Z wyodrębnieniem lokalu użytkowego spółdzielni nie wolno zwlekać

Celem instytucji procesowej zawartej w art. 49¹ ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm., dalej: u.s.m.) jest wymuszenie na spółdzielni realizacji obowiązków wynikających z ustawy, a w przypadku pozostawania spółdzielni w bezczynności - stworzenie instrumentu prawnego, przełamującego tę bezczynność.

Powód wykonał nadbudowę i rozbudowę hydroforni oraz wniósł do spółdzielni wkład budowlany, proporcjonalnie do wielkości powstałego w wyniku prac budowlanych lokalu użytkowego. Spółdzielnia zobowiązała się zawrzeć z powodem umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego (do tego czasu korzystał on z lokalu na zasadzie najmu). Powód złożył w spółdzielni wniosek o przeniesienie własności lokalu. Wobec bezskutecznego upływu czasu wystąpił na drogę sądową z żądaniem nakazania spółdzielni przeniesienia na niego tego prawa. Sąd okręgowy powództwo oddalił. Od wyroku apelację wniósł powód.

Sąd apelacyjny uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał sądowi okręgowemu do ponownego rozpoznania. Podstawę wytoczonego powództwa stanowił art. 49¹ u.s.m., który wszedł w życie 31 lipca 2007 r. Zgodnie z tym przepisem każdemu, kto na podstawie ustawy może żądać ustanowienia odrębnej własności lokalu, w razie bezczynności spółdzielni wolno wystąpić do sądu z powództwem o zobowiązanie jej do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie ustanowienia odrębnej własności lokalu (art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 par. 1 k.p.c.). Zasadniczą przesłanką wymagalności roszczenia przewidzianego w art. 49¹ u.s.m. jest stan bezczynności spółdzielni. Ustalenie więc, czy pozwana dopuściła się bezczynności, warunkuje możliwość przymuszenia spółdzielni do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu w trybie art. 49¹ u.s.m. Sąd okręgowy okoliczności tej nie rozważył, ograniczając się w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku jedynie do ustalenia, że powód w kwietniu 2008 r. złożył wniosek o przeniesienie własności lokalu użytkowego, zaś pozwana spółdzielnia podjęła kroki zmierzające do realizacji tego wniosku. Sąd odnotował, że zarząd ów zlecił uprawnionemu geodecie wykonanie mapy sytuacyjnej z proponowanym podziałem nieruchomości i że do dnia wydania wyroku zarząd spółdzielni nie podjął uchwały dotyczącej określenia przedmiotu odrębnej własności, co w ocenie sądu uchybia art. 42 u.s.m. W przypadku niepodjęcia przez spółdzielnię działań przewidzianych w art. 41 i 42 u.s.m., zmierzających w ostateczności do uregulowania stanu prawnego gruntu i budynku, a w konsekwencji do umożliwienia wyodrębnienia i określenia przedmiotu odrębnej własności, sąd w świetle art. 49¹ u.s.m. - na żądanie osoby, której przysługuje roszczenie o ustanowienie (przeniesienie) odrębnej własności lokalu - orzeka, stosując m.in. art. 39 - 43 u.s.m. Celem instytucji procesowej zawartej w art. 49¹ u.s.m. jest bowiem wymuszenie na spółdzielni realizacji obowiązków wynikających z ustawy, a w przypadku bezczynności spółdzielni stworzenie instrumentu prawnego przełamującego ten stan. W efekcie w razie stwierdzenia, że spółdzielnia nie podejmuje terminowo działań zmierzających do ustanowienia na rzecz uprawnionego odrębnej własności lokalu, sąd na podstawie art. 49¹ u.s.m. podejmie czynności określone w art. 41 - 42 u.s.m. za pozostającą w bezczynności spółdzielnię i na jej koszt. Zgodnie bowiem ze zdaniem drugim art. 49¹ u.s.m. koszty procesu, w tym koszty sądowe, pokrywa spółdzielnia. Mając na uwadze cel instytucji przewidzianej w art. 49¹ u.s.m., nie sposób podzielić stanowiska sądu I instancji. Oddalił on powództwo z tej przyczyny, że nie dysponował dokumentacją niezbędną do określenia odrębnej własności objętego sporem lokalu, zwłaszcza dokumentacją geodezyjną, dotyczącą podziału i rozgraniczenia nieruchomości, a także pozwalającą ustalić uprawnionego do nieruchomości wspólnej. Trzeba zważyć, że to jednak na spółdzielni spoczywa obowiązek podjęcia czynności związanych z rozgraniczeniem oraz połączeniem nieruchomości, ewidencją gruntów i budynków, a jeżeli bez nich oznaczenie przedmiotu odrębnej własności byłoby niemożliwe - wystąpienia z wnioskiem do odpowiednich organów w sprawie połączenia lub podziału nieruchomości (art. 41 u.s.m.). Zgodnie z art. 42 u.s.m. spółdzielnia w okresie 24 miesięcy od złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności lokalu w danej nieruchomości ma obowiązek określić przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu. Niedopełnienie tych obowiązków nie może zarazem stanowić podstawy oddalenia powództwa wniesionego z uwagi na powstałą po stronie spółdzielni bezczynność. Wobec ustalenia, iż powód już w 2008 r. złożył wniosek o ustanowienie odrębnej własności lokalu i że spółdzielnia przez blisko 4 lata nie podjęła czynności przewidzianych w art. 41 i 42 u.s.m. - na spółdzielni spoczywa ciężar wykazania, że zaistniały okoliczności od niej niezależne, pozwalające uznać, iż nie wystąpił stan bezczynności. Kolejnym etapem postępowania jest ustalenie, czy sytuacja prawna powoda aktualizuje przesłanki materialnoprawne roszczenia określone w art. 39 u.s.m. (kwestia spłaty z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej oraz spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu).

z 9 marca 2012 r., sygn. akt I ACa 1001/11.

KOMENTARZ EKSPERTA

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Pojęcie bezczynności, o której mowa w art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, rozumieć należy szeroko. Obejmuje ono zaniechanie przez organ wykonawczy spółdzielni czynności niezbędnych do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na uprawnionego. W szczególności dotyczy to sytuacji, gdy spółdzielnia nie podejmuje działań wymienionych w art. 41 i 42 u.s.m. i nie dotyczy postępowania sądowego na podstawie art. 43 ust. 5 u.s.m. (tu chodzi o zaskarżenie uchwały zarządu z powodu jej niezgodności z prawem). Podstawa powództwa z art. 491 u.s.m. to art. 64 k.c. w związku z art. 1047 par. 1 k.p.c. Przepisy te dotyczą realizacji obowiązku złożenia określonego oświadczenia woli, który nie został wykonany dobrowolnie (stanowią, iż prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, czy zobowiązujące do złożenia takiego oświadczenia przez dłużnika, zastępuje to oświadczenie).