Jakie są nowe zasady ochrony osób kupujących od deweloperów

Od 29 kwietnia 2012 r. obowiązują nowe zasady ochrony osób, które zawierają z deweloperami umowy o zakup mieszkań. Zostały wprowadzone przepisami ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377).

Szczególnie chronieni są klienci, dla których deweloper dopiero rozpocznie budowę lokali lub domów jednorodzinnych, bo nie ponoszą ryzyka inwestycji deweloperskiej. Wpłacone przez nich pieniądze deweloper może przeznaczyć wyłącznie na budowę przedsięwzięcia, w którym znajduje się mieszkanie klienta.

Nowe zasady ochrony nie obejmą jednak wszystkich klientów deweloperów, lecz jedynie nabywców mieszkań w tych przedsięwzięciach, w których przed 29 kwietnia 2012 r. nie została rozpoczęta sprzedaż nawet niewybudowanych lokali. Dlatego nawet zawarcie umowy z deweloperem po wejściu w życie ustawy z 16 września 2011 r. nie zawsze skutecznie ochroni nabywcę. Zanim klient podpisze umowę, powinien więc sprawdzić, kiedy deweloper rozpoczął sprzedaż lokali w tym konkretnym przedsięwzięciu, w którym znajduje się nabywane przez niego mieszkanie. [Przykład 1]

Mieszkaniowe rachunki powiernicze

Deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcom co najmniej jeden z czterech środków ochrony: zamknięty lub otwarty rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową.

Rachunek powierniczy dla konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzi bank, z którym przedsiębiorca zawarł umowę. Na rachunek wpłacają pieniądze nabywcy lokali, natomiast bank ewidencjonuje wpłacane i wypłacane kwoty odrębnie dla każdego z nich.

W zależności od rodzaju rachunku obowiązuje inna procedura wypłaty deweloperowi zgromadzonych środków. Z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłaci je dopiero po zakończeniu prac budowlanych i otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy, przenoszącej na nabywcę prawa własności lokalu lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym albo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego, który został na niej postawiony i stanowi odrębną nieruchomość. Przenoszone prawo własności nie może być obciążone prawami i roszczeniami osób trzecich, z wyjątkiem tych obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.

Natomiast z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi zgromadzone pieniądze, dopiero gdy stwierdzi, że został zakończony konkretny etap budowy przedsięwzięcia określony w harmonogramie sporządzonym dla całego przedsięwzięcia deweloperskiego. Może również skontrolować dokumentację dewelopera związaną z tym konkretnym przedsięwzięciem. [Przykład 2]

Gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa

Ochronę wpłaconych przez nabywcę kwot zapewniają również dwie gwarancje: bankowa i ubezpieczeniowa. Zapewnia je deweloper, a bank (w przypadku gwarancji bankowej) oraz zakład ubezpieczeń (w razie gwarancji ubezpieczeniowej) wypłaci klientowi na jego żądanie pieniądze w razie upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy, jeżeli nie zostały na niego przeniesione w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego. [Przykład 3]

Żadne z gwarancji nie obejmuje wypłaty odsetek od wpłaconych przez klienta kwot ani odszkodowania za utracone korzyści. Gwarancje wygasają w dniu podpisania umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego, która przenosi prawa własności na nabywcę w stanie wolnym od obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem tych, na które nabywca wyraził zgodę.

Bank lub ubezpieczyciel pomniejszają wypłaconą należność nabywcy o kwotę, którą otrzymał z mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Nabywca mieszkania zgodnie z nową ustawą uzyskuje dostęp do szczegółowych informacji na temat domu, w którym znajduje się mieszkanie, otoczenia budynku, planu zagospodarowania sąsiednich działek. Dane na ten temat powinny znajdować się w prospekcie informacyjnym dotyczącym danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego wyodrębnionego z tego przedsięwzięcia.

Prospekt informacyjny ma obowiązek sporządzić deweloper. Nieodpłatnie musi udostępnić go razem z załącznikami (czyli wzorem umowy deweloperskiej oraz rzutem kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego) każdej osobie, która jest zainteresowana zawarciem z nim umowy.

Prospekt i załączniki najczęściej doręczane są na trwałym nośniku informacji, innym niż papier. Klient ma prawo jednak domagać się udostępnienia mu prospektu i załączników w formie papierowej w lokalu firmy.

Oprócz informacji zawartych w prospekcie osoba zainteresowana zakupem mieszkania ma prawo uzyskać dodatkowe informacje na temat aktualnego stanu księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopii pozwolenia na budowę, projektu architektoniczno-budowlanego, sprawozdania finansowego dewelopera za ostatnie dwa lata (a gdy inwestycję realizuje spółka celowa - to ze sprawozdaniem spółki dominującej), a także z kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Umowa w formie aktu notarialnego

Deweloper ma obowiązek zawrzeć umowę deweloperską z nabywcą w formie aktu notarialnego. Zawarta w innej formie (np. tylko na piśmie) nie będzie ważna.

Koszty wynagrodzenia notariusza, opłaty za sporządzenie wypisów aktu wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej i koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają nabywcę oraz dewelopera w częściach równych.

W umowie muszą być podane wszystkie najbardziej istotne informacje dotyczące kupowanej nieruchomości.

Można odstąpić od umowy

Zarówno deweloper, jak i nabywca mogą odstąpić od umowy deweloperskiej. Nabywcy takie prawo przysługuje wówczas, gdy umowa nie zawierała wszystkich wymaganych elementów lub były w niej podane inne dane niż w prospekcie informacyjnym. Ma prawo odstąpić od umowy również wówczas, gdy deweloper nie doręczył mu prospektu informacyjnego z załącznikami. Inna przyczyna: wystąpiły niezgodności między informacjami podanymi w prospekcie i w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę, a stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy. Oprócz tego nabywcy wolno odstąpić od umowy, gdy deweloper nie przeniósł na niego praw własności do mieszkania lub do domu jednorodzinnego w terminie podanym w umowie lub nie zawarł w dołączonym do niej prospekcie informacyjnym tych wszystkich danych, które są ujęte we wzorze prospektu stanowiącym załącznik do ustawy.

Gdy deweloper nie przeniósł prawa własności na nabywcę, to nabywca powinien wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na dopełnienie formalności. Dopiero po nim może odstąpić od umowy. Przysługuje mu też prawo żądania od dewelopera zapłaty kary umownej.

Natomiast w pozostałych przypadkach nabywca może odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia. Deweloper nie może wówczas żądać od nabywcy, aby uiścił odstępne lub poniósł inne dodatkowe koszty z tego tytułu.

W oświadczeniu o odstąpieniu od umowy nabywca musi wyrazić zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, o ile wcześniej złożył wniosek o wpis tego roszczenia do księgi wieczystej. Składa je na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Natomiast deweloper od umowy ma prawo odstąpić wówczas, gdy nabywca nie stawi się do odbioru mieszkania albo domu jednorodzinnego, albo w kancelarii notarialnej do podpisania aktu, mimo że dwa razy dostał wezwanie na piśmie. Odstęp między wezwaniami musi wynosić co najmniej 60 dni. Jednakże w takiej sytuacji nabywca może się bronić wykazując, że przyczyną jego niestawiennictwa było działanie siły wyższej.

Ważne

Deweloper powinien przekazać nabywcy informacje o: swojej sytuacji prawnofinansowej, przedsięwzięciu deweloperskim, konkretnym oferowanym do sprzedaży lokalu lub domu jednorodzinnym

PRZYKŁADY

1 Czy zawsze nabywca wpłaca pieniądze na rachunek powierniczy

Nie. W razie zakupu mieszkania położonego w budynku osiedla, w którym deweloper już od kilku miesięcy sprzedaje lokale, nabywca nie korzysta z ochrony przewidzianej w ustawie z 16 września 2011 r. Dlatego nie będzie miał obowiązku wpłacać pieniędzy na otwarty albo zamknięty rachunek dewelopera w banku. Natomiast wpłaci pieniądze na zwykły rachunek firmy deweloperskiej, który jednak nie będzie powierniczym. Wpłaconych przez niego pieniędzy deweloper nie będzie miał obowiązku przeznaczyć wyłącznie na budowę tego przedsięwzięcia, w którym będzie się znajdowało zakupione mieszkanie.

Gdy deweloper nie wywiąże się z umowy, to wówczas nabywca nie może domagać się od banku zwrotu wpłaconej kwoty, lecz ma prawo wystąpić przeciwko deweloperowi z roszczeniem do sądu.

2 Czy bank może przekazać deweloperowi wcześniej pieniądze

Tak, ale tylko pod warunkiem, że konkretny etap budowy został zakończony przed terminem wskazanym w harmonogramie. Harmonogram określa co najmniej cztery etapy realizacji przedsięwzięcia, a faktyczny koszt każdego z nich nie może być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia wynikających z harmonogramu.

Harmonogram określa etapy realizacji przedsięwzięcia oraz podział kosztów. Wskazuje, jaki był udział poszczególnych etapów w całkowitych kosztach tego przedsięwzięcia deweloperskiego.

3 Czy w razie upadłości dewelopera nabywca mieszkania straci pieniądze

Tak. Środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, dopłaty nabywców, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego w razie bankructwa firmy deweloperskiej będą stanowiły osobną masę upadłości i zostaną wyodrębnione z ogólnej masy upadłości firmy.

Z tych środków w pierwszej kolejności będą mieli prawo zaspokoić swoje roszczenia nabywcy lokali i domów jednorodzinnych objętych tym przedsięwzięciem. Natomiast mienie, które wejdzie w skład odrębnej masy upadłości, wskaże sędzia komisarz.

Dla każdej osobnej masy upadłości zostanie zwołane zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, które będzie podejmowało uchwały o kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę lub syndyka i o wysokości dopłat koniecznych do ukończenia budowy. Może też wybrać inną możliwość: zaspokojenie się nabywców ze środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych. Może również zostać podjęta uchwała o zawarciu układu. W razie kontynuacji prac zgromadzenie upoważni syndyka albo zarządcę do swobodnego wyboru wykonawcy do prowadzenia dalej prac budowlanych.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377).