetek mógłby on dochodzić ich zwrotu jako świadczenia nienależnego w rozumieniu art. 410 kodeksu cywilnego.

@RY1@i02/2012/153/i02.2012.153.08800070f.804.jpg@RY2@

Mariusz Rypina, aplikant adwokacki, Izba Adwokacka w Warszawie

Mariusz Rypina

aplikant adwokacki, Izba Adwokacka w Warszawie

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn.zm.). Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Ustawa z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 z późn.zm.). Ustawa z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296  z późn. zm.).