Działki 3D odpowiedzią na postęp technologiczny

Szybki rozwój dużych miast, które nie tylko w Polsce i UE, lecz także na świecie stają się lokomotywami rozwoju państwa, powoduje dynamiczne dogęszczanie istniejącej zabudowy. To sprawia, że liczba inwestycyjnie atrakcyjnych działek na terenach miejskich po prostu się zmniejsza. Jednocześnie wraz z rozwojem techniki realne staje się wznoszenie coraz bardziej skomplikowanych konstrukcyjnie obiektów - nie tylko lokowanych nad i pod powierzchnią ziemi, ale także w miejscach, które dotąd uważano za niemożliwe do zagospodarowania. Chodzi m.in. o przestrzenie nad tunelami, trasami szybkiego ruchu i drogami publicznymi.

Projektowanie tak skomplikowanych inwestycji budowlanych, ze względu na obowiązujące obecnie w Polsce dość skostniałe przepisy w tym zakresie jest utrudnione i wymaga nowej formuły prawnej ułatwiającej realizację wizjonerskich planów.

Doświadczenia zagraniczne

W praktyce bowiem zawarta w kodeksie cywilnym definicja nieruchomości gruntowej oraz zakres uprawnień właścicielskich nie pozwalają dziś ani na sprzedaż wyłącznie fragmentu działki znajdującego się pod lub ponad powierzchnią ziemi (zgodnie z orzecznictwem uznaje się, że prawo własności wobec nieruchomości dotyczy bryły ograniczonej płaszczyznami pionowymi przebiegającymi wzdłuż jej granic na powierzchni ziemi, sięgającej do pewnej głębokości i do pewnej wysokości, por. SN V CK 419/02), ani też na budowanie na działkach obiektów budowlanych, które stanowiłyby przedmiot własności odrębny od prawa własności działki. W tym celu wykorzystuje się obecnie dostępne regulacje związane z ustanawianiem ograniczonych praw rzeczowych (służebności, użytkowania i in.) albo prawami obligacyjnymi. Jak się wydaje, takie rozwiązania nie zabezpieczają praw inwestora w pożądanym zakresie.

Warto podkreślić, że na świecie od lat funkcjonują rozwiązania prawne umożliwiające optymalne wykorzystanie przestrzeni nad lub pod powierzchnią działek. Najciekawsze regulacje w tym zakresie prezentowane są w ustawodawstwie amerykańskim, jako wirtualne działki (tzw. air rights) czy szeroko wykorzystywane prawo do zabudowy części przestrzeni np. nad lub pod działką (tzw. transfer of development rights). Podobne rozwiązania znaleźć można w prawie krajów europejskich, np. Szwecji czy Norwegii, w których już jakiś czas temu przyjęto koncepcję trójwymiarowego prawa własności (three-dimensional property rights).

Sądząc po szerokim wykorzystaniu przez rynek takich innowacyjnych rozwiązań prawnych, stwierdzić można, że stanowią one odpowiedź na pilne potrzeby inwestorów w tych krajach. Jako ciekawostkę można jedynie dodać, że w Polsce na początku lat 80. Sąd Najwyższy rozstrzygał podobną kwestię dotyczącą możliwości zasiedzenia fragmentu przestrzeni nad gruntem sąsiada, ostatecznie uznając takie działanie za dopuszczalne (por. SN II CZP 83/79).

Polska ustawa

Kilka lat temu polskie Ministerstwo Transportu zaprezentowało założenia ustawy idące w kierunku wprowadzenia odrębnej od własności działki własności obiektów budowlanych. Uchwalenie dokumentu miało przyspieszyć realizację inwestycji nad Trasą Łazienkowską w Warszawie czy zagospodarowanie mało atrakcyjnych działek należących do PKP w okolicy stołecznego Dworca Centralnego. Z pewnością uwolniłoby to nowe powierzchnie pod zabudowę w ścisłym centrum miasta.

Warto zatem powrócić do powyższego projektu, bowiem zaproponowane w nim rozwiązania mogłyby obecnie wpłynąć na zwiększenie ogólnej liczby inwestycji miejskich i pobudzenie rynku nieruchomości. Tym bardziej, że skutkiem takiego działania, obok pojawienia się nowych, atrakcyjnie ulokowanych działek pod zabudowę, byłoby także niewątpliwie wzmocnienie budżetów samorządowych nie tylko o środki z tytułu sprzedaży działek, ale także dodatkowego podatku od nieruchomości. Korzyść wydaje się być zatem wieloaspektowa.

Proponowane rozwiązania

Podstawowym założeniem wspomnianej ministerialnej koncepcji jest to, że obiekty budowlane, w szczególności takie jak mosty, tunele, metro czy podziemne parkingi, będą mogły stanowić przedmiot własności odrębny od własności działki, na której je zbudowano. Polski ustawodawca poszedłby zatem raczej w kierunku wyodrębniania własności samych obiektów budowlanych, a nie możliwości sprzedaży fragmentów działek znajdujących się pod lub nad powierzchnią ziemi.

Do najważniejszych zaproponowanych zasad funkcjonowania takich obiektów budowlanych na rynku zaliczyć należy, po pierwsze to, że odrębność obiektu budowlanego będzie mogła być ustanawiana wyłącznie przez właściciela lub użytkownika wieczystego działki (jednak za zgodą właściciela) w formie aktu notarialnego.

Po drugie, zobowiązanie do wyodrębnienia własności obiektu, a następnie jej ustanowienie lub przeniesienie, wymagać będzie ujawnienia w księdze wieczystej, co łącznie ma zwiększyć pewność obrotu takimi obiektami. Własność obiektu budowlanego będzie można także obciążyć hipoteką, co jest niezwykle istotne z punktu widzenia ewentualnego finansowania inwestycji.

Po trzecie, ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego będzie miało ten skutek, że czynności dotyczące działki, na której zlokalizowany będzie obiekt budowlany (takie jak np. jej sprzedaż, egzekucja komornicza, obciążenie etc.), nie będą miały zastosowania wobec obiektu budowlanego. Proponuje się także, aby techniczna odrębność obiektu była stwierdzana w drodze zaświadczenia albo potwierdzana w pozwoleniu na budowę danego obiektu (miałby je wydawać wojewoda).

Ostatecznie możliwe ma być stwierdzenie odrębnej własności obiektu zlokalizowanego na więcej niż jednej działce, co ma istotne znaczenie w przypadku inwestycji, jak np. tunele lub mosty. Przyjęcie powyższych rozwiązać może zatem w swojej konstrukcji nieco przypominać dzisiejszą regulację urządzeń przesyłowych, które należą do przedsiębiorcy przesyłowego, a nie właścicieli działek, na których są zlokalizowane.

Wyzwania współczesności

Uchwalenie ustawy w tym kształcie prowadziłoby nie tylko do zmiany obecnie obowiązującej definicji nieruchomości i uprawnień właścicielskich, ale, co dzisiaj niezwykle potrzebne i pożądane na rynku, pozwalałoby uelastycznić przepisy regulujące obrót nieruchomościami w Polsce zgodnie z oczekiwaniami inwestorów i możliwościami technicznymi dostępnymi w XXI wieku.

@RY1@i02/2013/166/i02.2013.166.07000080b.802.jpg@RY2@

Fot. materiały pasowe

Katarzyna Barańska prawnik z praktyki Real Estate kancelarii White & Case

Katarzyna Barańska

 prawnik z praktyki Real Estate kancelarii White & Case