Jak ustalić termin wypowiedzenia

Jeśli strony w umowie nie ustalą inaczej, to przepisy art. 673 par. 2 i 688 kodeksu cywilnego (k.c.) określają precyzyjnie terminy wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zawartego na czas nieoznaczony. Co do zasady - im dłuższy termin płatności czynszu, tym dłuższy termin wypowiedzenia. Gdy najem jest dzienny, to można go wypowiedzieć na jeden dzień naprzód, gdy jest płatny w krótszych odstępach niż miesięczne, to można go wypowiedzieć na trzy dni naprzód. Przy czynszu płatnym w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc termin wypowiedzenia wynosi trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego (to istotne, bo nie chodzi w tym przypadku o miesiąc, ale aż kwartał). Na trzy miesiące naprzód, ale na koniec miesiąca kalendarzowego można wypowiedzieć najem lokalu użytkowego zawarty na czas nieoznaczony. Tak wynika z art. 688 k.c. W przypadku najmu lokalu użytkowego na czas nieoznaczony nie znajdzie więc zastosowania regulacja art. 673 par. 2 k.c., która przewiduje miesięczny termin wypowiedzenia.

W umowach obowiązuje zasada, że strony mogą ustawowe terminy zmieniać - skracać lub wydłużać. Wyjątkiem jest zakaz skracania terminu wypowiedzenia przysługującego wynajmującemu wobec najemcy. Celem jest ochrona najemcy przez nadużyciami. Oznacza to jednocześnie, że terminy wypowiedzenia umowy najmu nie muszą być jednakowe dla obu stron. Wszystko zależy od ustaleń w umowie.

W internetowych szablonach umów najmu, z których powszechnie korzysta się w obrocie, często pojawia się klauzula, która wszelkie spory pomiędzy stronami poddaje właściwości jakiegoś sądu arbitrażowego (np. przy Krajowej Izbie Gospodarczej). Decyzja w tej sprawie należy jednak od woli stron, zgodnie z zasadą swobody umów (art. 353¹ kodeksu cywilnego). Należy więc się zastanowić nad sensem ekonomicznym takiego rozwiązania. Im niższa wartość przedmiotu sporu, tym proporcjonalnie wyższe koszty postępowania przed sądami arbitrażowymi. W prostych sprawach, jak np. zaległa zapłata kilkutysięcznego czynszu albo brak zwrotu kaucji za najem lokalu, w których możliwe jest uzyskanie szybkiego nakazu zapłaty, nie warto poddawać sprawy arbitrażowi. Coraz częściej się zdarza, że w razie nalegań jednej ze stron, która chce wybrać postępowanie arbitrażowe, w umowie przewiduje się zróżnicowaną właściwość (np. roszczenia wynajmującego w stosunku do najemcy podlegają sądowej właściwości ogólnej, a co do roszczeń najemcy strony uzgadniają, że rozstrzygnie je arbitraż).

Michał Kosiarski

prawnik, prowadzi firmę konsultingową

Podstawa prawna

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).