Przy indywidualnym zbieraniu głosów są inne terminy zaskarżenia

Nawet jeśli za podjęciem uchwały na zebraniu właścicieli głosowała większość udziałów, to stwierdzanie podjęcia uchwały na zebraniu nie należy do kompetencji właścicieli poszczególnych lokali, ale do przewodniczącego zebrania.

Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie sporządzenia operatu szacunkowego dotyczącego wyceny swojej nieruchomości gruntowej. Powód jako członek tej wspólnoty (właściciel nieruchomości) wniósł o jej uchylenie, podnosząc, że narusza ona jego interesy. Sąd okręgowy oddalił powództwo. Od wyroku apelację wniósł powód.

Sąd apelacyjny oddalił apelację. Wskazał, że błędny jest pogląd sądu pierwszej instancji co do przekroczenia przez powoda ustawowego terminu do zaskarżenia uchwały. Jeżeli uchwała była głosowana zarówno na zebraniu wspólnoty, jak i w trybie indywidualnego zbierania głosów, co jest dopuszczalne w świetle art. 23 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: ustawa), to termin do jej zaskarżenia rozpoczyna bieg dopiero od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały zgodnie z art. 25 ust. 1a tej uchwały. Zdaniem sądu - nawet jeśli za podjęciem uchwały na zebraniu właścicieli głosowała większość udziałów, to stwierdzanie jej podjęcia na zebraniu nie należy do kompetencji właścicieli poszczególnych lokali, ale do przewodniczącego zebrania, a skoro uchwała została przez niego skierowana do głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów, to ze wszystkimi tego konsekwencjami - w tym do innego obliczania terminu do zaskarżenia uchwały do sądu. W przeciwnym wypadku doszłoby do ograniczenia uprawnienia właścicieli do zaskarżania uchwały poprzez konieczność zachowania terminu liczonego od daty zebrania.

Zaskarżenie przez powoda uchwały nr 8/2010 nastąpiło zatem w terminie przewidzianym w ustawie i chociaż powód w samym pozwie błędnie określił przedmiot tej uchwały, to już w kolejnym piśmie procesowym błąd ten naprawił - co należy traktować jako zmiany, przedmiotowej powództwa, ale dokonanie sprostowania, gdyż w uzasadnieniu pozwu powód odnosił się do prawidłowej treści uchwały. Pomimo zaskarżenia uchwały w terminie powód nie wykazał jednak, aby treść bądź sposób jej podjęcia były sprzeczne z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo żeby naruszała ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała interesy powoda (art. 25 ust. 1 ustawy).

Sąd nie zgodził się z argumentacją powoda, że uchwała narusza jego interesy, ponieważ dokonanie operatu szacunkowego w celu wyceny nieruchomości gruntowej nie dotyczy nieruchomości wspólnej. Powód podnosił w pozwie, że ustanowione w stosunku do gruntu prawo użytkowania wieczystego przypada w odpowiednim ułamku właścicielom poszczególnych lokali. Taki sposób rozumowania jest oczywiście błędny, bowiem zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, przy czym nie można pomijać ust. 1 zd. 1 tego artykułu, stanowiącego, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Natomiast w myśl art. 4 ust. 3 ustawy jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem własności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego. Z samej definicji nieruchomości wspólnej wynika zatem, że stanowi ona współwłasność właścicieli poszczególnych lokali i jest to współwłasność łączna przymusowa, gdyż art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy stanowi, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali, co odnosi się także do prawa współużytkowania wieczystego. Samo określenie w treści zaskarżonej uchwały, że chodzi o sporządzenie operatu szacunkowego dotyczącego wyceny nieruchomości gruntowej, stanowi zatem jedynie skrót myślowy, dopuszczalny w świetle art. 4 ust. 3 ustawy.

Sąd zauważył, że uzasadnienie interesu powoda treścią zaskarżonej uchwały jest znacznie obszerniejsze w apelacji niż w samym pozwie. Dopiero bowiem w apelacji powód argumentuje brak interesu w pokrywaniu kosztów sporządzenia operatu dotyczącego wyceny nieruchomości gruntowej tym, że jako właściciel gruntu nie ponosi wydatków związanych z opłatą roczną od użytkowania wieczystego, wobec czego dokonanie wyceny nieruchomości w celu aktualizacji opłaty go nie dotyczy. Taki zarzut nie może, zdaniem sądu apelacyjnego, zasługiwać na uwzględnienie, ponieważ postępowanie apelacyjne nie służy temu, aby dopiero na tym etapie przedstawiać nowe fakty i dowody na ich poparcie - wobec tego sąd drugiej instancji je pominął (art. 381 kodeksu postępowania cywilnego). Nawet jeśliby pójść tym tokiem rozumowania, to powód nie przedstawił jakiegokolwiek dowodu, że sporządzenie operatu szacunkowego dotyczącego wyceny nieruchomości gruntowej miało nastąpić dla celów aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, którą to opłatę ponoszą poszczególni właściciele tworzący wspólnotę. Cel taki nie wynika także z treści załączonego do apelacji protokołu zebrania. Prawidłowe jest zatem stanowisko sądu pierwszej instancji, że powód nie udowodnił spełnienia tej przesłanki uchylenia uchwały, wynikającej z art. 25 ust. 1 ustawy, ani nie wykazał, aby jej treść naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Trafnie sąd okręgowy wskazał, że ciężar udowodnienia tych okoliczności spoczywał na powodzie.

z 7 grudnia 2011 r., sygn. akt VI ACa 567/11.

KOMENTARZ EKSPERTA

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

W myśl przepisów art. 25 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali uchwała wspólnoty mieszkaniowej niezgodna z przepisami prawa, z umową właścicieli lub naruszająca zasady prawidłowego zarządu albo w inny sposób naruszająca interes prawny właściciela, może być przez niego zaskarżona do sądu w terminie sześciotygodniowym, liczonym od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Termin określony w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali jest terminem zawitym prawa materialnego, który nie może zostać przywrócony ani przedłużony.