Kłopot dla firm, ryzyko dla klientów

29 kwietnia weszła w życie ustawa z 6 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej u.o.p.). Ma ona chronić interesy nabywców lokali i domów na pierwotnym rynku nieruchomości. Ochrona ta realizowana jest za pomocą określonych obowiązków nałożonych na dewelopera, a także poprzez udział notariusza w sporządzaniu umowy deweloperskiej.

Na podstawie ustawy

Cel, jaki zamierzał osiągnąć ustawodawca, wynika z art. 1 u.o.p. Stanowi on, że "ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość". Zatem wolą ustawodawcy było, aby od 29 kwietnia 2012 r. każda umowa zawarta pomiędzy deweloperem a nabywcą (w znaczeniu pojęć zdefiniowanych w ustawie) zawierająca zobowiązanie dewelopera do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1 u.o.p., gdy transakcja finansowana jest ze środków nabywcy, była zawarta w trybie i na zasadach opisanych w ustawie.

Nie można przyjąć takiej wykładni art. 1 u.o.p., która pozwalałaby na zawieranie po 29 kwietnia br. innych umów prowadzących do rezultatu, jaki daje zawarcie umowy deweloperskiej. Odmienna interpretacja nakazywałaby bowiem czynić coś, czego nie da się pogodzić z systemem wartości przyjętym przez ustawodawcę i celem ustawy.

Definicje określeń

Ustawa zawiera słowniczek wskazujący definicje m.in. takich pojęć, jak: deweloper, nabywca czy umowa deweloperska. Deweloper to "przedsiębiorca w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy, i przeniesienia tego prawa na nabywcę". Nabywca to "osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa". Definicja ta wskazuje, że ustawa znajduje zastosowanie także do osób fizycznych niebędących konsumentami w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego.

Umowa deweloperska to "umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa". Z definicji tej wynika m.in., że umowa deweloperska jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności w rozumieniu art. 156 kodeksu cywilnego, zatem musi zawierać wszystkie elementy niezbędne do zawarcia umowy przenoszącej własność. Takim elementem dla umów zobowiązujących do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego jest udział w nieruchomości wspólnej w rozumieniu ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Aby go wyliczyć, trzeba znać dokładną ostateczną powierzchnię użytkową wszystkich lokali, co na etapie podpisywania umowy deweloperskiej prawie na pewno nie będzie możliwe. Czy ustawodawca zdawał sobie z tego sprawę?

Prospekt informacyjny

Ustawodawca nałożył w ustawie szczególne obowiązki na dewelopera, które musi on spełnić w stosunku do nabywcy. Chodzi m.in. o sporządzenie prospektu informacyjnego. Deweloper jest zobowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Jednocześnie w ustawie znajduje się zapis, że "prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej". Czy zatem treść prospektu powinna być włączona do treści umowy deweloperskiej, czyli wpisana do aktu notarialnego, czy może prospekt ma być jedynie załącznikiem do umowy? Ten drugi pogląd wyklucza wykładnia art. 94 par. 1 ustawy z 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2008 r. nr 189, poz. 1158 z późn. zm.), dotycząca załączników do aktu notarialnego, dokonana przez Sąd Najwyższy w wyroku z 26 września 2008 r., sygn. V CSK 91/08. Pomysł na pojmowanie integralności prospektu i umowy, rozumianej jako ich fizyczne połączenie, nie wydaje się dobry.

Zasadne jest wnioskowanie, że przepis art. 20 ust. 2 u.o.p. zawiera normę nakazującą traktować informacje zawarte w prospekcie informacyjnym jako elementy kształtujące treść stosunku prawnego wynikającego z zawarcia umowy deweloperskiej. Taki model regulacji zastosowano w art. 18 ust. 1 ustawy z 16 września 2011 r. o timeshare (Dz.U. nr 230, poz. 1370). Oznacza to, że informacje zawarte w prospekcie informacyjnym wraz z załącznikami stanowią integralną część umowy deweloperskiej. Nabywca ma możliwość zapoznania się z treścią tych informacji przed zawarciem umowy deweloperskiej i na ich podstawie zawiera umowę w formie aktu notarialnego. Dodatkowo zgodnie z art. 22 ust. 2 u.o.p., "w przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego nabywcy a podpisaniem umowy deweloperskiej w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny". Nabywca ma bowiem zawierać umowę deweloperską z rozmysłem.

Treść kontraktu

Artykuł 22 u.o.p. wymienia składniki umowy deweloperskiej. Nie są to elementy przedmiotowo istotne tej umowy. Gdyby przyjąć, że art. 22 u.o.p. wskazuje elementy przedmiotowo istotne umowy deweloperskiej, byłoby to niekorzystne dla nabywcy, bowiem pominięcie w konkretnej umowie np. określenia wysokości odsetek, które ma zapłacić nabywca w przypadku opóźnienia w zapłacie ceny (art. 22 ust. 1 pkt. 13 u.o.p.), musiałoby być traktowane jako brak minimalnej treści umowy deweloperskiej, w następstwie czego nie dochodziłaby ona w ogóle - jako umowa deweloperska - do skutku. Czy taki skutek chciałby osiągnąć ustawodawca?

Nie ulega wątpliwości, że nabywcy powinni podlegać ochronie przed nieuczciwymi praktykami deweloperów, mamy jednak do czynienia z ustawą, która tworzy prawne miraże. Złe przepisy ustawy będą miały niekorzystny wpływ na sytuację prawną nabywców oraz pewność wykonywania działalności gospodarczej przez deweloperów, a także jakość pracy notariuszy, którzy będą je stosować.

dr Marek Leśniak

adiunkt w Zakładzie Prawa Gospodarczego i Handlowego na Wydziale Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego, notariusz we Wrocławiu

Podstawa prawna

Ustawa z 6 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377).