Jak działa profesjonalny zarządca we wspólnocie mieszkaniowej

Większość obowiązków przewidzianych przez ustawę o własności lokali (dalej: u.w.l.) dla zarządów wspólnot mieszkaniowych w praktyce spoczywa na firmach zarządzających. Oczywiście dzieje się tak tam, gdzie firma została zatrudniona przez wspólnotę. Nie ma bowiem obowiązku powierzania profesjonalnemu zarządcy prowadzenia spraw wspólnoty. Są takie, szczególnie niewielkie (czasem liczące nawet więcej niż siedem lokali, a więc mieszczące się w ustawowej kategorii wspólnot dużych), w których całą ich obsługę spraw wspólnoty prowadzi sam wybieralny zarząd. Tam jednak, gdzie pojawia się zawodowy zarządca (jednoosobowy albo firma zarządzająca), może on być związany ze wspólnotą na dwa sposoby.

Metody związania

Pierwsza metoda związania wspólnoty z zarządcą polega na powierzeniu zarządu osobie fizycznej albo prawnej, względnie jednostce organizacyjnej niemającej osobowości prawnej (takiej jak spółka jawna) w umowie notarialnej. Tego rodzaju scedowanie wszystkich obowiązków organizacyjnych może odbyć się przy okazji wyodrębniania pierwszej nieruchomości lokalowej. Jednocześnie powstanie wówczas wspólnota i zostanie ustanowiony sposób zarządu - np. akt określi, że będzie go sprawowała firma zajmująca się zarządzaniem zawodowo. Takie powierzenie zadań przed notariuszem może zdarzyć się również w umowie zawartej później, w dowolnym terminie (art. 18 ust. 1 u.w.l.). Przyjęty wówczas sposób prowadzenia spraw wspólnoty będzie ważny wobec każdego nowego właściciela, który później kupi mieszkanie, lokal użytkowy czy nawet garaż w budynku należącym do tej wspólnoty. Nie będzie więc konieczna zgoda nowego właściciela kupującego mieszkanie lub lokal użytkowy na rynku wtórnym w tej wspólnocie na przyjęty już sposób zarządzania. Firma zarządzająca będzie natomiast rządzić niepodzielnie, bez wybieralnego zarządu dopóty, dopóki nie zostanie zmieniony sposób zarządu rozumianego jako zarządzanie. W interesie tego rodzaju zarządcy jest także wypełnienie obowiązku wpisania do księgi wieczystej nieruchomości, z której zostały wyodrębnione lokale, sposobu wykonywania zarządu. Jeśli bowiem wpis nie zostanie dokonany, zawsze obowiązuje domniemanie, że sposób zarządu we wspólnocie wynika bezpośrednio z ustawy o własności lokali, tzn. że wspólnota ma wybieralny zarząd.

Zmiana ustalonego w akcie notarialnym sposobu zarządu nieruchomością wspólną, czyli przeważnie zwolnienie firmy zarządzającej z funkcji zarządu, może nastąpić jedynie na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Wzmianka o takiej uchwale jest wpisywana do księgi wieczystej. I tylko jeśli sposobu zarządu nie określono w umowie notarialnej ani w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują - bez konieczności określania tego przez wspólnotę - ustawowe zasady zarządzania nieruchomością wspólną. Streszcza się to do wybierania zarządu nazywanego niekiedy społecznym, który z kolei może wynająć firmę zarządzającą do administrowania (zarządzania) sprawami bieżącymi wspólnoty, ale na zlecenie, nie zamiast zarządu.

Drugi sposób związania się zawodowego zarządcy z właścicielami lokali nie wymaga formy szczególnej ani nie jest tak daleko idący. Wynika z umowy-zlecenia, albo podobnej do niej umowy nienazwanej, zawieranej w zwykłej formie pisemnej. Tu także stroną jest wspólnota, lecz zawsze jest już reprezentowana przez wybieralny zarząd. Zarządca nie pełni w takich sytuacjach funkcji zarządu (takiej jak wybieralny zarząd). To zarząd ów podejmuje wówczas decyzje. Zarządca pracuje wówczas w granicach określonych umową i nie przekracza granic zakreślonych ustawą o gospodarce nieruchomościami. Nie ma więc przeważnie taki zarządca administrator prawa być stroną umów zawieranych przez wspólnotę. Nie wolno mu także podejmować czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, o ile nie działa z upoważnienia zarządu. Nie może również czerpać z zarządzania korzyści innych niż wynagrodzenie, o ile umowa nie stanowi inaczej.

I chociaż również w takich sytuacjach zarządca wykonuje gros czynności polegających np. na prowadzeniu rachunkowości czy nadzorowaniu remontów, to jednak czyni to niejako na polecenie i w granicach z góry określonego w kontrakcie zakresu obowiązków. W praktyce umowy, które zawierają wspólnoty posiadające własny zarząd z firmami zarządzającymi, prawie zawsze mówią o administrowaniu ich nieruchomościami wspólnymi, a nie o zarządzaniu. Chodzi bowiem o uniknięcie skojarzenia umowy o zarządzanie ze zmianą sposobu wykonywania zarządu.

Mimo wszystkich wątpliwości i ograniczeń, z jakimi muszą się liczyć firmy zarządzające we wspólnotach z własnym zarządem, trzeba pamiętać, że kiedy powstaje zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, niebezpieczeństwo dla środowiska lub choćby zagrożenie dla mienia (np. w razie klęsk żywiołowych albo zamieszek), zarządca musi podejmować decyzje i wykonywać czynności, które takiej szkodzie zapobiegną. Nie może wówczas oglądać się na treść umowy o zarządzanie ani na zdanie zarządu wspólnoty.

Jakie obowiązki

Nieporozumienia, które się zdarzają między wspólnotami mieszkaniowymi i zarządcami, biorą się nierzadko z niewiedzy co do podziału ról. Zawsze bowiem, nie tylko tam, gdzie jest zarząd społeczny, lecz również we wspólnotach, w których wybieralnego zarządu być nie może, ponieważ obowiązuje umowa notarialna, uprawnienia i obowiązki zarządcy wynikają nie tylko z ustawy, lecz przede wszystkim z umowy. Ważne jest przy tym, że wszystko, co robi zarządca, ma odnieść skutek prawny bezpośrednio dla zlecającego czynności zarządcze.

Ustawa stanowi, że wszelkie zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

● zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej,

l zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości,

l zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej,

l bieżące administrowanie,

l utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,

l uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Wszystkich tych zadań zarządca nie powinien jednak dokonywać na własną rękę, z pominięciem decyzji podejmowanych przez wspólnotę. Zakres działań zarządcy musi wynikać z uchwał dużej wspólnoty i z decyzji zarządu, jeżeli taki został powołany. Szczegóły wykonywania obowiązków administrującego profesjonalisty powinny natomiast wynikać z umowy o zarządzanie. I poza tym, że zarządca nie może naruszać ani przepisów prawa, ani standardów swojego zawodu, musi on kierować się bezwzględną zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje czynności, a więc interesu członków wspólnoty.

Trzeba również pamiętać, że zarządca działający na podstawie umowy notarialnej, najpierw musi sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (czyli budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego). Czyni to oczywiście w imieniu wspólnoty. Potem będzie musiał przechowywać tę dokumentację budynku. Do zadań zarządcy należy też - obowiązkowo - prowadzenie i aktualizowanie spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.

Potem każdy taki zarządca zastępujący wybieralny zarząd powinien prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej określoną przez wspólnotę ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu. To samo dotyczy ewidencji zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów. Osobno powinien zbierać rozliczenia z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, przy czym okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej zawsze jest rok kalendarzowy. Nie można również zapominać, że w starszych domach profesjonalny zarządca powinien dążyć do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku. Musi przy tym rozliczać koszty z tym związane.

Wszelkie rozliczenia zarządcy odbywają się przez rachunek bankowy. Zarządca musi również co roku składać właścicielom sprawozdanie ze swojej działalności.

Forma działania

Trzeba pamiętać, że zawodowe zarządzanie nieruchomościami można prowadzić w formie przedsiębiorstwa (zarządca jest wtedy przedsiębiorcą w dowolnej formie prawnej) lub w roli zatrudnionego (np. na podstawie umowy o pracę) przez firmę zarządzającą albo przez samą wspólnotę. Każda firma prowadząca działalność polegającą na zarządzaniu nieruchomościami musi bowiem zapewniać wykonywanie powierzonych jej czynności przez osobę posiadającą licencję. Oczywiście nie wszystko musi robić sam zarządca, niemniej to on nadzoruje działania zatrudnionych przez siebie osób i to on ponosi odpowiedzialność zawodową za to, co one zrobią. Prowadzenie bieżących czynności związanych z obsługą nieruchomości określa się mianem administrowania. I najczęściej obejmuje ono co najmniej.

l bieżące kontrole i przeglądy techniczne,

l naprawy i konserwacje bieżące instalacji i urządzeń w budynku wspólnoty,

l sprzątanie,

l wywóz śmieci.

Ochrona klienta

Profesjonalny zarządca musi mieć licencję. Bez niej wolno zarządzać wyłącznie własną nieruchomością albo działając w składzie zarządu wybranego przez wspólnotę mieszkaniową. Przeważnie w skład takiego społecznego zarządu wchodzą właściciele lokali lub osoby z nimi mieszkające.

Wypowiedział się w tej sprawie nawet Sąd Najwyższy. Wyjaśnił w uchwale z 2007 r. (sygn. akt III CZP 69/07), że obowiązek posiadania licencji dotyczy tylko umowy o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Prywatni właściciele, którzy zawrą umowę dotyczącą zlecenia zarządzania nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej w myśl art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, nie muszą wybierać licencjonowanego zarządcy, o ile nie mają na celu zawarcia umowy ze skutkami opisanymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Licencji nie muszą również mieć Agencja Nieruchomości Rolnych, Wojskowa Agencja Mieszkaniowa i Agencja Mienia Wojskowego.

Licencjonowany zarządca musi wykupić obowiązkowe ubezpieczenie z tytułu prowadzonej działalności zawodowej. W przypadku bowiem spowodowania swoją pracą szkód może być pociągnięty do odpowiedzialności materialnej przez wspólnotę mieszkaniową, na rzecz której działa. I tylko dzięki ubezpieczeniu klient może dochodzić naprawienia szkody w pełnej lub zbliżonej do niej kwocie również od ubezpieczyciela, który sprzedał zarządcy polisę.

Działanie - wbrew przepisom ustawy - bez licencji może spowodować nawet odpowiedzialność karną. Otóż ten, kto prowadzi na dziko - nawet zgodnie z prawidłami sztuki - działania zmierzające do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem i pilnuje - za wynagrodzeniem - reguł uzasadnionego inwestowania w nieruchomość, a także dokonuje innych czynności, które należą do zakresu działania zarządcy, naraża się na areszt, ograniczenie wolności albo grzywnę. Sąd orzeka w takich sprawach na podstawie przepisów kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.

Zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością z osobą bez licencji wbrew ustawie powoduje bezwzględną nieważność takiego kontraktu.

Sposób wynagradzania

Sposób określenia wynagrodzenia zarządcy zależy od woli wspólnoty i zarządcy. Wynika to z postanowień kodeksu cywilnego, a nie z ustawy o własności lokali. Ta ostatnia nie reguluje takich kwestii. Jej przepisy dotyczą jedynie sposobu obciążania właścicieli kosztami.

Stawka wynagrodzenia zarządcy bywa w praktyce określana jako kwota miesięcznego wynagrodzenia. Jego wysokość często jest ilorazem wynegocjowanej kwoty za metr kwadratowy i powierzchni użytkowej budynku, bez części wspólnych, choć zdarza się, że właściciele lokali płacą za powierzchnię liczoną razem z częściami wspólnymi. Tak czy owak wynagrodzenie powinno być wyraźnie określone w umowie zawartej z zarządcą. To zaś, czy zapłata będzie dotyczyła części wspólnych, czy nie, powinno również zostać określone w uchwale wspólnoty.

Po zakończeniu roku

We wszystkich wspólnotach, dla których pracuje, zarządca powinien po zakończeniu roku zwołać zebranie ogółu właścicieli lokali. Musi zawiadomić ich wszystkich na piśmie, z co najmniej tygodniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż przed końcem marca. W informacji należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W razie zamierzonej zmiany praw i obowiązków właścicieli konieczne jest również przedstawienie treści nowych postanowień.

Poinformowanie na piśmie oznacza albo wysłanie do wszystkich członków wspólnoty listów, albo np. przekazanie im odpowiednich dokumentów przez dozorcę, jednoosobowego zarządcę lub pracownika firmy zarządzającej. Tam, gdzie nie ma obaw, że ktoś będzie kwestionował prawidłowość doręczenia, można wrzucić zaadresowane pisma do skrzynek. We wspólnotach, które podjęły stosowną uchwałę, zarządca może posłużyć się internetem. W takich sytuacjach wolno mu wysłać listy elektroniczne z zawiadomieniem o zebraniu. Gdyby jednak którykolwiek z właścicieli nieruchomości nie wyraził zgody na taką formę porozumiewania się albo gdyby istniało uzasadnione podejrzenie, że członek wspólnoty nie odbiera e-maili, zarządca powinien takim osobom doręczyć zawiadomienie w sposób tradycyjny. Może się wobec tego okazać, że - podobnie jak w przypadku podejmowania uchwał na dwa sposoby - zawiadomienia o zebraniu będą wysyłane do członków wspólnoty kilkoma drogami. Liczy się bowiem skuteczność zawiadomienia. Musi ono być skierowane wyraźnie do poszczególnych właścicieli tak, by nikt nie przeoczył tej informacji. Dlatego do osób, które nie mieszkają w swoich mieszkaniach, a zostawiły zarządowi lub zarządcy adres do doręczeń, należy wysłać list. Jeśli natomiast nie ma innej możliwości, wystarczy przesyłka do mieszkania we wspólnocie.

Nie jest natomiast co do zasady prawidłowe zawiadamianie o zebraniu przez wywieszenie informacji na klatkach schodowych czy na drzwiach budynku, mimo że pojawiło się orzeczenie sądu aprobujące w określonym przypadku i taki sposób zawiadomienia wlaścicieli.

Sposób zwołania zebrania i zawiadomienie zainteresowanych nim osób ma dlatego znaczenie, że na spotkaniu tym będzie uchwalany przede wszystkim roczny plan gospodarczy. Przy okazji ustala się opłaty właścicieli lokali na rzecz wspólnoty.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat. Wnoszą je z góry, do 10. dnia każdego miesiąca.

Na dorocznym zebraniu oceniana jest praca zarządcy, jeżeli to on, a nie zarząd decyduje o sposobie bieżącego zarządzania. Jeżeli ma być oceniany wybieralny zarząd, a zarządca działa na podstawie umowy-zlecenia, przy czym prowadzi rachunkowość, to i tak on przygotowuje sprawozdanie finansowe z zarządzania wspólnotą, by właściciele lokali mogli zorientować się, czy prace prowadzone są prawidłowo i żeby mogli udzielić zarządowi absolutorium. Na dorocznym zebraniu właściciele powinni też móc zdecydować o najważniejszych kwestiach określanych jako przekraczające zakres zwykłego zarządu (np. o dużych remontach czy o ociepleniu budynku). Muszą więc mieć do dyspozycji przynajmniej bardzo ogólne kosztorysy oraz informacje o posiadanych zasobach. Na zebraniu może być omawiana także każda inna sprawa ważna dla wspólnoty.

Zarządca powinien spełniać skrupulatnie wszystkie swoje obowiązki, ponieważ w przeciwnym razie naraża się na utratę klienta i zwolnienie z pełnionej funkcji.

Dla kogo licencja

Licencję zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami może uzyskać osoba fizyczna (nie przedsiębiorca), która:

● ma pełną zdolność do czynności prawnych,

● nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu ani dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań, ani za przestępstwa skarbowe,

● posiada wyższe wykształcenie,

● ukończyła studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami i odbyła w tej dziedzinie praktykę (wyjątkiem są osoby, które skończyły wyższe studia w dziedzinie podobnej programowo do zakresu wymaganych studiów podyplomowych i okażą świadczące o tym zaświadczenie z uczelni).

Licencję zawodową zarządcy nieruchomości może również uzyskać osoba niemająca polskiego obywatelstwa. Musi jednak oprócz uzyskania kwalifikacji wykazać się biegłą znajomością języka polskiego.

Czym jest wspólnota

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w chwili sprzedaży pierwszego lokalu przez dewelopera lub przez gminę czy Skarb Państwa, a więc przez pierwotnego właściciela budynku. Może to być mieszkanie, biuro, warsztat, sklep, czy nawet garaż. Chodzi o to, by było co najmniej dwóch właścicieli nieruchomości lokalowych, wyodrębnionych z nieruchomości budynkowej. Żadne inne czynności prawne, podobnie jak wola właścicieli, nie są potrzebne do powstania wspólnoty. Pojawia się ona z mocy samego prawa przy pierwszej transakcji przenoszącej własność. Nie ma też rejestrów wspólnot. I choć nie mają one osobowości prawnej, w obrocie gospodarczym są traktowane jak podmioty mające zdolność prawną, czyli są podmiotem praw i obowiązków, jak np. spółka jawna. Nie da się jednak rozwiązać tego przymusowego związku. Wspólnota przestaje istnieć tylko wtedy, kiedy cały budynek przechodzi w ręce jednego właściciela, albo gdy zostaje zniszczony czy rozebrany.

WZÓR

UMOWA O POWIERZENIE ZARZĄDU NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ

- oznaczenie pełnomocnika lub pełnomocników wspólnoty i samej wspólnoty

- oznaczenie pełnomocników przedsiębiorcy prowadzącego działalność zarządczą, numeru licencji właściciela i zatrudnionych posiadających licencje na zarządzanie nieruchomościmi

Przedmiotem umowy jest określenie sposobu i zasad zarządu nieruchomością wspólną należącą do wspólnoty ...... przez firmę zarządzającą na podstawie art. 18 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

1. Stawający do aktu notarialnego w imieniu wspólnoty oświadczają, że członkowie wspólnoty są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej składającej się z działki gruntu nr .... o powierzchni .... mkw., położonej w ....... przy ul. ..... nr oraz budynku mieszkalnego nr ......., dla której sąd rejonowy w ....... prowadzi księgę wieczystą Nr Kw ............

2. Stawający oświadczają, że są umocowani do zawarcia umowy z zarządcą na podstawie pełnomocnictwa zawartego w uchwale wspólnoty ........z ......... nr .../2012.

Stawający powierzają niniejszym zarząd nieruchomością wspólną, o której mowa w §2, zarządcy........

1. Zarządca będzie kierował sprawami wspólnoty mieszkaniowej, będzie ją reprezentował na zewnątrz i w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

2. Zarządca prowadzi zwykły zarząd nieruchomością wspólną, a także dokonuje czynności przekraczających zwykły zarząd, jeżeli zostaną przekazane zarządcy uchwałą wspólnoty mieszkaniowej.

1. W sprawach zwykłego zarządu zarządca ma prawo składać oświadczenia woli w imieniu, na rzecz i na rachunek wspólnoty mieszkaniowej.

2. Do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu będzie wymagana zgoda właścicieli lokali wyrażona w uchwale, a także uchwała udzielająca zarządcy pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zwykły zarząd.

Do obowiązków zarządcy należy w szczególności

a) sporządzenie protokołu przejęcia nieruchomości i przyjęcie dokumentacji technicznej, eksploatacyjnej i finansowo-księgowej wspólnoty,

b) reprezentowanie wspólnoty w sprawach dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną w zakresie ustalonym niniejszą umową,

c) reprezentowanie wspólnoty w stosunkach z poszczególnymi właścicielami lokali,

d) przechowywanie i archiwizacja dokumentacji budynku wspólnoty,

d) ustalanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości lokalowych, prowadzenie wykazu lokali, wykazu właścicieli i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej oraz wykazu użytkowników lokali niewyodrębnionych,

e) prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej, wymaganej przez przepisy prawa budowlanego,

f) zlecanie kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości oraz urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego,

g) umożliwienie użytkowania budynku i lokali oraz instalacji i urządzeń wentylacyjnych, instalacji ciepłej wody użytkowej, instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej, instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania, instalacji i urządzeń gazowych, instalacji elektrycznej, piorunochronów, kanałów i przewodów spalinowych i dymowych,

h) utrzymanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń służących do wspólnego użytku właścicieli lokali w nieruchomości wspólnoty, a także chodnika i pasa zieleni przylegających do budynku wspólnoty,

i) zawieranie umów z dostawcami do nieruchomości wspólnej ciepła, wody, elektryczności i gazu, a także zawieranie umów dotyczących odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości,

j) zawieranie umów na usługi kominiarskie i inne związane z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej,

k) wykonywanie bieżącej konserwacji i bieżących napraw,

l) usuwanie awarii i ich skutków,

ł) uiszczanie opłat i podatków od nieruchomości wspólnej,

m) sporządzanie rocznych sprawozdań z własnej działalności i sprawozdań finansoweych nie później niż na 30 dni przed terminem dorocznych zebrań członków wspólnoty,

n) przygotowywanie projektów uchwał właścicieli lokali i wykonywanie uchwał,

o) otwarcie rachunku bankowego dla wspólnoty i dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy,

p) przygotowywanie na pisemne żądanie właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej informacji kwartalnych o poniesionych kosztach utrzymania nieruchomości, o przychodach wspólnoty oraz innych informacji dotyczących prowadzonego zarządu,

r) pobieranie od właścicieli do 10. dnia każdego miesiąca zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, należności z tytułu pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej,

s) informowanie właścicieli lokali o zmianach cen za dostawy ciepłej i zimnej wody, za odprowadzanie ścieków, dostawę ciepła i wywóz nieczystości,

t) prowadzenie rozliczeń z dostawcami mediów,

u) wynajmowanie pomieszczeń i lokali należących do nieruchomości wspólnej,

w) rozliczanie z właścicielami lokali opłat z tytułu kosztów zarządu,

y) występowanie na drogę sądową w sprawach wspólnoty,

z) reprezentowanie wspólnoty przed organami administracji państwowej i samorządowej w sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

1. Zarządca będzie przygotowywał - zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali - i prowadził doroczne zebrania właścicieli. Muszą się one odbyć nie później niż przed końcem kwietnia każdego roku.

4. Z zebrań zarządca sporządzia pisemny protokół.

5. W przypadku podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów bądź częściowo na zebraniu i częściowo metodą zbierania podpisów, do obowiązków zarządcy należy zbieranie głosów, a także pisemne powiadamianie wszystkich właścicieli o treści podjętych uchwał.

Na żądanie właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej zarządca musi zwołać zebranie właścicieli lokali zgodnie z ustawową procedurą.

Uchybienie temu obowiązkowi uprawnia każdego z właścicieli do zwołania zebrania.

Właściciele lokali zobowiązują się do:

a) ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem swoich lokali i utrzymywania swojego lokalu w należytym stanie,

b) przestrzegania porządku domowego,

c) terminowego wnoszenia opłat związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną,

d) korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób niezakłócający porządku i spokoju.

W skład opłat wnoszonych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wchodzą:

1. Zaliczki na pokrycie bieżących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, czyli:

- wydatki na bieżące naprawy i konserwację,

- wydatki na przeglądy budynku,

- wydatki na usługi kominiarskie,

- opłaty za dostawę elektryczności i ciepła,

- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne,

- wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

- wydatki związane z prowadzeniem rachunku bankowego,

- koszty ewentualnych procesów łącznie z kosztami zastępstwa procesowego,

- wynagrodzenie zarządcy,

Zaliczki te będą rozliczane procentowo w stosunku do udziału członka wspólnoty.

2. Z zaliczek na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty będą pokrywane koszty wszelkiego odnawiania nieruchomości wspólnej, remontów i modernizacji.

Zarządcy przysługuje wynagrodzenie w wysokości ustalonej uchwałą wspólnoty na każdy rok finansowy. Będzie ono płatne w terminie 7 dni od wystawienia i przedłożenia faktury VAT, na rachunek zarządcy ....................................................................................

1. W razie nienależytego wykonania obowiązków wynikających z niniejszej umowy lub niewykonywania tych obowiązków wspólnota ma prawo obciążyć zarządcę karą umowną w wysokości iloczynu stanowiącego do 5 proc. miesięcznego wynagrodzenia zarządcy i liczby dni, w ciągu których trwały skutki działania lub zaniechania zarządcy.

2. Zarządca oświadcza, że ma zawodową polisę ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.

3. Wspólnota ma prawo dochodzić od zarządcy również odszkodowania na zasadach ogólnych.

1. Umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony.

2. Każdej ze stron służy prawo wypowiedzenia. Okres trzymiesięcznego wypowiedzenia rozpoczyna się z końcem miesiąca, w którym wypowiedzenie zostało złożone.

3. Strony mogą rozwiązać umowę bez wypowiedzenia w przypadku nieudzielenia zarządcy absolutorium lub w razie istotnego naruszenia przez zarządcę zasad prawidłowej gospodarki lub rażącego naruszenia warunków tej umowy.

1. Po rozwiązaniu niniejszej umowy zarządca jest obowiązany sporządzić w terminie 2 tygodni protokół zdawczo-odbiorczy obejmujący sprawozdanie dotyczące stanu prawnego i technicznego nieruchomości wspólnej. Protokół musi zawierać zestawienie wszystkich wierzytelności i długów wspólnoty.

2. Zarządca przed upływem terminu wypowiedzenia musi wydać wspólnocie całą dokumentację dotyczącą nieruchomości.

Wszelkie zmiany lub wypowiedzenie niniejszej umowy wymagają formy aktu notarialnego.

Koszty zawarcia tej umowy ponosi zarządca.

wspólnotazarządca

Dobromiła Niedzielska-Jakubczyk

dobromila.niedzielska@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903).

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Rozporządzenie ministra infrastruktury z 15 lutego 2008 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami (Dz.U. nr 31 poz. 189 z późn. zm.).

Rozporządzenie ministra infrastruktury z 30 lipca 2010 r. w sprawie doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz.U. nr 140, poz. 945).

Rozporządzenie ministra finansów z 12 października 2010 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości (Dz.U. nr 205, poz. 1359).