Ustawa deweloperska - cel został tylko częściowo osiągnięty

W istotny sposób zmienia się sytuacja osób kupujących mieszkanie na rynku pierwotnym. To za sprawą ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377, dalej: ustawa), która weszła w życie 29 kwietnia.

Ustawa dodaje deweloperom obowiązków, szczególnie w zakresie informacyjnym. Wymaga bowiem, by deweloper, który oferuje do sprzedaży mieszkania przygotował - zgodnie ze wskazaniami zawartymi w tej ustawie - prospekt informacyjny, wzór umowy oraz wiele innych dokumentów, które ma obowiązek udostępnić klientowi.

Mimo że ustawa zawiera załącznik określający, jakie elementy musi zawierać prospekt, w praktyce jego sporządzenie stwarza wiele problemów. Nie jest bowiem jasne, jak należy rozumieć pojęcia pojawiające się w ustawie, takie jak "działka sąsiadująca", "inwestycje przewidziane" czy "publicznie dostępne dokumenty". Deweloperzy wnioskujący o wydanie niezbędnych zaświadczeń czy informacji są odsyłani przez urzędników, którzy nie są pewni, co powinni i w jakim zakresie udostępnić. Deweloperzy wyczekują więc na to, co ujawni w swoim prospekcie konkurencja.

Z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie wynika stosunek do ustawy o własności lokali. Oznacza to, że w systemie prawnym funkcjonować będzie ustawa, która dotychczas w podstawowym, obok kodeksu cywilnego, zakresie była wykorzystywana przez deweloperów, oraz ustawa nowa. Należy zauważyć, że zakres zastosowania obu ustaw nie jest tożsamy. Mając jednak na względzie treść definicji dewelopera i to, że obowiązać będą obie ustawy, możliwe będzie do pewnego stopnia i pod pewnymi warunkami wybieranie reżimu prawnego, który ma kształtować relacje dewelopera z nabywcą.

Ustawa nie zawiera przepisów określających los umów już zawartych. Ustawodawca nie zawarł wskazówki interpretacyjnej w tym zakresie, co oznaczałoby, że nie ma konieczności zmiany umów zawartych przed 29 kwietnia 2012 r. Nie jest pewne jednak, jakie zasady stosować w przypadku zmiany takich umów po wejściu tej dacie. Wydaje się, że konieczne byłoby zastosowanie procedury objętej nową ustawą.

Celem ustawy jest zapewnienie ochrony nabywców mieszkań na rynku pierwotnym. Po części cel został osiągnięty między innymi poprzez wprowadzenie rachunków powierniczych oraz szerszej informacji o planowanej inwestycji. W dużym stopniu jednak pozycja klienta nie uległa zmianie. Podstawowe z ustawy prawo odstąpienia od umowy jest znacznie ograniczone: wynosi tylko 30 dni. Gdy deweloper nie wykona obowiązku oddania lokalu, klient musi czekać 120 dni od dnia zakończenia budowy, by odstąpić od umowy. W praktyce konieczne będzie wspomaganie się innymi niż wynikające z tej ustawy przepisami.

Także konstrukcja rachunku powierniczego otwartego (wydaje się, że będzie najpowszechniej stosowany) zapewnia w razie upadłości dewelopera możliwość odzyskania tylko części pieniędzy. Dużo zastrzeżeń można mieć do sposobu uregulowania gwarancji bankowej. Należy mieć świadomość, że regulacja gwarancji jest w prawie bankowym minimalna. Zakres ochrony uprawnionego z gwarancji wyznaczają w dużej mierze praktyka rynku i powszechnie stosowane w obrocie klauzule. Ustawodawca nie przewidział żadnych klauzul chroniących nabywców, pozostawiając całość regulacji deweloperowi i bankowi.

Wśród innych, nowych kwestii jest obowiązkowa forma aktu notarialnego dla umowy deweloperskiej i przedwstępnej. Dodatkowo ustawa przewiduje obowiązek pokrywania po połowie kosztów opłat notarialnych. Dotychczas, w praktyce te koszty pokrywał w całości kupujący. Należy podkreślić, że pieniądze wpłacone przez kupujących nieruchomości, pozostałe na rachunku, będą wyłączone z ogólnej masy upadłościowej i utworzą samodzielną masę, gdzie pierwszeństwo w zaspokajaniu wierzytelności będą mieli nabywcy mieszkań objętych konkretnym przedsięwzięciem.

@RY1@i02/2012/088/i02.2012.088.21500020e.802.jpg@RY2@

Michał Wołoszczuk radca prawny w Kancelarii D. Dobkowski sp.k., stowarzyszonej z KPMG

Michał Wołoszczuk

radca prawny w Kancelarii D. Dobkowski sp.k., stowarzyszonej z KPMG