Precedensowy spór o odebranie prawa użytkowania wieczystego

Griffin Group przenosi na szczebel rządowy spór o użytkowanie wieczyste gruntu. Zarejestrowana w Luksemburgu spółka skierowała pod koniec września do Kancelarii Prezesa Rady Ministrów notę o wszczęciu sporu ze Skarbem Państwa. Przyczyną jest konflikt jej polskiej spółki córki z władzami Warszawy o działkę położoną przy Łazienkach Królewskich. Zdaniem prawników firmy może on doprowadzić do pozbawienia Griffina inwestycji chronionej prawem międzynarodowym.

Przyczyną sporu jest decyzja miasta, które w połowie 2012 r. wystąpiło do sądu o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego działki przy Łazienkach. W tym czasie prawo to przysługiwało spółce Parkview Terrace, której Griffin udzielił pożyczki na inwestycję oraz którą to pożyczkę zabezpieczył hipoteką na nieruchomości. Spółka przestała ją spłacać i Griffin w grudniu 2012 r. przejął prawo użytkowania wieczystego działki.

Miasto zarzuciło poprzedniemu inwestorowi, że nie wykonał inwestycji w uzgodnionym terminie i bezprawnie zburzył stare zabudowania.

Według Griffina do opóźnień w realizacji inwestycji doprowadziło miasto, które zwlekało z wydaniem nowych warunków zabudowy i nie przestrzegało uchwały z 2002 r., dającej inwestorowi możliwość przesunięcia terminu realizacji za dodatkową roczną opłatą.

Sąd okręgowy, rozpatrując pozew Warszawy o rozwiązanie umowy wieczystego użytkowania, w wydanym w sierpniu wyroku nakazał firmie zwrócić działkę miastu.

- Zgodnie z umową pomiędzy Polską, Królestwem Belgii i Wielkim Księstwem Luksemburga w sprawie popierania i wzajemnej ochrony inwestycji podlegają one ochronie przed wywłaszczeniem i innymi środkami bezpośredniego lub pośredniego pozbawienia własności. Jeśli takowe nastąpi, inwestor powinien otrzymać odszkodowanie odpowiadające realnej wartości danego projektu - mówi mec. Rafał Rapala, radca prawny z kancelarii Kochański, Zięba, Rapala i Partnerzy, reprezentującej Griffin Group.

- Dlatego poza walką w krajowych sądach Griffin zdecydował się na wszczęcie procedury ugodowej ze Skarbem Państwa. Jeśli w ciągu pół roku do porozumienia nie dojdzie, jest bardzo możliwe, że wystąpi z pozwem o odszkodowanie do międzynarodowego trybunału arbitrażowego - mówi mec. Rafał Rapala.

W sytuacji rozwiązania użytkowania wieczystego Griffin nie tylko straci nieruchomość, ale również wygasną hipoteki zabezpieczające finansowanie udzielone przez Griffin.

Przypadki rozwiązywania umów użytkowania wieczystego są jednak w Polsce wyjątkiem.

- Samorządy rzadko od razu decydują się na rozwiązanie umowy, częściej korzystają z opłat dodatkowych, uzyskując z tego dochód. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10 proc. wartości nieruchomości gruntowej. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 proc. tej wartości - wskazuje dr Jan Wszołek, adwokat w kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr.

Dodaje, że naliczanie dodatkowej opłaty w ocenie samorządów niekiedy bywa bardziej korzystne niż rozwiązanie użytkowania wieczystego. Ta druga opcja oznaczałaby na pewien czas utratę opłat podstawowych od inwestora związanych z gruntem oraz konieczność organizowania kolejnych przetargów. Dlatego rozwiązanie użytkowania wieczystego jest raczej traktowane jako ostateczność.

- To surowa sankcja mobilizująca użytkownika wieczystego do zrealizowania inwestycji - wyjaśnia dr Jan Wszołek.

Małgorzata Kwiatkowska

malgorzata.kwiatkowska@infor.pl