Czy potrzebna zgoda na połączenie lokali

Czytelnik kupił mieszkanie sąsiadujące przez ścianę z jego pierwszym lokalem, który ma od lat w jednej ze wspólnot mieszkaniowych. Chce połączyć swoje nieruchomości tak, by powstało jedno duże mieszkanie. Pyta, czy oprócz pozwolenia budowlanego potrzebuje zgody wspólnoty.

Tak. W tego rodzaju sytuacjach niezbędna jest zgoda pozostałych właścicieli lokali, a więc i mieszkań, i sklepów położonych na parterze budynku, a nawet garaży należących do wspólnoty. Nie ma przy tym znaczenia, że połączenie nie powinno zmienić praw ani obowiązków pozostałych członków wspólnoty, choć nie jest pewne, czy w konkretnym przypadku nie zmienią się udziały w nieruchomości wspólnej. Obowiązek podjęcia przez wspólnotę decyzji w sprawie połączenia wynika bezpośrednio z ustawy. Jej przepis mówi bowiem, że połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną, podobnie jak podział mieszkania czy lokalu użytkowego, wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale.

Wystarczy więc zgłosić zarządowi lub zarządcy stosowny projekt, za którym (lub przeciw któremu) właściciele będą głosować na dorocznym zebraniu. Jeżeli jednak w tym roku takie spotkanie już się odbyło we wspólnocie czytelnika, to również nie ma problemu. Wolno mu bowiem zgłosić projekt uchwały zarządowi i prosić o przegłosowanie go drogą kwerendy.

Polega to na tym, że np. administrator, członek zarządu lub sam zainteresowany obchodzi wszystkich właścicieli lokali i prosi o złożenie podpisu w rubryce "za", mówiącej o wstrzymaniu się od głosu, lub w tej, która pozwala zgłosić sprzeciw. Trzeba przy tym pamiętać, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Tym samym właściciel dwóch mieszkań ma zwiększoną siłę formalnego przekonywania, ponieważ i on głosuje w swojej sprawie.

Może się jednak zdarzyć, że w umowie lub w uchwale podjętej w normalnym trybie członkowie wspólnoty postanowili, że w określonej sprawie, lub nawet do odwołania tej zasady - na każdego właściciela przypada jeden głos. Wówczas właściciel dwóch mieszkań może wykorzystać dwa głosy.

Trzeba więc przyjąć, że jeśli nie ma racjonalnych powodów, dla których połączenie mieszkań czytelnika byłoby niekorzystne dla całej wspólnoty, a zainteresowany ma potrzebne do połączenia lokali zgody i pozwolenia administracyjnoprawne, to pozostali członkowie nie powinni odmawiać. Niemniej to prawda, że wolno im, chociażby złośliwie (czego obawia się zainteresowany) głosować przeciw połączeniu lokali. W razie takiej odmowy czytelnik będzie jednak mógł zażądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Zapewnia mu to wprost ustawa. Powinien wówczas zwrócić się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia budynku.

Gdyby natomiast okazało się, że połączenie nieruchomości pociągnie za sobą zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej, to na tę właśnie modyfikację potrzebna będzie zgoda wszystkich właścicieli lokali. Jednak nawet wtedy, w razie uchylania się przed podjęciem decyzji przez któregoś z właścicieli, czytelnik będzie mógł zwrócić się o ustalenie kwestii dotyczącej udziałów do sądu. Orzeczenie w obu przypadkach zastąpiłoby zgodę członków wspólnoty.

Dobromiła Niedzielska-Jakubczyk

dobromiła.niedzielska@infor.pl

Podstawa

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 267/10.