Bezczynny właściciel łatwiej straci grunt

Posłowie chcą ułatwić spółdzielniom mieszkaniowym zasiedzenie gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym. Dziś zdarza się, że właśnie na takich działkach stoją w całości lub w części bloki. To uniemożliwia ustalanie w tych budynkach odrębnej własności i hamuje przekształcenia. Dzięki zmianom spółdzielnia będzie mogła takie grunty zasiedzieć. To jedno z rozwiązań proponowanych w poselskim projekcie nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Niepewność prawna

Posłowie proponują, aby osoby, które mają roszczenie do gruntów, mogły zgłaszać swe żądania w ciągu 12 miesięcy od daty wejścia w życie nowych przepisów. Jeżeli tego nie zrobią, spółdzielnia będzie mogła wystąpić do sądu o zasiedzenie. Kierunek zmian popiera co do zasady Sąd Najwyższy. "Brak interwencji prawodawcy może pogłębiać stan niepewności prawnej, blokując dokonanie czynności prawnych korzystnych dla użytkowników mieszkań spółdzielczych, a nawet zagrażając elementarnej stabilności obrotu prawnego" - ostrzega SN w swej opinii.

Jednocześnie jednak wskazuje, że lepiej w tym przypadku skorzystać z tzw. przemilczenia niż zasiedzenia. Zasiedzenie wymaga bowiem posiadania samoistnego (czyli władania tak jak właściciel). Tymczasem w projekcie chodzi o zasiedzenie wszelkich gruntów, które są w posiadaniu spółdzielni, nawet takich, co do których spółdzielnia nie wykazywała dotąd oznak władania tak jak właściciel. Różnica między zasiedzeniem a przemilczeniem polega zaś na tym, że w przypadku przemilczenia nabycie własności wynika nie tyle z długotrwałego posiadania, ile raczej z bezczynności dotychczasowego właściciela, który nie zmierza do zachowania przysługującego mu prawa.

Trybunał o zasiedzeniu

Zdaniem SN należy także wydłużyć czas na reakcję właścicieli, którzy mają stracić grunty na rzecz spółdzielni. Bez tego przepisy porządkujące sprawę nieregulowanych gruntów mogą znów przepaść w Trybunale Konstytucyjnym i zablokować na kolejne lata uwłaszczenia spółdzielców.

Trybunał Konstytucyjny dwukrotnie: w 2005 i 2010 r. stwierdził niezgodność z konstytucją przepisów ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Kwestionował m.in. przepisy pozwalające spółdzielniom zasiedzieć grunty na szczególnych zasadach, a więc bez spełnienia przesłanek wymaganych przez kodeks cywilny (np. posiadanie samoistne czy dobra wiara). W piątek posłowie uchylili te regulacje dostosowując je do wyroków Trybunału.

Ewa Ivanova

ewa.ivanova@infor.pl