Pełnomocnictwo udzielone za granicą, a nieruchomość w Polsce

Nieruchomość położoną na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej można sprzedać wyłącznie w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że umowę trzeba zawrzeć przed notariuszem, a więc na terytorium Polski. Co prawda zgodnie z polskim prawem również konsul polski za granicą może sporządzić akt notarialny pod warunkiem uzyskania od ministra sprawiedliwości pisemnego upoważnienia wydanego na wniosek ministra spraw zagranicznych, ale taka możliwość w praktyce na ogół nie występuje.

Osoby chcące sprzedać swoją nieruchomość w Polsce, a przebywające za granicą, nie muszą jednak przyjeżdżać do kraju, aby tego dokonać. Mogą bowiem pozostając za granicą ustanowić pełnomocnika, który w ich imieniu zawrze umowę sprzedaży nieruchomości w Polsce. Wynika to z przepisów obowiązującej od nieco ponad roku ustawy z 4 lutego 2011 r. - Prawo prywatne międzynarodowe (Dz.U. nr 80, poz. 432). Stosownie do art. 25 ust. 1 zdanie drugie tej ustawy pełnomocnictwo może być udzielone w formie przewidzianej przez prawo państwa, w którym ta czynność zostaje dokonana. Oznacza to, że nie trzeba przyjeżdżać do Polski, by ustanowić pełnomocnika.

Niewątpliwie stanowi to wyraźne ułatwienie dla osób przebywających za granicą. Niesie jednak ze sobą spore ryzyko. Bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami powinno podlegać szczególnej ochronie. Służy temu obligatoryjny wymóg formy aktu notarialnego dla umowy sprzedaży. Takiej samej formy wymaga pełnomocnictwo do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, o ile pełnomocnictwo to jest udzielane w Polsce. Tymczasem przepisy ustawy - Prawo prywatne międzynarodowe czynią zakres dostępnych form pełnomocnictwa nieograniczonym. Formy te w różnych państwach mogą być bardzo różne i trudno oczekiwać, żeby polski notariusz był w stanie stwierdzić, czy pełnomocnictwo zostało udzielone prawidłowo. Ponadto nie ma narzędzi do zbadania autentyczności takiego pełnomocnictwa. Nawet jeśli pełnomocnictwo zostało sporządzone przed notariuszem innego państwa, a następnie opatrzone klauzulą apostille, nie oznacza to, iż zostało ono udzielone zgodnie z właściwym prawem obcym, gdyż klauzula ta poświadcza jedynie autentyczność podpisu, charakter, w jakim działała osoba, która podpisała dokument oraz, w razie potrzeby, tożsamość pieczęci lub stempla, którym dokument jest opatrzony.

Warto także pamiętać, że na polskim notariuszu ciąży co do zasady obowiązek dokonania czynności notarialnej, gdyż nie może on odmówić jej dokonania, gdy strony są zobowiązane lub pragną nadać jej formę notarialną. Dlatego osobom zawierającym umowę z kontrahentem posługującym się pełnomocnictwem udzielonym za granicą do sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce należałoby zalecać daleko idącą ostrożność.

Notariusz dokonuje czynności w języku polskim. Na żądanie strony może dokonać ich dodatkowo w języku obcym, korzystając z pomocy tłumacza przysięgłego

@RY1@i02/2012/117/i02.2012.117.21500020d.802.jpg@RY2@

Tomasz Trych, aplikant radcowski GWW Legal

Tomasz Trych

aplikant radcowski GWW Legal