Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie

Czytelnik jest właścicielem lokalu mieszkalnego, który chciałby wynająć. Pyta, jak może się zabezpieczyć na wypadek, gdyby lokator nie chciał w przyszłości wyprowadzić się z tego mieszkania.

Właściciel powinien zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. W przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu - daje ona wynajmującemu dużo swobody w podwyższaniu czynszu. Ułatwia też wypowiedzenie umowy, a nawet wyeksmitowanie lokatora. Jednak nie zawsze będzie możliwe zawarcie takiej umowy. By tak się stało, trzeba spełnić trzy warunki. Pierwszy - lokal musi służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Drugi - jego właściciel jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmowaniem lokali. Trzeci - taka umowa jest zawierana na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat.

Poza tym, by umowa o najem okazjonalny stała się skuteczna, trzeba jeszcze dopełnić pewnych formalności. Przede wszystkim w umowie tej lub w załączniku do niej najemca musi wskazać inne mieszkanie, do którego będzie mógł się przeprowadzić, gdy dojdzie do wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Do umowy powinien dołączyć oświadczenie właściciela tego lokalu (albo osoby mającej inny tytuł prawny do lokalu np. najemcy, osoby posiadającej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), w którym wyraża zgodę na jego zamieszkanie swoim w lokalu. Jeśli wynajmujący tego zażąda - oświadczenie takie musi mieć notarialnie poświadczony podpis.

Właściciel nie musi się martwić, że lokator wskazał fikcyjny adres, do którego może się przeprowadzić lub że z powodów niezależnych od niego adres ten nie jest aktualny. Konsekwencje tego poniesie lokator.

Do umowy najmu należy też dołączyć oświadczenia najemcy, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie, jaki wskaże mu właściciel w specjalnym piśmie - żądaniu opróżnienia lokalu. Takie oświadczenie stanowi załącznik do umowy i musi mieć formę aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu oświadczenia wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (za 2012 r. wynosi ono 1500 zł). W 2012 r. taksa za sporządzenie takiego oświadczenia nie może więc przekroczyć 150 zł.

Kolejnym warunkiem skuteczności zawarcia takiej umowy jest zgłoszenie jej naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Wynajmujący musi to zrobić w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeśli nie dopełni tego obowiązku wyłączone zostają przepisy o najmie okazjonalnym dotyczące m.in. zasad podwyższania czynszu, możliwości eksmisji lokatora do wskazanego w umowie lokalu.

Teresa Siudem

teresa.siudem@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).